国庆的广州楼市，到底表现如何？
住铁商加速兑现，明年5月交付
大湾区首座K11 Select、写字楼耀胜新世界发展中心，加上地铁线网，让人感受到住在CBD+TOD的乐趣。
白天，在耀胜新世界发展中心写字楼工作，晚上步行回家，还能途经热闹的K11 Select，随时Shopping。
不同于K11的高奢，K11 Select更侧重年轻化、潮流化，以及创意的多元碰撞，让年轻人在这里自由地体验潮流艺术创意。
如此丰富多样的精彩生活，番禺仅此一家。
更让人惊喜的是，K11 Select此前已启动招商，进度很理想。
且K11 Select预计在明年4月揭幕，且写字楼招租进度喜人，预计明年年中也将投入运营。
兑现正在密锣紧鼓。
吊打新规下产品，实用性是有多出众？
耀胜新世界的地段、配套，已是众所周知，我们继续看看它的产品。
容积率新规出来之后，很多人认为，高赠送重出江湖，从此再无公摊啦……
新规户型好不好，当然好。
但老编更认为，定义空间优劣的标准，是其能提供给居者的享受度，而非单纯的尺度。
并不是得房率高的房子就实用，也不是实用的房子得房率就高。
只有同时做到既有高得房率、更实用，才是真正的好房子。
而耀胜新世界的空中叠墅，能同时兼得实用性和高得房率，堪称长隆万博的超值彩蛋。
新规户型的最大特点，那必须是得房率高。
从前，户型得房率能有90%，已经很好了。但新规户型，得房率往往100%+，甚至120%+。
但新规户型摧枯拉朽的必杀技，在耀胜新世界面前，失灵了。
项目的空中叠墅，使用率高达约146%，远胜任一个新规产品。
如，项目建面约113㎡空中叠墅，如果业主喜欢，可做5房，使用空间可高达约165㎡！
惊讶吗？怎么做到的？
如下图所示，耀胜新世界空中叠墅的计容面积/赠送空间：
一层有3个阳台，只计一半面积。
二层的挑空部分，可自行加板增加使用空间，这部分是不计容的。
比得房率，耀胜新世界不虚任何一个新规项目。
太多声音，将得房率等同于实用性。
但是，得房率越高，就越实用吗？
不见得。
容积率新规，最大的变化有二：
一，在阳台做文章，进深由原来的1.5米拓宽到1.8米，或更高。
二，在飘窗上做文章，多做飘窗，宽度由原来的60厘米增加到80厘米。
大多数楼盘，主要是在飘窗下功夫，做飘窗、做更多的飘窗。
现在的新规后户型，赠送的面积大半是飘窗，很多都是围着房子一圈都是大飘窗。
飘窗最实用的用法，是打掉。这应该没有不同意见。
而新规户型的飘窗，是不能打掉的。
做柜子是很常见的用法，但一些了双面飘窗的房间，柜子用不了太多空间，总不能全装柜子吧？
有才的网友开发出一些飘窗的特别用途，无数人笑出眼泪。
新规产品得房率高，是数据好看，不一定等同于实用性更好。
实用的房子，得房率不一定高。比如传统户型，赠送空间少，但实用率仅有75-80%。
无论新规户型，还是传统户型，都是美中不足，各有优劣。
但在耀胜新世界的空中叠墅，得房率断崖式领先，且空间实用性非常高，还相当简单，不用绞尽脑汁苦想。
那么，要如何利用起来？下面手把手教你改造：
一层阳台，可改造为兴趣功能房，二层客厅和阳台中空加板，可增加一个主卧和次卧，做到全屋5空间。
| 改造示意
对比同等面积段产品，它多出了1-2个空间；对比在同空间数的户型，又少了15-30平。
性价比杠杠滴！
对同住的一家人而言，有时候距离越近心越近，有时候适当的距离更和睦。
耀胜新世界空中叠墅，分层而居，让人与人之间的距离更自在，可以拉近，也可以「静静」。
很明显，耀胜新世界空中墅，既有惊艳全网的得房率，又有hold全场的空间实用性。
看到有些网友说，产品跟配套都没得挑，最大的不确定性在于学校？
今年6月，耀胜新世界旁边官宣引入广州公办小学的天花板——东风东路小学，计划开盘直属校区，拟命名为“东风东路小学番禺校区”。
那么，项目能否列入该校的地段呢？
下面不妨深入探讨一下：
街道划分上，耀胜新世界与东风东路小学番禺校区，同属番禺区钟村街道。
从距离上看，耀胜新世界到东风东路小学番禺校区的直线距离，约为700米（线上地图测距），电动车出行约两首歌的时间。
这比项目到钟村中心小学、毓贤学校、毓秀小学、毓正小学都要更近。
也就是，项目在学校3公里半径范围内，恰好的安全路线和距离。
特别是，项目将于明年5月交付，收楼即享全维配套。
而每年的4月30日前，正是公布当年公办义务教育阶段地段划分的时候。
可以赶上地段划分。
如果来不及入户，那能否就近入学呢？
有可能。
此前越秀瑞麓府的配建学校就有先例，可未收楼先入读——即，在有剩余学位情况下，也能按公办学校分配原则排序入学。
现在问题是，东风东路小学番禺校区的学位，是否充足呢？
按照规划，该小学总规模高达72个班，堪称巨无霸。
而配建该校的楼盘，一期有1627户，二期约1620户，加起来大约3240户。
按每户3人计算，至少接近1万人。
一般而言，要保证顺利入读，户数跟小学学位的合理配比，大约是4:1。
按小学45人一个班算的话，目前规划的72个班，学位是完全足够的。
也就是，根据办学规模，在满足华润社区情况下，还有大量剩余学位与周边楼盘共享。
当然，这也和新校第一年开多少个年级，开多少班有关。
比如星瀚TOD、越秀瑞麓府的配建学校，第一年就开了好几个年级。
是否开多个年级，与教育局摸查到的适龄儿童数量正相关。
先说结论，能。
配建学校的楼盘肯定会划入地段，其他楼盘是否划入地段由教育局决定。划入后，地段内所有楼盘就读权利相等。
在番禺，学校与其他楼盘共享的案例，已经有不少。
比如，金地天峯、南天名苑、越大和、山海连城等楼盘的配建学校，均能和周边小区共享：
也就是说，耀胜新世界业主的适龄子女，满足人户一致，入读东风东路小学番禺校区的可能性，是很高的。
另外，根据项目调查，其业主二胎家庭居多，他们的子女，已经有不少在上国际学校或品牌民校了。
对于他们来说，能读项目附近的优质公办学校，是锦上添花。
而对于项目，哪怕不能划入东风东路小学番禺校区的地段范围，也无损它的安全性。
城心地段、尺度适宜、总价可亲、品牌靠谱、配套现实、生态宜居。
能够让这样的地方作为一个“家”而存在，把日子过好，生活才能更从容，家人才更有获得感。
目前，项目在售建面约88-132㎡长隆万博胜景平层，约110-245㎡断货王叠墅新品加推。
其中，建面约88㎡户型，空间尺度感可媲美其他楼盘约100㎡+平层。
长隆万博唯一建面约90㎡以下四空间产品，租金回报率可达2.7%（区域四房租金，可去到11000元/月），货量只剩下个位数了。
得空的话，带上家人专程去耀胜新世界看看吧~
也可扫码了解更多项目信息：
