前几天，原保利地产副总经理余英，在微博上抛出了一个问题，引起网友热议：
而反方观点认为只不过是变相降价，且赠送面积不好用：
其实，大家还记得，上个月，招商蛇口拿下的南沙横沥地块吗？
它的谍报来了。
两个小地块，一共要建7栋塔楼，围合式布局。
尤其值得关注的是，它的使用率有可能一口气干到150%！
疯了，没开盘就成横沥“一哥”
广州在最近2年里，产品迭代得实在太快了。
实用率已经从80%逐渐进化到110%了。而接下来，还将继续突破，甚至有望去到140%，直奔150%的趋势！
今天这位，就是从拿地一刻已经把使用率冲到最前的选手。
招商蛇口底价拿下的横沥岛地块，蛮多王炸！
a、立体花园试点
最大的亮点是该宗宅地是广州立体花园住宅的首个试点。
据现场爆出的效果图，不排除设计为错层阳台！
b、更高的使用率
根据出让文件显示，该地块鼓励开发商采用“大阳台”设计，半开敞空间水平投影面积之和占住宅套内面积的比例达25%，比之前的20%还要宽松。
c、空中花园大有文章
每户可设计一个或多个户属空中花园，面积小于等于套内建面40%的部分，不计入产权面积——也就是白送。
户属花园不计入面积，25%投影面积可做阳台，招商这个项目的得房率估计非常恐怖。
还没入市的它，凭借全岛最低2.5容积率以及25%半敞开赠送空间+最大40%空中花园等手段，使用率或可冲150%！
使用率卷翻整个横沥，那它其他方面到底香不香？
学铁医配套，能满足生活所需
据了解，招商蛇口拿下的项目位于横沥岛凤凰大道西侧、横沥中路北侧。地上面积31180㎡，容积率2.5，总建面77950㎡，分为两个地块开发。
距离横沥地铁站2-300米，属于地铁上盖项目。
西南侧是中山大学附属第一医院（南沙），北侧是已经建好的大型社区湾区金融城，以及规划中的教育地块。
如此配置加上2.5的容积率，其实非常适合做刚改盘，特别是对于很多讨厌住市区老破小的人来说。
如今横沥岛上第一所学校即将建成开学，招商这个项目建好后地铁、学校、医院都全了，刚需的基本需求都能满足。
主打改善，非豪宅基因
根据公示图显示，招生蛇口横沥项目分为2个组团共7栋住宅，容积率仅2.5为全岛最低，绿地率达30%，地下车位705个，地面车位77个。
其中，1#及5#住宅楼仅17层楼，为2梯3户设计，其余住宅楼为23-32层不等，为2梯5户或3梯5户设计。
且可以看到项目楼栋主要采用围合式布局，由此形成了中央大园林，实现景观最大化，保障园林景观的完整性和居住的舒适度。
目前，该项目的户型面积段暂未有消息传出。
不过通过上面的平面图布局轮廓不难猜测，1#和5#住宅楼南望横沥岛中轴涌，北望小区园林，有可能定位大平层，面向改善客群。
其余的楼栋的面积段从梯户比看，会主打刚需及刚改产品。
刚需面积，改善体验，加上200万起步上车南沙横沥地铁盘，吸引力还是非常大的。
使用率也通胀，一年三个台阶
去年8月份，广州公布实施住宅新规，从那以后开始，广州的新规产品仿佛打开了魔法盒。
先有去年9月荔湾武汉城建保利花语和岸的超100%使用率，
再有番禺路劲美的隽樾府的超110%使用率。
原本以为是巅峰，没想到只是基操。
今年5月，越秀再一次突破，越秀观樾的部分户型，越秀万博城的部分户型，号称得房率可以达到120%。
最后到南方面粉厂地块号称130%使用率。
还没面世就被背刺的高使用率
你以为总算是巅峰之作了，结果近期南沙的拍地连续“教做人”，南沙明珠湾慧谷西地块，阳台占比已经去到30%。
高使用率的最大助推手——阳台，真是个玄乎的空间。
众所周知，在广州的新房里，阳台是最百变的，它可以是一间次卧，可以是半个客厅。
看下面的户型图，你看得出客厅和主卧在哪里不？
未来广州人，在家里基本都是住在阳台里，睡在飘窗上。
所以户型新政遍地开花后，短时间内使用率会拉开点差距，但并非关键因素。
尤其是当下次新房回调幅度也大，假如总价类似，面积相仿。
大多数购房者在买房时，真正在意的还是地段和价格，不是多出的这几平米实用面积。
成熟周期比较长
如今，国际金融岛变成国际居住岛已经成为现实。
除了IFF论坛和期货交易所在建外，其余都是住宅社区。
竞争内卷、新盘众多，项目假如定价合理，在200-300w区间做个差异化，彻底走刚需卷王道路，凭借地铁+学校两张牌，是能突围的。
毕竟现在横沥市场上已经没有投资客了，溢价牌，打不通。
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