近日，老编被一组“人山人海”的场面镇住了。
你以为是珠江新城的牛马在下班？
图源：小红书
还是节假日大学城出行高峰？
图源：小红书
都不是，是朱村，一个让楼市从业者谈之色变的板块，竟然涌进来那么多人？
科教城的人气来得太突然了
人来了，是真的。
10月，增城科教城12所职业院校全部开学，21号线凤岗站一下子迎来一波客流高峰。
据广州地铁公布9月以来，21号线周末日均客运量去到了23.6万人次，环比增加13.8%！
10月18日、25日连续两个周五，凤岗站全天进站客流均超过3.3万人次，环比增长约70%。
真可谓泼天流量！
按照规划，未来科教城师生预计将达到30万人，号称是“第二广州大学城”。
但这波“人气图”的背后，一方面是实实在在增加的客流，另一方面是交通疏导不足，引发的堵塞。
瞬间客流太大，地铁遭不住
例如地铁班次，原设计的13万师生的最高容量中，保守估计会有10万人需要以公共交通工具来进出行科教城的交通需求。
数万客流在1-2小时内需涌到“凤岗站”进行交通接驳到以上十几家学校，客流压力可想而知。
而广州地铁，是在自11月1日起，才调整了通车班次。
周五快车时刻表，11月1日启用（图源：广州地铁）
二十一号线将启用周五专用运行图，增加上线列车，并将行车间隔由约12分钟压缩至约8分钟。
公交接驳还需加密
除了地铁发车间隔长，还有公交接驳问题。
少，最典型是一条本应专门接送各大院校师生的“科教城2路”公交循环线只有假日才开。
而周边地铁站仅可依靠的公共交通的增城公交车辆仅有5条！
久，其他能路经此到的四、五条公交线路，站牌上居然明确标示短则20分钟，长则90分钟才开出一趟车？！
早，而且几条公交接驳线路最早晚上收车时间居然是18点30分？！
公交接驳不到位的话，它的生态位自有拉客仔、黄牛来填补。
是坐黑车？还是等20-40分钟一班的公交？
短期内：不会！
购买力的导入僧多粥少
例如早一批进驻科教城的6所学校中，教职工人数仅三千人出头。
9月陆续开学的多所中职学校、技师学院整体或者部分搬迁入驻，教职工总人数不超2500人。
据克而瑞数据监测，截至2024年3月，朱村商品住宅库存高达5976套。
在二手房源平台，有近2400套挂牌。
八千多套房子等待买家，相对于5572名入驻院校教职工而言，这是妥妥的买方市场。
次新砸盘基本面难扭转
就在近期，朱村房价破发。
对，不是某个盘破发，而是区域房价破发了。
近期有小红书用户分享，水木芳华新房报价单价仅万元左右。
在10年前朱村第一个住宅项目，碧桂园城市花园九千多的开盘价。
关键是，这种特价房并非特例，地铁上盖的科慧花园成交单价已经回到四位数。
单价一万出头的房源，二手遍地都是。
以保利中航城一期为例，该小区今年二手成交单价最低10434元/平，破万在即，主流成交区间为1.1-1.2万/平。
同样的户型，一年前成交价集中在1.6-1.7万/平，三年前的成交区间则为1.9-2.1万/平。
整个小区房价几乎以每年下跌4000-5000元/平的速度在往下跑，集体砸盘的味儿很浓。
都说二手房难卖，朱村的业主可能最有发言权。挂牌率超过10%，最高跌幅达到55%。
贝壳数据显示，目前广州朱村二手房挂牌量超过2400套，是增城唯一一个挂牌量超过2000套的板块，占增城市场15.5%左右的份额。
而且这还只是一个平台的数据。如果再加上内网和其他渠道，朱村的二手房数量可能更多。
所以，在“踩踏式降价”的大潮中，朱村哪怕有业主开始“护盘”，难档大势。
正是刚需入市好价位
大家有没有发现，朱村目前正是新老买家的洗盘期。
前期高价入场买家准备退出，为接下来即将入市的买家卷出个安全的价格缓冲带。
对于刚需置业朋友十分友好，不需要六个钱包就能上车，只要你是自住客，非常香。
老编认为对于自住客，选筹策略要注意。
第一梯队，一手新房
保利东湾、保利中航城、保利水木芳华、中建凤榕台
保利已在凤岗片区的第三子，已然成为凤岗站点的领头羊。
置业跟着国企央企，跟着一手新盘，是最安全的。
21号线沿线新盘分布一览
他们有统一的营销节点，更新使用率更高的户型，和有计划的营销，即使不能保证上限（涨幅），但能托住下限（跌幅）。
保利东湾作为可以算是站点内的价格标杆，对这个板块的价格走向影响深远。
第一梯队这四个项目，无论是地铁口距离还是开发商品牌力，都有优势。
第二梯队，地铁周边入住率高的次新
如科慧花园、丰树增城项目。
自住就是最大的价值，远离炒家盘，极可能避开被砸盘的可能。
第三梯队，是交付多年的项目
中铁建国际花园和碧桂园城市花园，早于17年就已完成交楼。
虽然产品可能会过时，但居住多年，所有配套已经成熟，质量可见，居住氛围可见。
如果此前没有在这里买房，刚好，你避过了楼市的一波猛烈下跌。
看到这里，心里是否有点小窃喜？
对置业朱村感兴趣的朋友，可以加小小谈微信，了解更多信息或预约看房！
往期推荐
广州GDP输重庆一个问界？广汽搬番禺，启动“深度改革”！
黄埔润府开样板房了！学校、商业都有猛料爆出！
2024年信奥CSP成绩出炉！难度下降，有机构命中不少考点
打不过新规卷王？天河有新盘急了！骚操作被业主告发......
罕见！三大教育王牌齐聚CBD，会发生怎样化学反应?
观樾三期天湖猛料爆出，看完样板房就一个字，爽！
勇夺广州千万四房销冠，中海大境140方单位凭啥？
终于来了！广州地铁第四期规划，迈出实质性一步！
