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今日，南京迎来宅地出让，共计成交3宗涉宅用地，成交体量7.32万㎡，成交金额共22.82亿元，地块分布于老门东、河西南及溧水老城。在“少而精”的供地节奏，和主城+低密的稀缺性影响下，不仅地价纪录被改写，溢价率显著上升，参与竞拍的轮次亦大幅增长。今日土拍主要有以下几点观察：
01
全部溢价成交，南京最高地价TOP10刷新，河西南G11新晋地价榜眼
老门东G10地块：25轮竞价，被中堃置业竞得，成交总价4.6亿元，成交楼面价35084元/㎡，溢价率20.42%。
河西南G11地块：47轮竞价，被奥体建设竞得，成交总价17.4亿元，成交楼面价43888元/㎡，溢价率15.23%。
溧水G05地块：5轮竞价，被南京昱临置业有限公司竞得，成交总价0.82亿元，成交楼面价6305元/㎡ ，溢价率5.1%。
从最终土拍结果来看，三幅地块全部溢价成交，整体溢价率高达15.84%。对比我们持续关注的重点城市平均溢价率的月度动态，可以观察到5月份全国300个城市土地成交的平均溢价率下滑至仅为2.0%的低位。在当前相对冷静的全国土地市场大环境下，南京本次土拍中优质地块的竞逐保持相对“高热”态势。
图：重点监测城市平均溢价率月度走势
资料整理：CRIC
此外，由奥体建设竞得的河西南G11，成功刷新南京最高地价TOP10序列，以43888元/㎡的楼面价，跃居南京历史第二高位，仅次于中国府地块（楼面价45213元/㎡），河西价值进一步凸显。
02
以“小而精”为抓手，低密化或成主流，楼面价达近一年峰值
截止目前，南京2024年涉宅用地月均成交8.4万方，对比2023年涉宅用地月均成交54万方，同比骤减八成，主要归因于土地供应缩减程度高，“小而精”为主旋律，调整市场供求关系重新回归新平衡点，预计高端低密改善将是未来一段时间的主流。
数据来源：cric
观察涉宅用地的成交楼面价趋势，本次土拍凭借主城+低密的独特属性相结合，推动整体楼面价攀升至34700元/㎡，达近一年峰值，也透视出开发商对未来主城低密高端市场需求持积极乐观的预判，进一步强化了市场中“位置为王，品质至上”的投资逻辑。
数据来源：cric
本次土拍热度反映出核心地段稀缺低密宅地的磁场效应，同时近期新房市场温和复苏的趋势，也共同催化了地市情绪的升温，提升房企对南京市场潜力的乐观预期。
数据来源：cric
03
地块精准聚焦成熟区域，地域性客户群体庞大，去化预计更为稳健
本次地块精准聚焦成熟热点区域，体现了供地资源配置与房企需求的高度契合，是对企业市场取向的一种积极响应。
鉴于当前市场正处于调整期且购房需求趋向于向传统中心城区聚集，本次挂牌出让的三宗地块周边环境发展完备，地域性客户群体庞大，未来可实现较为稳健的去化速度。
NO.2024G10地块：
地块位于城中板块，目前区域开发已近尾声，剩余可供开发的土地资源稀缺，近一年新房供应仅0.41万方。目前的新房库存总量为4.34万方，鉴于板块内在售项目较少，且高总价流速较慢，整体去化周期拉长，高达62个月。尽管面临短期去化挑战，然独特的地理位置和资源优势依然确保了持续且强劲的购买需求。
NO.2024G11地块：
地块位于河西南板块，2023年板块市场供需两旺态势明显，步入2024年，供需量同比显著下降，仅3月、5月有新房供应，成交规模低位，去化周期持续走高，价格总体上扬，6月达到近一年峰值，达74062元/㎡。
从全市视角来看，河西板块凭借其高规格的规划起点，在面对市场整体调整的宏观环境中，展现出了超越其他板块的独特韧性和价值稳定性。
NO.溧水2024G05地块：
地块位于溧水城中板块，自2023年11月，板块已8个月无供应，长期呈现供不应求的态势，未来G05地块入市，或解渴区域改善需求。
04
本土实力房企强势入局，预示居住革命即将到来
无论是从网传的报名名单还是最终拿地企业来看，“本土化”特征十分明显，机会性参与的外来房企显著减少。
主城低密地块要素已经让本场土拍的关注度拉满，奥体建设与中堃置业的强势入局更是激发市场对未来精品项目的遐想。
老门东G10的拿地房企——中堃置业，继去年携手中北置业、南京1912开发江心洲G70项目（GARDEN19·贤坤花园）后，这也是中堃置业首次独立拿地，其魄力和发展势头不容小觑。
GARDEN19·贤坤花园作为中堃置业首秀作品，与案名呼应，内部打造约19个景观花园，与江心洲生态景观交相辉映。目前释放的先导片不仅展现了中堃置业首作的水准，也让市场对老门东G10地块的未来呈现充满期待。
图：江心洲G70外立面效果图（实际以交付为准）
“ 与河西，共生长”，深耕河西23载的奥体建设，本次以南京历史第二高地价强势竞得河西南G11地块，彰显其主场气势和深耕决心。作为河西新城首批高品质住宅的缔造者，从最初的植物园系列，到城市封面作品天琴华樟、源尚丹若等，每一次出手皆是对植物美学居住理念的探索与超越。
此次河西南首幅低密地块有了奥体建设的加持，有望引领区域产品迈入新纪元，打破传统格局，树立独特且极具竞争力的市场地位。
总体而言，南京此次土拍不仅是对资源高效配置的一次成功实践，更是对房地产市场未来趋势的一次精准预判——在“少而精”的新供给时代，房企与市场的关注焦点正转向更高品质、低密度的居住产品，能够精准把握市场需求、深挖地块价值并不断创新的房企，将在未来的竞争中脱颖而出，并引领南京居住方式变革。
文/克而瑞南京分析师 陆佳慧
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
