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First Frost
2024年南京土地供应低密化趋势明显，根据近期挂牌出让及拟出让计划，核心区低密地块出让成为常态。前期南京在售低密项目多位于近/远郊板块，产品打造逻辑及客户关注点与现阶段出让地块属性存在较大差距，加上第四代住宅兴起，南京低密产品打造将迎来品质跃升。
前期低密产品多位于近远郊区域，客户属性及产品打造偏养老度假
根据前期南京低密住宅项目盘点来看，多位于城市近远郊区域，受制于项目区位，客户来源基本以养老及度假旅游属性为主。
以龙湖山与城项目为例，项目位于老山板块，周边配套相对匮乏，主要依托项目低密属性，以及老山生态公园优质的景观资源作为主要卖点，客户多以河西、鼓楼龙江等老城片区，养老及旅游休闲需求为主。
项目根据地块属性研判，结合目标客户需求，打造4F/6F共计28栋叠墅及平墅产品，户型面积160-270㎡，同时引入温泉入户，养老及旅游度假产品属性凸显。
现阶段低密用地出让多集中在城市核心片区，产品打造逻辑发生转变
根据2024年至今南京低密地块出让盘点，我们可以看到现阶段低密用地出让多集中在城市核心片区，地块属性发生较大转变。同时客户需求将由前期关注优质景观资源的养老度假客户，转变为以居住舒适度提升为主的地缘/泛地缘改善客群。
客户属性及需求的转变，将带来产品逻辑的进化和迭代。如主城在售的典型低密项目金基瞻月府，凭借清晰的认知定位和产品打磨，受到客户及市场青睐。
金基瞻月府项目位于老城东片区，为主城核心板块，项目容积率住宅部分容积率在1.3左右，打造13栋6-7层低密洋房产品，户型面积170㎡、220㎡、320㎡。
项目师法瞻园，打造“园居孤本”，同时户型设计迭代创新，高标准公区配置，根据目标客户终改需求，实现产品力升级。
如今容积率更加优化，位置更加核心的地块陆续出让，南京低密产品打造将迎来新一轮进阶。
第四代住宅打造兴起，叠加低密核心地块，产品等级将迎来跃升
南京徐庄G02低密地块已明确打造第四代住宅产品，相关过程稿公布。根据185㎡户型设计我们看到该户型打造270°生态景观露台，突出建筑且错层露台，空间感更强。该产品设计较前期在售项目进行了产品端的部分升级，但对比其他率先进行第四代住宅研究的城市，南京仍有较大发展空间。
“第四代住宅”，是一种新兴的具有创新性的建筑模式，将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过建筑外墙垂直绿化和平台（屋顶）立体绿化，将空中花园庭院、空中停车与现代电梯楼房相结合，形成层层有街巷或户户有花园庭院的建筑形式，可以说第四代住宅是客户对于居住舒适度的进一步要求和提升。
参考福州、成都、西安等城市优秀的产品经验，后续南京第四代住宅打造，或有以下几点特点及发展趋势：
Part.1
创新性“超流体美学”外观立面打造
第四代住宅建筑立面基本以当下前沿的“超流体美学”立面风格为主。整体建筑形态采用简约的设计语言，强调舒展的横线线条，运用了转角、切割、圆弧等复杂的程序，颠覆传统住宅立面的平铺直叙；使用大面积的落地窗模糊室内外、建筑与自然的边界感，使建筑更加通透、轻盈。
Part.2
空中庭院打造，错层设计
第四代住宅通过客厅与花园两层通高联通的方式，以L型咬合方式形成环幕边厅无界花园，每户都拥有270°无遮挡开阔视野，形成真正意义上的空中庭院。该建筑设计大大增加了户型的空间感受及居住舒适度，同时加大外部自然与内部建筑的交融。
Part.3
户型结合庭院，打造垂直花园体系
户型设计通过大面积露台，尽可能放大景观效果，实现三面环幕视野，划分植物种植区赋予绿意盎然的自然观感，让建筑与自然对话，让每一户都能拥有属于自己家的花园，形成一个被绿色植物包裹的建筑。
Part.4
丰富的生活场景打造，LDKBG一体化设计
整体动线布局将客厅、餐厅、厨房、阳台以及种植植物的庭院联动在一起，形成更为完整、宽阔的生活体验。通过LDKBG一体化设计，形成更为广阔的视觉体验，更加舒适的居住体验，让第四代住宅能搭建更加丰富的生活场景。
随着出让土地容积率的不断优化和建筑设计要求即第四代住宅的逐步放开，南京低密产品打造必定迎来新一轮的迭代和升级。产品回归居住属性之后，针对目标客户需求进行的产品力提升方才是“适者之道”。
文/克而瑞南京高级分析师 沈向阳
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
