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全国楼市去泡沫开始后，南京楼市作为前期地价、房价增长的第一梯队，高光过后，浪潮退下，如今是谁在买房？买的又是什么样的房子？本期通过对南京及典型板块新房、二手房的成交分析及热点楼盘成交客户调研，来探究南京市场目前的主要需求客群及购买力情况。
买什么？刚需、首改产品为新房、二手房市场主力
1、客户购买新房面积段主力在90-125㎡，购买二手房面积段主力集中在60-90㎡，均为刚需、首改类产品
24年1-5月南京客户购买新房面积段主力在90-125㎡，占比近5成，多为刚需、首改产品，购买二手房面积段主力集中在60-90㎡，占比约4成，典型刚需产品；整体来看刚需、客户为购房主力。
2、客户购买新房总价段主力在150-400万，购买二手房面积段主力集中在300万以下，其中100-150万占比较多
24年1-5月南京客户购买新房总价段主力在150-400万，占比在5-6成之间；购买二手房面积段主力集中在300万以下，整体占比约8成，其中100-150万占比较多，占比约23%；整体来看刚需、首改总价段产品占比较多，二手房成交更为明显。
3、客户购买新房单价段以15000-40000元/㎡为主，契合刚需、首改产品，购买二手房单价段则集中在10000-25000元/㎡之间，刚需属性较强
24年1-5月南京客户购买新房单价段以15000-40000元/㎡之间的刚需、首改产品为主，占比超6成；而购买二手房的主力单价段为10000-25000元/㎡的刚需产品，占比超5成，此外购买10000元/㎡以下的门槛刚需产品占比约1成左右，刚需属性更强。
4、客户购买新房的主力板块多集中在刚需、首改区域，购买二手房则更聚焦于主城核心
从24年1-5月全市各板块新房、二手房及汇总成交套数占比中桥北、江宁滨江、东山、珠江镇等刚需、首改板块上榜较多。
从新房来看：中改板块大校场位列第一，此外均为刚需、首改板块，其中江宁滨江是典型刚需板块，主要为开启房票安置购房实现快速去化，位列第二。此外雨核、燕子矶新城及东山为典型的首改板块，板桥、珠江镇及溧水、六合副城板块为典型的刚需板块；
从二手房来看：河西北中改板块位列第一，板块无典型豪宅项目且二手房小区普遍房龄较大，由于板块存在较好的教育资源，且为主城核心配套醇熟故二手房市场较为火热；桥北板块为典型的刚需板块，存在大体量的刚需住宅小区，板块二手房价相对较低，在1.6万/㎡左右，对刚需客群吸引力较大；此外二手房成交较多的为城中、城北西片、老城东、河西中等主城中改板块，区位较好，配套醇熟，但其成交房源多为老旧小区及安置房，面积较小，普遍在60㎡以下，成交主力客群同样以刚需、首改为主。
整体来看新房主力成交板块以刚需、首改为主，二手房以主城改善板块为主，但多为15年以上房龄的小面积、低总价刚需、首改产品。
5、成交TOP新房/二手房项目多以首改、刚需为主，同时配套相对成熟，拥有较强性价比
从新房来看：万科朗拾雨核、保利燕璟和颂、伟星时代悦峰3个首改项目均位于前五，且万科朗拾雨核排名第一，其余均为刚需项目；而前二十中仅文璟和颂一个中改项目上榜。从项目配套属性来看，上榜项目多为近郊核心及远郊配套相对成熟项目。
从二手房来看：刚需项目万达茂御湖仕家排名第一，此外万科金域蓝湾首改项目位列第三，其余均为刚需项目，其中典型刚需板块的桥北北外滩水城、弘阳旭日上城、天润城等大体量小区纷纷上榜。上榜项目大多位于配套成熟且齐全区域，拥有较强的性价比。
整体来看新房及二手房成交套数排名靠前的项目拥有较大共性，均以刚需、首改为主。同时项目配套相对成熟，拥有较强性价比。
谁在买？刚需客户以外来客户为主，改善多为本地客户
线下调研显示：目前南京主力购房客户以刚需/首改客户为主，中改客户为辅，豪宅客户占比极低。整体以家庭购房为主，单身购房比例较小。职业多以企事业单位及相对稳定的私营企业员工、中高层管理者等。根据成交情况预估，当前刚需客户主要以外来客户为主、首改客户外来客户与本地客户占比基本持平，而中改及豪宅客户则绝大部分以本地客户为主。
购买力如何？各能级板块客户画像描摹
①刚需客户：新房首付比例多为2成，父母支持比例达4成左右；二手房首付比例集中在2-3成，基本为父母支持购房，整体购买力较弱；新房客户购买力略高于二手房客户。
②首改客户：新房首付比例多为2成，近3成以上为父母支持购房；二手房首付比例集中在2-3成，以两口/三口之家为主；整体家庭年收入尚可，新房购买力明显高于二手房。
③中改客户：新房及二手房首付比例多为3成及以上，其中新房有部分全款客户；以三口/多口之家为主，新房客户年收入明显高于二手房，购买力相对较强。
④豪宅客户：新房首付比例多为3-4成，少量全款客户，二手房首付尽可能多付，减少月供比例；以三口/多口之家为主，家庭年收入均在百万以上，购买力强劲。
从南京全市1-5月、新房、二手房客户购买表现来看：客户购买新房的主力板块多集中在刚需、首改区域，购买二手房则更聚焦于主城核心，但多为15年以上房龄的小面积、低总价刚需、首改产品。目前主力购房客群仍以刚需、首改等硬性需求为主，整体表现为总价敏感度高，预算有限且购买力相对一般。中改及豪宅客户以南京本地客群为主，注重舒适型改善，购买力相对较高，但持币观望情绪较为浓厚。
文/克而瑞南京高级分析师 章周垚
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
