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2021-2024年南京楼市进入深度调整期，客户购房逻辑与之前截然不同；全民买房的浪潮退下，房子回归居住属性，在追求更舒适方便的居住环境的前提下，南京各需求阶层在购房微板块的选择也悄然发生改变，哪些板块韧性足以穿越周期呢？本期从2021-2024年上半年的成交数据来分析解密。
市场深度调整，置业逻辑改变，购房各阶层占比变化分析
21-24年上半年市场供销量价走势分析
从2021-2024年上半年市场数据来看，南京全市的供销量逐步收缩，2024年上半年全市累计供应135.76万㎡，成交167.25万㎡，成交均价26125元/㎡，成交量较21年巅峰时期，缩小约4.5倍；但单独从每年上半年供销来看，成交量均略大于供应量，纵使金融属性消退，但居住需求仍在，且政府提出去库存战略，重新构建健康的房地产市场。
21-24年上半年市场成交面积段分析
从成交面积段分布来看，21-24年刚改面积段100-125㎡占比在32-49%，为成交主力，其次为刚性70-100㎡占比26-35%；且22年刚需及刚改占比呈现下滑趋势，改善占比提高，而23-24年刚需、刚改占比又小幅回升，房子回归居住属性趋势下，刚性需求再度成为成交主力。
21-24年上半年市场成交总价段分析
从成交总价段分布来看，21-24年刚改总价段250-400万元占比在26-40%，为成交主力，其次为刚需150-250万元占比20-28%；且与面积段分布趋势相同22年刚需及刚改占比呈现下滑趋势，改善占比提高，而23-24年刚需、刚改占比又小幅回升，除了刚性需求回归市场主力因素外，成交均价下滑也导致低总价段占比逐步升高。
各需求阶层21-24年购房微板块选择分析
刚需21-24年购房微板块选择分析
从70-100㎡刚需面积段21-24年上半年成交微板块排名及占比来看，21-22年具有一定投资属性的浦口珠江镇、江宁正方新城成交占比排名第一，而23-24成交量萎缩情况下，六合大厂葛塘及江宁滨江占比提升，24年江宁滨江在售项目基本参加了房票安置购房政策，故成交占比明显提高；此外城北新港四年成交均进入前五，是典型刚需聚集板块；从24年来看雨核及燕子矶进入前五，这两个板块距离主城更近，较其他板块价值更高，可见刚需客群目前在板块选择上也有向中心区聚集的趋势。
刚改21-24年购房微板块选择分析
从100-125㎡刚改面积段21-24年上半年成交微板块排名及占比来看，21-23年江北核心区均以一定的优势领跑，而后燕子矶、珠江镇、大校场等板块入围，整体看来未来潜力较大的板块占比较多，而24年城南铁心桥与雨核分列一二位，这两个板块均接近主城，板块发展趋于完善，价值已高度兑现，可见24年刚改客户选择更趋向于确定性的板块。
改善21-24年购房微板块选择分析
从125-143㎡改善面积段21-24年上半年成交微板块排名及占比来看，21-23年江北核心区同样以一定的优势领跑，而后以大校场、河西及部分副城中心板块为主；同样是以未来价值较高的板块为主；24年以城南大校场板块为成交主力，其次为珠江镇、燕子矶和溧水中心板块。整体来看，大校场是目前主城核心板块中配套兑现速度和质量均首屈一指的板块，板块潜力上限较高，在客户中认可度相对较高，故在市场低迷的情况下，能收获客户青睐。
高改21-24年购房微板块选择分析
从143-195㎡高改面积段21-24年上半年成交微板块排名及占比来看，21-22年大校场以明显优势领跑，23年河西南、河西中相继爆发，超越大校场分列一二位，而24年大校场再度夺得首位，整体来看，高改产品成交板块主力分布在城市核心区位，地理位置要求较高，板块价值及潜力较高。
终改21-24年购房微板块选择分析
从195㎡以上终改面积段21-24年上半年成交微板块排名及占比来看，主力成交板块以河西南、河西中、大校场等主城核心板块为主，少量副城核心板块如溧水城南、高淳滨湖等；终改客户更为看重独有的区位或产品，凸显身份象征。
各需求阶层21-24年主力成交板块分布及韧性分析评估
各需求阶层21-24年主力成交板块分布
从各需求阶层21-24年上半年成交的微板块占比来看：
1、刚需多选择江宁滨江、正方新城、珠江镇、新港及大厂葛塘；侧重于低总价，交通方便，但24年逐步向雨核、铁心桥等区域靠拢；
2、刚改多选择铁心桥、雨核、燕子矶；多侧重于主城外溢板块，配套齐全，板块价值确定性强；
3、改善、高改多选择大校场、河西南板块，侧重于地理区位、板块价值，追求更为舒适的生活环境；
4、终改多选择河西南（河西滨江片区）、河西中及大校场板块，侧重于城市中心或者拥有独特景观资源的板块，追求独有的产品及圈层软实力。
重点微板块韧性分析评估
整体来看城市核心区位板块价值潜力大、确定性高，客户忠诚度高，韧性较强；其次为承接主城外溢第一梯队板块，在市场下行过程中，凭借紧邻主城的区位优势和较为突出的性价比，更易获得客户青睐；此外随着市场下行，各板块门槛总价均有下降趋势，刚需、刚改客户购房选择面更广，这种情况下同样呈现向城市中心靠拢的趋势。
文/克而瑞南京分析师 章周垚
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
