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5月17日，《南京市2024年度国有建设用地供应计划》出炉，计划供地3223公顷，其中商服用地48公顷、工矿仓储用地700公顷、公共管理与公共服务用地402公顷、交通运输用地1710公顷、水域及水利设施用地97公顷、特殊用地1公顷。
2024年，南京商服用地供应计划为48公顷，相比2023年的73公顷，下降了34%，土地供应缩减可以控制上市量，推动库存去化，减小市场压力，调整市场供需关系。目前南京商办市场整体以去库存为主，市场复苏速度缓慢但随着政策层面利好因素的不断释放，预期信心将逐渐恢复。
Part.1
5月，南京商办市场供求缩量，回落明显，持续以去库存为主
5月，南京商办市场供应面积4.89万㎡，环比下降48.95%；成交面积7.12万㎡，环比下降45.54%，供应量和成交量都大幅回落，市场需求下滑。
截至5月，南京商办市场库存量超1300万㎡，去化周期长达150个月，待售库存压力大，整体需求不足导致供过于求的态势持续，整体市场进入一个缓慢复苏的过程。
Part.2
商业市场情况分析
5月，全市商业成交环比量跌价涨，江北板块销量领跑全市
5月，南京全市商业成交面积26114㎡，环比下降50.64%；成交均价24115元/㎡，环比上涨45.39%，市场活跃度不高。其中江北板块以7358㎡位居全市第一，其次是仙林和城北板块。
江北板块的商业在全市具有一定的价格优势，随着近些年江北的不断发展，以及江北新区作为全国第13个、全省唯一的国家级新区，吸引了更多的人口入驻江北，带动了商业的发展；仙林板块得益于老盘项目入住率的提升，生活氛围愈加浓厚，商铺迎来了一波购买小高峰；城北板块涵盖的范围广泛，包含众多老城区，人口密集程度高，居民消费实力强劲，也是客户的置业青睐区域。
全市商业销售套数、成交面积排名前十集中在江北、城北板块，以社区底商为主
据克而瑞数据显示，5月全市商业成交面积排行榜中，仙林的金地湖城艺境以3080㎡销量位列榜首，其次是华润润淮府和华侨城翡翠天域，其中上榜项目以老盘居多，随着交付多年，入住率的提高，商铺的商业价值逐渐凸显。
5月全市商业成交套数排行榜中，江北的保利观棠和府以24套成交量位居第一，仙林的华侨城翡翠天域和江北的圣马丽都紧随其后，基本以社区底商为主。
Part.3
办公市场情况分析
5月，全市办公成交出现阶段性下滑，城北板块销量位于榜首
5月，南京全市办公成交面积26507㎡，环比下降37.91%；成交均价16016元/㎡，环比上涨56.31%，成交环比量降价涨，市场去化持续承压。其中城北板块以11391㎡位居全市第一，其次是江北和江宁板块。
城北板块近些年通过城市更新逐步实现了板块面貌的焕新。其中，新玄武、燕子矶新城等小板块受到客户青睐，吸引了一批企业入驻；江北和江宁板块作为新兴商务区的代表，其办公成交均价相对较低，入手门槛低，区域交通也日趋完善，适合投资或自用，所以成交一直保持较高水平。
全市办公销售套数、成交面积排名前十集中在城北、江宁、城南板块
据克而瑞数据显示，5月全市办公成交面积排行榜中，城北的江航服务中心以10733㎡销量遥遥领先，城北板块近些年板块面貌的焕新，逐渐成为企业主选址的优质选择。
5月全市办公成交套数排行榜中，城南的绿地之窗以35套成交量位居全市第一，城南板块包含南站片区、南部新城等区域，一直都是南京办公成交的主力军。南站片区依托南站高铁枢纽，大力发展总部经济和楼宇经济，积极引进国内外知名大型企业集团设立区域总部、行政总部。
Part.4
公寓市场情况分析
5月，全市公寓成交量较上月短暂回落，城北板块销量位居全市第一
5月，南京全市公寓成交面积18610㎡，环比下降47.12%，经历了4月份短暂的“小阳春”后短暂回落；成交均价为24752元/㎡，环比上涨31.26%，创下2024年以来的最高成交均价记录。其中城北板块以5208㎡销量位居全市第一，其次是城中和城南板块。
全市公寓成交以价换量，低总价、小面积产品是市场成交主力
从成交总价段来看，5月南京全市公寓成交总价段集中在100万以内，成交192套，占比57.14%；其次是150-200万元总价段，成交46套，占比13.69%，400万元以上成交5套，占比仅1.49%，市场以价换量，部分项目为加速去化，追加优惠力度，促进成交。
5月，南京全市公寓成交面积段集中在40-50㎡，成交116套，占比34.52%；其次是30-40㎡，成交67套，占比19.94%，低总价的小户型产品更受客户青睐。
Part.5
南京商办市场承压前行，企业需寻求新的发展路径，砥砺前行
2024年，南京商办市场整体处于恢复过渡期，供应短暂回落，供求关系不均衡，整体成交表现有待恢复，随着南京产业强市行动的推进，相关行业有望得到提质赋能，为商办市场带来新的增长点。开发企业也应积极调整心态，灵活调整策略，主动拓宽市场、适应市场发展，不断创新，才能在市场竞争中脱颖而出。
文/克而瑞南京分析师 骆珠萍
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
