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2024年上半年，南京房地产市场于深度调整期中逐步摸索，整体走势在政策指导下波动维稳，作为南京热度处在前列的板块，大校场的关注度一直非常高，其凭借主城核心地段+品质改善+品牌房企的多重优势下，上半年新房成交量位居全市各小板块之首。
根据克而瑞数据显示，2024年上半年大校场板块新房共成交12.51万㎡，远超南京其他小板块，保持着相对坚韧的市场行情，客户认可度较高，本文将从板块能级规划、产品打造及客户匹配度、客户吸附力等方面着重分析大校场板块高热度的原因。
#01
作为南京主城中心难得的整体开发空间
大校场的规划能级、配套量级遥遥领先
大校场板块北至外秦淮河、运粮河，东南至绕城公路，西至大明路、卡子门大街，总用地面积约9.94平方公里，是主城最后一块可供整体开发的留白地，汇集了大量城市顶级文化资源，引进大批国家级、省市级重大项目，既有现代化城市界面，又有主城烟火气，是全南京发展潜力最大的板块之一。
备注：图片来源于网络
官方的规划中，大校场被细分为中央活力住区、中央文化区、中央商务区、中央健康住区、中央生态住区五大功能分区，区域内教育、医疗、商业、轨交等配套规划能级较高，目前各项配套正集中兑现中。
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近两年，南京外国语学校南部新城校区、南外明远小学等已投入运营；承天大道、校场大道、神机营路、汇景东路等干道已正式开通；南京市中医院、南京市不动产档案馆已投用，中国第二历史档案馆已竣工，全民健身中心、中芬合作交流中心等预计今年投入使用。
#02
板块成交以130-200㎡改善产品为主
匹配全市改善客户需求面积段
近几年，大校场板块楼市表现强劲。随着“房住不炒”、“回归居住属性”的提出，当下的购房者更多以居住为主，更加看重房屋的品质、居住的舒适度等，从成交来看100㎡以下成交套数市场占比缩水明显。
根据克而瑞数据显示，大校场板块2019年以前，市场主要以100㎡以下的刚需产品为主，自2020年以来，高能级配套持续兑现，大校场逐渐成为高端改善的宜居代名词，户型面积以130-200㎡改善产品为市场成交主力，占比超六成，匹配秦淮、江宁、雨花台等全市改善客户需求面积段。
#03
总价段以500-1000万高品质改善
占据市场成交主力，产品全方位升级迭代
大校场作为南京高端改善的头部板块，自2020年正式进入高速发展期，入市项目也逐步增加，高端住宅纷纷拔地而起。2020年以来，总价段在500-1000万的高端改善产品占据板块成交主力。
大校场板块保持相对的市场热度，聚集了金基、金茂、保利、招商等实力开发商，产品力也在全方位升级迭代，在外立面、园林公区、会所、地下车库等方面均有体现。
外立面全面升级，打造高品质天际线
在外立面打造上，大校场板块从最初的真石漆普遍提升为铝板、玻璃幕墙、金属线条等更显质感和现代感的材料。其中保利招商文璟和颂外立面主要采用干挂铝材和大面积玻璃为主，顶部搭配香槟金和灰色铝板，具有极高的辨识度；秦淮金茂府外立面以时尚铝板为主，二层以上高级云朵灰铝板搭配香槟金勾勒线条，颜值、品质双双在线。
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园林公区的迭代升级，彰显项目品质和宜居属性
随着楼市的发展，园林及公区的打造也上了一个新台阶。伟星誉璟府园林规划由顺景园林的赵卓毅院长亲自操刀，打造度假风格园林，通过简洁的草坪、宁静的水景、仪式感的雕塑形成园林景观，强调平面几何构图仪式感，且项目规划水景元素较多，水景园林相互搭配。
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保利招商文璟和颂以瞻园为范本，取五进空间格局，以堂、轩、廊、山、亭、桥、庭、舍、林九大设计元素融合其中，将南京六朝历史之厚重以青瓷之釉色为代表，融入于景墙、格栅、琉璃灯具、青瓷挂片等景观元素之中，打造独有的南京韵味品质人居。
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会所逐渐成为品质住宅标配，丰富业主日常生活
会所的迭代升级主要体现在风格的多样化，功能空间的多元化，以及在选材和工艺要求上的更进一步。秦淮金茂府打造了约2800㎡私享会所，包含私宴厅、恒温泳池，艺术长廊、健身房、瑜伽馆、行政酒廊等多重功能，各个功能区间均围绕下沉庭院分布，整体用材及工艺较为高端，氛围感拉满。
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伟星誉璟府打造了约1600㎡酒店式会所，连接约160㎡下沉式庭院，自带恒温泳池，配备行政酒廊、健身会所、艺境茶室等功能区，满足健身和休闲需求。
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地下车库装修品质升级，营造极致的归家体验
在高端改善住宅项目中，车库是必争之地，因为车库是每天的必经场所，所以地下车库的品质感无比重要。金基新睿樾府打造了超6000㎡实景地库，双影像道闸系统，自动识别车牌更加灵敏，方便业主出入；车库坡道口，地面选用无振动止滑坡道，镶嵌环形序列条灯组合，搭配苍穹星空顶，质感规格极高，在突显质感的同时更能体现小区的品质。
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保利博雅和著呈现出的实景地库，其成本已经是保利江苏项目中最高的。车库地面采用浅色金刚砂和局部环氧地坪，耐用且美观；顶部“星空顶”，融入项目特色，呼应会所设计元素，顶部以矩阵式灯光设计为基础，成本更高，也能更大程度释放光线；地下单元大堂的门，不锈钢电动移门+局部平开门，美观实用，高级感满满。
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#04
地缘客群减少，外导客群增多
对南京全市改善吸附力增强
大校场板块经过近几年的发展，优质配套日趋成熟，加上其独特的区位优势，购房者不再以刚需为主，逐渐吸引大量注重生活品质、追求居住舒适度的高净值改善客群关注，产品结构也升级迭代，品质对产品的价值影响逐渐增强。
目前大校场主要客源以城南首改及改善客群为主，占比约六成左右，城南分布着大量的软件公司和研究院所，客群收入水平高且工作地点相对稳定，为大校场带来充足的客源，建邺、鼓楼等主城外溢客户占比2成，全市其他板块改善客户占比2成。
2024年以来南京扶持性政策力度明显加强，尤其是二季度以来利好政策频发，大校场作为对标河西、新街口规划的又一南京城市中心，高能级的板块占位吸引了大批高净值改善客户的关注，产品也随之迭代升级，楼市热度逐步恢复，2024年上半年成交规模领跑全市，远超南京其他小板块，未来也将成为南京高端品质住宅的代表。
文/克而瑞南京分析师 骆珠萍
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