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2024年以来，房地产市场整体延续弱复苏走势，新政效应持续发酵，燕子矶作为主城北刚需、刚改置业的主流板块，一直是南京主城购房热选，其凭借超强确定性，成为当前规划兑现最高的新城之一，上半年新房成交量位居全市微板块TOP3。
根据克而瑞数据显示，2024年上半年燕子矶板块新房共成交7.49万㎡，走出相对独立行情，本文将从板块配套逐步落地、产品打造及客户匹配度、客户吸附力、明星项目造就板块热度等方面着重分析燕子矶板块高成交的原因。
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高能级规划及重磅级配套的超高兑现度，燕子矶能级获跳跃式增长
燕子矶位于南京城北滨江地区，有“万里长江第一矶”之称，被南京市政府列入2011年城市建设重点打造的十大板块之一，作为南京城北区域最后的“宝地”，正进阶成为“城北滨江新城”。
备注：图片来源于网络
燕子矶新城是主城区最后一个由政府开发、统一规划的土地，是南京继河西新城、鼓楼滨江之后的又一座滨江新城，既享受主城成熟的城市级配套资源、高能级新城规划，近些年区域内交通、商业、医疗、教育等配套规划也迎来爆发式兑现。
近期，燕子矶又迎重磅利好，据传伯乐中学有望挂牌南外，成为南外公办初中；南师附中晓庄校区已经封顶，很快将投用；燕子矶新城体育公园，计划今年下半年建成、明年投入运营……各项配套的兑现速度遥遥领先，成为当前规划兑现度最高的新城之一，板块能级获跳跃式增长。
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轨交、商业、教育等资源配套加速落地，虹吸泛城北及全市其他板块客群
燕子矶经过十多年的发展，凭借着不断兑现的交通、商业、学校、医院配套实力，在南京各大板块中脱颖而出，成为主城范围内250-400万刚需、首改上车优选板块。
目前燕子矶板块凭借优质的轨交配套，导入主城诸多新南京人安居首置，同时吸引江北板块优质客户外溢置业，与地缘及泛地缘（老城）卖一买一的刚改客户共同支撑起板块的稳定容量。可以预见，随着燕子矶配套不断完善，板块高质量客群的吸引力将不断提高，板块虹吸效应或将持续增强。
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供应精准匹配板块置业属性及目标客户首置、首改需求
燕子矶区位得天独厚，资源禀赋，是南京真正的主城滨江板块，打造以“公共服务、商业贸易、文化旅游”为规划核心的宜居宜业的滨江新城，目前各项生活配套高规格兑现，加速成为城北宜居板块。
根据克而瑞数据统计显示，2021年以来，燕子矶板块的主力供应面积段集中在120㎡以下，总价段集中在200-400万之间，符合板块目标客户诉求，同时匹配板块当前属性。
图：2021年至今燕子矶板块普通住宅供应结构情况
从成交数据来看，近两年燕子矶的成交主力面积段仍以120㎡以下首置、首改产品为主、辅以部分130-144㎡改善产品，成交总价段集中在200-400万之间，板块内高销量盘保利燕璟和颂、保利国贸璟上主力户型及总价段均符合市场核心需求，精准务实，匹配目标客户刚需及品质首改需求。
2014年开始燕子矶板块房地产市场开始萌芽，从首批房企电建、招商先后打造的电建洺悦府、招商1872，到如今保利、国贸、华发等优质房企不断入驻。随着万象系商业落成、省人民医院落地推进，南外、南师两大教育体系入驻，板块配套提档升级，新房市场锋芒毕露，成为南京高质量发展新的增长极。
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燕子矶新城热销品质楼盘，依赖于超高的产品兑现力，引领南京楼市热度
燕子矶板块2024年上半年新房成交量位居南京全市TOP3，强势热销，持续火爆，其中保利燕璟和颂凭借上半年超10亿的销售成绩，排名全南京第二，板块内10个人买房就有7个人选择燕璟和颂，一跃成为楼市顶流，成为燕子矶名副其实的流量王。
保利燕璟和颂由央企保利独资开发，打造高端产品系“和系”江苏首作，在景观、会所、车库、户型等多个方面都进行了前所未有的升级，提升燕子矶的居住标准，定义板块人居新标杆。
Part.1
保利燕璟和颂项目七大实景提前呈现，央企硬核实力
项目超20000㎡的社区绿地，截至目前已公开约11000㎡中央景观展示区，已经兑现了超一半，与此同时，公园式入口、约1000㎡下沉式会所、中央景观、星空顶地库、入户大堂等七大实景全部开放，宜居属性拉满，再次证明产品的实力和超前的兑现力。
备注：图片来源于网络
Part.2
会所提前运营，约1000㎡下沉式会所已对业主开放
项目约1000㎡奢阔下沉式庭院会所——杏林会已正式对业主开放，包含露天庭院、儿童课堂、休闲娱乐、社区会客、老者和乐、运动健身六大功能模块，满足不同年龄段业主的需求，丰富业主的日常生活。
备注：图片来源于网络
Part.3
星空顶车库超前呈现，营造极致的归家体验
车库沿用项目燕尾元素，臻选铝格栅吊顶，采用更节能省电、使用寿命更长的LED灯，打造出独一无二的燕尾星空顶，且车库地面采用环氧地坪漆，搭配抗压抗造且历久弥新的金刚砂，降噪防滑，彰显尊贵感。
备注：图片来源于网络
Part.4
89-132㎡全三房覆盖，满足目标客户不同家庭周期的置业需求
项目整体打造了建面约89-132㎡四种全三房户型，无论是建面约89㎡起步三房、还是建面约99㎡进阶三房，或是建面约109㎡横厅三房，以及建面约132㎡的3+1房，均能满足目标客户不同家庭周期的置业需求。其中主城极具性价比的109㎡三房户型，整体宽面超11米，最大限度保证室内的通透性和采光效果，且客厅约5.1米的大横厅设计，尺寸感更加舒适。
备注：图片来源于网络
近两年房地产进入市场调整期，燕子矶板块多个项目却能够逆市热销，不断突出重围，走出自己的独立行情，还是依赖于板块配套的超高兑现度，不仅教育大爆发，燕子矶的各类生活配套都足够丰富成熟。
回顾燕子矶的发展历程，一直都是高开高走，高能级规划+超高兑现力使其已然晋级为名副其实的城北核心区，交通、商业、教育、医疗等生活配套的持续利好兑现，未来也将赢得越来越多优质客群的青睐。
文/克而瑞南京分析师 骆珠萍
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
