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“尽金基所有 创南京未有”，当业界竞相逐“新”时，金基却一直在造新。作为金基32载大成之作——山川江樾，自亮相以来便备受瞩目。若要读懂金基山川江樾的内涵与价值，需解构这两个核心命题：
一是“你离中国超级豪宅有多远？”
二是“买山川江樾的人，究竟在买什么？”
#01
核心城市豪宅成交规模稳中有增，“资产荒”下豪宅增值保值属性渐显
从克而瑞数据来看，近两年豪宅成交规模稳中有增，2023年，10个核心城市全年总价1000万元以上新房合计成交5.3万套，同比增长2%。4个一线城市2023年总价1000万元以上二手房豪宅成交合计1.5万套，同比增长36%。可见，在“资产荒”的大背景下，豪宅的保值增值属性为塔尖人群所共识。
高端购买力坚挺，经济调整期中率先复苏
从克而瑞数据来看，2024年上半年，南京项目金额排行榜TOP30住宅中，有20个项目套均价＞500万，占比67%。可见即便在市场深度调整期，率先复苏的往往是高端市场，其恢复力和稳定性相对更强。
数据来源：cric
#02
分析完高端住宅市场稳定的基本面未改，进而来解答第一个问题，“你离中国超级豪宅有多远？”
超越固有市场局限，定位纯高端改善，上榜「中国十大超级豪宅」
据克而瑞数据统计显示，在山川江樾入市之前，江北板块的主力供应结构集中在面积段80-120㎡之间，总价段集中在200-500万元。金基山川江樾凭借对市场脉络的精准洞察，以及对自身产品优势的自信，大胆突破该板块传统的市场框架，定位143-253㎡纯高端改善产品。
图：江北板块2022.01--2023.11普通住宅供应结构情况
数据来源：cric
金基山川江樾户型图（左右滑动查看）
在2023年度，由世界企业家集团，世界地产研究院共同评选的《中国十大顶级豪宅》榜单中，金基山川江樾荣耀入选，与业界典范项目汤臣一品、深圳湾一号齐名，印证了其备受认可的豪宅品质和实力。
南京改善专家，引领南京高端市场份额
山川江樾由南京公认的改善专家——金基集团打造，其在行业内的产品实力不言而喻，特别是在塑造高品质改善住宅方面，金基的话语权得到广泛认可。
上半年800万以上住宅成交金额TOP10中，金基项目独占3席
于2024年上半年，针对南京800万元以上的高端住宅项目业绩排行榜中，由金基集团开发的项目在前十强中占据了三个席位。金基瞻月府、金基璟樾府以及金基新睿樾府成功跻身该榜单，彰显了金基在高端市场的领军地位。
数据来源：cric，普通住宅
豪宅产品供应往2000万总价段跃升，山川江樾极具性价比
分析近年来南京豪宅的供应结构变迁，以豪宅主力供应区域河西为例，可以观察到总价1500-2000万以及2000万以上的豪宅供给显著增长。2023年度，上述两个区间的豪宅共计供应823套，远超总价位于700-1500万的住宅供应量，整体市场呈现出向2000万总价段跃迁的特征。
图：2019-2024年河西总价段新房供应情况（单位：套）
数据来源：cric
而作为「中国十大超级豪宅」的金基山川江樾，以相对亲民的价位进入购房者视野。其4万以内的单价，约500-1000万的总价，这一价格区间使其成为购房者距离中国超级豪宅最近的一个项目。
图：金基山川江樾示范区（实际以交付为准）
#03
金基山川江樾让超豪，变得可望可及。那么买山川江樾的人，究竟在买什么？
走出独立行情，金额TOP10江北唯一上榜项目，自首开后，月均占比板块80%市场份额（总价500万以上）
山川江樾自去年12月首开入市以来，持续领销板块，独占板块鳌头，问鼎“三冠王”。从克而瑞数据来看，项目销售业绩稳踞南京全市项目销售额TOP10榜单（2023.12-2024.06）。值得一提的是，在竞争愈发激烈的市场行情中，山川江樾是江北唯一一个跻身榜单的项目。
图：2023.12-2024.06江北核心区项目排行榜
数据来源：cric，普通住宅
数据来源：cric
此外，在市场经历深度调整后，江北楼市虽呈现低位盘桓态势，然而山川江樾项目却凭借其产品和品牌的独有魅力，走出独立行情。据数据统计，自首开以来，在500万以上市场维度，山川江樾以月均销售额占据该板块高达80%的市场份额，彰显其强大的市场号召力和客户认可度。
数据来源：cric
山川江樾产品的“硬性”特征，可以归纳为“超配、超享、超樾”三个方面，其产品打造放在江北乃至全市维度都有不少创新亮点
南京新盘最大实景示范区，提供全方位、沉浸式的生活场景预览
实景示范区在南京市场屡见不鲜，然而其呈现效果日趋标准化与模式化。金基山川江樾所打造的，并非仅是南京新盘中的最大实景示范区，更是精心融入未来生活场景，以此增强项目产品展示的透明度，为购房者提供更为直观、真实的体验。
2023年11月，金基山川江樾历时17个月，构建约1.6万方实景示范区，为业界树立高标准的实景呈现典范；
2024年7月，项目再度公开约5885㎡地库、3栋楼架空层、全实体样板间，实景展示区总面积跃升至约2.3万方；
图：金基山川江樾景观示范区（实际以交付为准）
车库独立式仪制大门，联名MAC，引入专业洗车服务
在金基山川江樾项目之前，市场上未有项目特别强调过“车库独立式仪制大门”的概念。金基山川江樾此次公开展示的约5885㎡实景地库，其独特之处尤为显著。
在产品设计上，该项目进行了几项创新尝试。首先，其打造了市场上较为罕见的车库独立式仪制大门，为业主提供了更为尊贵的归家体验。其次，通过与MAC品牌的联名合作，营销期引入了专业化的洗车服务，进一步提升项目的服务品质。
图：金基山川江樾地库示范区（实际以交付为准）
车库打造三重归家礼序，由独立式仪制大门启程，经由苍穹星空顶坡道口，再到地库大堂星空顶，空间艺术与奢华并蓄。
图：金基山川江樾地库示范区（实际以交付为准）
山川江樾营销期特设洗车房，联名MAC，引入专业化洗车服务。同时，精心打造的车库等候区，配置舒适座椅及休闲设备，体现对居住者周到考虑。
图：金基山川江樾地库示范区（实际以交付为准）
区别于市面时兴的铝板，选用造价更高的干挂石材外立面
在市场普遍倾向于采用铝板一体板的趋势下，山川江樾却选择了质感和成本更高的干挂石材作为建筑外立面材料。这也是继尚书里、九月森林、望樾府、瞻月府之后，第五个全面采用干挂石材外立面的项目。
图：金基山川江樾示范区实景图（实际以交付为准）
装标板块顶配，档次直接对标河西豪宅
对品质的高追求，被山川江樾延续到了室内，其装修品牌配置在板块内属于顶配，嘉格纳厨电三件套、威乃达橱柜、卫生间劳芬台盆、马桶、浴缸，当代的龙头、花洒五金，档次直接对标河西豪宅。
图：建面约253㎡实体样板间示范区（实际以交付为准）
个性化生活美学，270度环绕式观景阳台
建面约为253㎡的户型，其整体布局采用了端厅与LDK相结合的方式，巧妙设计的L转角阳台与餐厅飘窗，有效拓展了餐客厅的空间感受。此外，北面生活阳台与南面书房的双X空间设计，旨在为客户提供更为丰富的个性化选择，以满足不同客户对于生活空间的不同需求。
图：建面约253㎡实体样板间示范区（实际以交付为准）
该户型配备有270度环绕式观景阳台，不同角度风景不同，根据现场调研实际观感，从位于四楼的实体样板间向外眺望，西向直面山姆会员商店，下方即为儿童游乐区，而南向则能欣赏到室外游泳池景色。
图：建面约253㎡实体样板间实拍图
图：建面约195㎡实体样板间实拍图
把握产品趋势不难，难的是链接产品与客户情感需求
金基山川江樾将生活场景植入到示范区的方方面面，满足高端圈层对生活的N种想象。借用山川江樾业主的语录“跟很多房子硬卖产品是不一样的，金基的房子，做的是一种生活方式。”
体量，决定社区格局与丰富性，真正放大豪宅空间
要实现豪宅氛围，就必须有大体量作为支撑。相较于河西奥南板块那些受地块限制，布局紧凑的住宅群落，金基山川江樾约33万方的体量，给了金基充分的发挥空间。
图：金基山川江樾示范区（实际以交付为准）
相较于其他项目单体一的社区配套规划，山川江樾一城+三园的景观布局、会所+7大主题架空层、内外双泳池等，共同构筑起一套全面而系统的社区体系，成功营造出豪宅级别的居住氛围。
图：金基山川江樾内外双泳池（实际以交付为准）
社交属性+圈层标签+私密独享，打造既有气场，又有温馨感的会所
山川江樾配备定制奢贵酒店式水苑会所，涵盖行政酒廊、泳池、健身房、瑜伽室、儿童娱乐区、会客空间等。值得一提的是，会所部分功能现已对业主开放运营，这是江北首个交付前“前置体验”会所。
图：金基山川江樾示范区（实际以交付为准）
在优雅而私密的环境中，未来业主可以与商业伙伴进行轻松的会谈，享受精致的下午茶。或是忙碌一天后，在此处独自品味一杯精选红酒，欣赏窗外风光，享受片刻宁静。
图：金基山川江樾会所示范区（实际以交付为准）
清晨或傍晚，业主可在泳池中畅游，释放压力，保持身心健康。和家庭成员一起，增进亲子关系。
图：金基山川江樾会所示范区（实际以交付为准）
山川江樾为业主提供专业的健身器材和瑜伽设施，无论是有氧运动、力量训练还是冥想放松，都能在这里得到满足，维持理想体态。
图：金基山川江樾会所示范区（实际以交付为准）
项目还打造7大主题架空层，本次公开了3栋楼架空层，从配置来看：
2#童梦空间，未来孩子们在这里可以安全地攀爬、探索，释放他们无限的精力和好奇心。或是翻阅图书，享受阅读的乐趣，培养良好的阅读习惯。
图：金基山川江樾示范区实景图（实际以交付为准）
4#城市会客厅，3大棋牌室，无论是象棋、围棋还是掼蛋麻将，这里都是切磋技艺、交流情感的理想场所。一边打牌一边聊着家长里短，偶尔来一场友谊赛，享受生活的乐趣。
图：金基山川江樾示范区实景图（实际以交付为准）
8#社交轰趴馆，为E人量身打造的专属社交场，业主们可以预订社交轰趴馆，举办生日派对、主题聚会或是小型音乐会，邀请亲朋好友一同狂欢，享受私人定制的社交盛宴。
图：金基山川江樾示范区实景图（实际以交付为准）
另有四栋楼的架空层功能尚未最终确定，将根据业主的投票结果进行规划，确保公共空间的设计能够最大程度地反映业主的意愿与需求。
在金基身上，我们总能看到超越市场水准的演绎。其领先的理念，坚持用专业去兑现，为业主在认知之外提供优化方案。见微知著，在山川江樾，从外立面到社区，再到室内的每一处细节，都进行了更为细致的迭代，充分展现了「金基大成，山川见极」的产品厚度。
文/克而瑞南京分析师 陆佳慧
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
