点击蓝字 关注我们
近几年来，商办市场一直处于筑底徘徊阶段，市场呈现不同程度的供给过剩。年初自然资源部发文明确，各地要根据市场需求及时优化商业办公用地和住宅用地的规模、布局和结构。在此背景下，为了实现有效去库存，加快去化速度，南京政府有针对性的通过减少商办用地供应，促进市场良性发展。
最新公布的南京2024年供地计划中，商服用地预计供应48公顷，与2023年相比下降了34%。从实际供地量来看，2023年以来综合体地块供应为零，仅少量商办用地供应，且供应量呈现下降趋势。2024年上半年，商办用地仅供应33.97万方，同比下滑26.88%；成交50.57万方，同比下滑13.29%。
从各板块的供销规模来看，主要集中在城南和江宁，其中大校场成交的地块为一幅产业用地，被华熙生物拿下，未来将打造企业总部，进一步落实产业，助力板块发展。江宁成交的商办地块位于南京南站，根据地块规定不得设置酒店式公寓，以商业和办公为主，与南站现有商办形成更为成熟的商办集聚地。
商业市场
上半年供求缩量，价格稳中有升
2024年上半年，南京商业市场主要以去库存为主，出售型商业供应13.89万方，供应量同比2023年上半年下降19.01%。成交22.73万方，同比小幅下滑7.19%。成交均价22063元/㎡，基本与2023年上半年保持持平。商业库存量与2023年相比，呈现明显的下降趋势，库存主要集中在江宁、浦口、六合、城南等近几年城市功能处于快速完善的区域内。
供应集中在城北和城南板块，供求平衡；江宁、浦口供不应求
分板块来看，供应主要集中在城北和城南板块，这两个板块处于快速发展阶段，商业亟待完善，上半年供求基本平衡，整体保持健康态势。
成交主要集中在江宁、浦口，分别成交4.79万方、4.46万方，随着江宁和浦口城市快速发展，大量人口导入，商业需求提升，市场呈现供不应求态势，去库存效果明显。
城中和城东、河西作为主城核心区域，商业价格领跑全市，超过4.2万/㎡，其中河西上半年商业成交均价高达50937元/㎡。
40-200㎡为成交主力，60平米以内小户型商业供不应求
分面积段来看，上半年南京供应主要集中在60-150㎡，供应占比78%。成交则主要集中在40-200㎡，占总成交量的84%。
从分面积段供求来看，300-800㎡产品呈现供大于求，供应主要集中在铁北的招商局中心臻境项目。60㎡以内的小户型商业较为紧俏，供求比在0.1以下，供不应求明显。主城区的华润润淮府、越城天地中心商业市场热度高，成交量居于前列。
办公市场
供应增加，成交量价呈现下滑趋势
2024年上半年，南京全市办公供应22.54万方，同比2023年上半年上涨40.09%，环比2023年下半年下降了62.50%，供应减少明显。去化流速减缓，上半年成交17.27万方，同比下滑30.95%。市场下行下，成交均价环比下滑12.56%，出现一定的以价换量现象。
城北、河西和江宁为主力供求区域
分板块来看，城北、河西和江宁为办公主力供求区域，主要集中在城北鼓楼滨江、河西CBD和江宁南站等发展相对成熟、配套相对完善的商务区内，目前已经形成办公聚集，良好的办公氛围，对办公置业客户具有较强吸附力。
其余除仙林板块外，上半年均无办公供应，主要以去库存为主。成交价格方面，城中成交均价31699元/㎡，全市最高，其余主城板块成交均价在1.0-2.0万之间。
成交以150㎡以下小户型为主
分面积段来看，办公供应主要集中在100-150㎡、200-250㎡、300-500㎡以及1000㎡以上。150㎡以下小户型面积段总价低，个人或中小企业购买投资较多，200㎡以上大面积办公总价高，在当前经济环境下，流速降低，去化难度提升。六合的宝信商业广场、河西的金地中心、鼓楼的电建中储泛悦城市广场凭借地段优势在上半年流速较快，位于办公成交面积TOP3。
公寓市场
上半年供求量价呈现不同程度上涨
近几年，南京公寓土地供应减少，部分商办用地限制建设公寓，主要以去库存为主，效果显著，截止6月底，南京全市公寓库存139.08万方，去化压力明显小于商业、办公市场。上半年，南京公寓市场供求量价均呈现不同程度上涨。供应10.5万方，同比2023年同期上涨100%；成交11.04万方，同比上涨1.10%。受成交结构影响，成交均价19635元/㎡，同比上涨6.74%。
城北为主力供应区域，河西首创数科中心位居成交面积榜首
分板块来看，上半年供应主要集中在城北，万象天地、招商局中心臻境等综合体项目的公寓部分对外出售。成交主要集中在河西、江宁、城北，其中河西的首创数科中心，成交面积3.14万方，位居公寓成交面积榜榜首，河西小米正式办公，员工的居住需求释放，一定程度带动周边公寓、住宅成交量上升。
150万以内、80㎡以下为成交主力
从成交结构来看，上半年呈现小面积低总价的特征，主要集中在150万以内、80㎡以下。其中40-60㎡成交1282套，成交占比60%。150万 元以内成交1852套，成交占比86%。今年上半年部分公寓项目加大优惠力度，如中骏六号街区、中宏万家新城等项目，以价换量加快去化速度。
2024上半年商办市场仍处于底部震荡期，市场呈现高度分化，板块间市场差异较大。政府在商办地块和布局的规划调整、减少商办地块供应、盘活商办存量等方面出台一些利好政策，逐步激发需求活力，适度放宽限制政策，商办市场正逐渐往平稳健康的方向发展。
文/克而瑞南京分析师 乔俊杰
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
