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7月初始，南京土地市场网发布2024年宁出第07号出让公告，以多幅优质低密住宅用地，拉开下半年土地供应的大幕。本次共推出6幅涉住用地，分别位于河西北部的莫愁湖（1幅）、龙江（1幅）片区，江北新区核心区（2幅），溧水（2幅）。用地面积约15.81公顷，起拍总价27.18亿元，公告地块将于7月31日上午9:30开始网上限时竞价。
本批次地块出让延续前期核心地段及低密的供地逻辑，其中NO.2024G16地块为今年鼓楼区首次推出的住宅用地，距在建地铁9号线管子桥站仅约400米，周边教育、医疗、商业配套资源均十分优越，是河西龙江片区近年来首次推出的稀缺低密住宅用地。
本文将从板块分析、本体分析、竞争环境分析以及客群分析等四个维度对NO.2024G16地块进行初步的地块可行性研究。
主城核心地段，配套醇熟，改善置换需求大
NO.2024G16地块位于河西北板块，靠近南京老城，板块发展成熟，客户认可度高，位列主城第一梯队。作为承接主城人口外溢的核心板块，河西北是以居住为主要功能的建成区，人口密度、开发强度和空间形态等形态功能都类似于南京老城区。
板块是南京主城与江北连通的核心交通节点，地铁和道路交通均较为便利。板块商业配套成熟，已形成商圈，名校资源优异，多集中于地块所在的板块北部区域，核心景观则集中于莫愁湖公园周边，板块整体配套完善，且能级较高。
根据克而瑞数据显示：近5年河西北板块整体呈现供不应求的市场运行态势，2022年后，板块长期处于供应短缺状态，2023年至2024年上半年，板块仅供应2.10万㎡。同时下游板块可对标竞品鼓楼滨江桃园金茂府项目，2024年6月底首开推出96套精装小高层房源，共计528组客户报名，中签率18%，去化率100%，市场需求较为旺盛。
从板块近3年成交结构来看，受供应端影响，主力成交面积段集中在140-160㎡、其次是160-180㎡，主力成交总价段集中在800-1200万，板块客户以功能性及舒适度改善需求为主，购买力相对较强。
周边生活氛围浓厚，学区资源优异，存在一定不利因素
项目位于河西北龙江片区，距离在建地铁9号线管子桥站仅约400米，同时周边教育、医疗、商业配套资源均十分优越，生活氛围浓厚。
地块内部平整，内部硬化混凝土需进行破除，地块东南侧为华阳垃圾中转站，南侧为110KV架空线，地块西侧为220KV莫愁变电站，北侧为清凉门大街主干道，存在一定的不利因素。
板块竞争缓和，低密产品，存在较大市场结构机会
根据近5年河西北板块地块出让情况来看，仅出让3宗涉住用地，总建筑面积10.94万㎡，供应稀缺。而项目所在龙江片区，近10年无涉住用地出让，新房市场陷入“房荒”状态。
目前河西北板块仅恒盛金陵湾一盘主力在售，待上市项目2个，分别为奥体G88及招商G01地块，下游板块鼓楼滨江桃园金茂府项目单盘形成竞争关系，而项目所在的龙江片区无新房在售，存在较大的市场结构机会。
且本案容积率仅有1.5，低密产品存在较大的竞争优势，同时竞品项目（含本案）合计广义库存仅13.62万㎡，市场安全度较高。
客群以龙江地缘改善客户为主，辅以部分河西中等泛地缘客群
根据前期在售项目调研分析：板块核心客户为河西地缘高端改善客户，占比70%，其次是鼓楼、秦淮等主城外溢客户，占比25%；置业目的再改需求占比60%、首改需求占比20%；客户职业以商界老板、企业中高管理者为主，专家领袖、公务员、事业单位员工等职业为辅，整体改善需求旺盛且购买力较强。
由于项目位于河西北龙江片区，靠近老城，地缘改善需求更加充足，预计项目客群龙江等地缘客户占比可达6成，河西中等泛地缘客户约3成，全市其他客户占比1成左右。
建议项目落位客户主流需求，以140-180㎡四房改善产品为主
目前地块所处板块及周边以老旧小区为主，板块新房供应较为短缺，同时周边配套醇熟，宜打造品质改善产品。
根据地块素质及客群需求分析，本案地缘改善需求旺盛，根据前期在售项目朗诗高力璟华府以及长江华府等项目，客户主力需求面积段集中在140-160㎡以及160-180㎡之间，同时结合周边二手房客户置换需求，如中海凤凰熙岸改善户型成交旺盛的户型区间集中在130-200㎡之间，综合考虑地块素质及客观因素，建议本案主力设置140-180㎡之间的四房改善产品。
NO.2024G16地块拥有核心区域的优质地段，同时板块内置换需求旺盛，客户购买力较强。通过市场端数据梳理，短期内板块竞争环境较为健康，虽受制于老城区位，存在一定的不利因素，但整体来看地块质素高，适配客户和市场的优质低密产品塑造，或可再现“桃园金茂府”现象。
文/克而瑞南京高级分析师 沈向阳
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
