点击蓝字 关注我们
近年来，从中央到地方政府部门都对商办市场去库存形成了高度共识，南京也先后推出了一批商办利好政策，包括商办地块和布局的规划调整、减少商办地块供应、盘活商办存量等，控制上市量，推动库存去化，减小市场压力，调整市场供需关系。
目前南京商办市场整体以去库存为主，市场复苏速度缓慢而艰难，但仍在波动中向好发展。未来供求压力将持续影响市场，但随着政策层面利好因素的不断释放，预期信心将逐渐恢复。
7月，南京商办市场供求回升，温和复苏，但存量去化压力仍在
7月，南京商办市场供应面积9.63万㎡，环比上涨10.35%；成交面积11.57万㎡，环比上涨2.51%，供应量和成交量都有所回升，市场情绪稍有好转。
截至7月，南京商办市场库存量超1200万㎡，去化周期长达142.5个月，待售库存压力大，去化周期长，整体市场仍以去库存为核心。
商业市场情况分析
7月，全市商业成交环比量价齐跌，城南板块销量领跑全市
7月，南京全市商业成交面积46923㎡，环比下降6.20%；成交均价24542元/㎡，环比下降0.46%，出现一定的以价换量现象。其中城南板块以11007㎡位居全市第一，其次是江北和城北板块。
城南板块包括南站片区、南部新城等区域，无论住宅小区还是商办楼宇，数量都很庞大，人口密度高、商务人群众多，社区商业和办公底商都有不错的成交；江北板块的商业在全市具有一定的价格优势，随着近些年江北的不断发展，吸引了更多的人口入驻江北，带动了商业的发展；城北板块涵盖的范围广泛，包含众多老城区，人口密集程度高，居民消费实力强劲，也是客户的置业选择。
全市商业销售套数、成交面积排名前十集中在城南、江北板块，以社区底商为主
据克而瑞数据显示，7月全市商业成交面积排行榜中，城南绿地之窗以6927㎡的销量位列榜首，遥遥领先，其次是河西的华润悦府和南京金地中心，其中不少老盘项目依然有高销量，随着楼盘入住率的提升，商铺的商业价值逐渐凸显。
7月全市商业成交套数排行榜中，江北的明发阅山悦府以43套成交量位居第一，河西的南京金地中心以21套的销量排名第二，此外城南的琥珀云台也跻身榜单，位列第三，基本以社区底商为主。
办公市场情况分析
7月，全市办公成交略有回落，河西板块销量位于榜首，其次是城北
7月，南京全市办公成交面积50251㎡，环比下降2.27%；成交均价16738元/㎡，环比上涨40.85%，成交环比量降价涨，市场去化持续承压。其中河西板块以26743㎡位居全市第一，其次是城北板块。
河西CBD是华东地区仅次于上海陆家嘴金融贸易区的第二大中央商务区，目前已基本形成产业集聚态势，区域影响力显著，其中小米、阿里巴巴等总部也落户于此，吸引了众多企业入驻；城北板块近些年通过城市更新逐步实现了板块面貌的焕新，其中新玄武、燕子矶新城等小板块受到投资客青睐，所以成交一直保持着较高的水平。
全市办公销售套数、成交面积排名前十集中在河西、城北和江宁板块
据克而瑞数据显示，7月全市办公成交面积排行榜中，河西华侨城欢乐滨江以25473㎡的销量遥遥领先，河西作为国家东部地区金融服务中心，已吸引包括世界及国内500强、上市公司、跨国公司等在内的几千余家企业入驻，逐渐成为企业主选址的优质选择。
7月全市办公成交套数排行榜中，城北的峯汇中心以70套成交量领跑全市，江宁的绿地理想城和城南的复地宴南都分别位居第二和第三。
公寓市场情况分析
7月，全市公寓成交环比量涨价跌，河西板块销量位居全市第一
7月，南京全市公寓成交面积18563㎡，环比上涨61.95%；成交均价为21028元/㎡，环比下降15.55%，市场以价换量，通过降价让利促进成交。其中河西板块以4988㎡销量位居全市第一，其次是城南和江宁板块。
全市公寓市场以价换量，低总价的小面积产品是市场成交主力
从成交总价段来看，7月南京全市公寓成交总价段集中在100万以内，成交194套，占比约56%；其次是总价段100-150万元之间，成交82套，占比约23%，400万元以上成交5套，占比仅约1%，诸多公寓项目追加优惠力度，市场以价换量。
7月，南京全市公寓成交面积段集中在40-50㎡，成交93套，占比约27%；其次是50-60㎡，成交66套，占比约19%，低总价的小户型产品更受客户青睐。
现在的南京商办市场处于底部震荡期，完成筑底之后有望震荡向上，且在政策利好的推动下，正逐渐往平稳健康的方向发展。开发企业想要在激烈的市场竞争中脱颖而出，需要发挥自身优势，既需要做出符合市场需求的好产品，差异化发展，也需要提升运营和服务水平，以推动南京商办市场的高质量发展。
文/克而瑞南京分析师 骆珠萍
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
