2023年，南京全年完成社会消费品零售总额8201.07亿元，首次突破八千亿大关，总量创历史新高，排名全国前列，显现出南京消费市场的强劲动能和深厚活力。
南京新街口商圈被誉为“中华第一商圈”，服务南京全市及南京都市圈，面向长三角、全国及国际消费人群。本文将围绕新街口商圈的城市影响力，着重分析南京德基广场的商业运营模式。
新街口商圈定位为国际消费中心城市核心承载区，地位持续强化
去年，南京市发布《南京市商业网点规划（2021-2035年）》，目标定位为着力构建“国际潮”与“金陵韵”共生互融的国际消费中心城市，打造独具金陵魅力的消费体验示范地。
图：南京市商业中心体系规划图
文件提出，到 2035 年，南京全市规划五级商圈。一级商圈1个，二级商圈3个，三级商圈9个，四级商圈41个，五级商圈386个，其中唯一的一级商圈，即为新街口商圈。
1.新街口商圈辐射全市及南京都市圈，覆盖人口超3500万，消费潜力巨大
图片来源：视觉中国
新街口位于南京的中心区域，是中国著名的商业中心，拥有百年发展史，因其商业密集度高、经济体量大被誉为“中华第一商圈”，是一个集购物、餐饮、住宿、休闲娱乐为一体的综合性商业中心，是南京的国际金融商务中心，同时具备“国际会客厅”的功能，商业地位不言而喻。
2005年，新街口商业街区被评为中国著名商业街；2011年，新街口商圈被评为首批中国重点示范城区商圈，在最新的规划中，新街口定位为国际消费中心，辐射全市及南京都市圈，覆盖人口超3500万，带来巨大的消费人气。
2.新街口商圈营业额长期居中国各商业街区前列，吸金力强劲
新街口商圈是南京现代商业的起点，是全国唯一一个拥有4家年销售额超过40亿百货购物中心的商圈，德基广场、中央商场、新百中心与金鹰国际并称为新街口“四大金刚”，2023年销售额分别为239亿、70.3亿、55亿和49亿，拥有稳定的消费客群和深厚的消费潜力。
核心商圈的客流量，往往印证着城市经济的跃动力。新街口商圈平均每天吸引客流超50万人次，相当于一个县城常住人口数。作为处于南京商业版图核心地位的新街口，它关联南京商业业态的演进，体现市民消费的韧劲和活力，一定程度上就是南京商业发展的风向标。
德基广场作为南京高端商业的代表，稳坐长三角商业头把交椅
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德基广场位于南京市玄武区，坐落在“中华第一商圈”新街口东北角，其地下部分与“亚洲第一大地铁站”新街口站相连通。项目分为三期，总建筑面积超过30万平方米，一期于2006年6月26日正式营业，二期于2012年5月8日开业，三期仍在建设中。
德基广场2023年销售收入再创新纪录，仅次于北京SKP，位列全国第二。今年年初，德基广场公布2023年销售业绩，全年销售收入239亿元，同比增长13.8%，超越上海环球港，仅次于北京SKP（2023年销售收入为265亿元），依旧位列全国第二，也正是因为有了德基广场坐镇，新街口才能理直气壮喊出“中华第一商圈”的名号。
德基广场位于南京最繁华的地段，交通便利，商业影响力覆盖马鞍山、芜湖、合肥、常州、无锡等南京都市圈的城市群。
1.德基持续引进奢牌首店、奢牌童装店，奠定了南京国际顶级购物中心的地位
南京德基广场引进了一大批重量级国际品牌，集齐HERMES、CHANEL、PRADA、GUCCI、LV五个重奢品牌，也是目前南京唯一一家有爱马仕的商场。其中2家全球首店（Loewe独立香氛精品店、LVMH旗下高端香氛品牌梵诗柯香MFK）和2家亚洲首店（法国高端美容品牌Carita、PRADA香水美妆品牌PRADA BEAUTY）均落户在此。
2023年，南京德基广场新开近20家奢侈品牌，其中14家为奢牌首店，包括BREGUET（瑞士名表）、Harry Winston（美国奢侈品珠宝品牌）、BALMAIN（被称为“法国时装之王”）、FIRST FLAG（苏州走出的奢侈童装），目前奢华品牌总占比已超30%，目前还在持续完善高奢矩阵，补充时下热门品类。
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2.立足全国招商，与时俱进，不断更新业态和品牌，完善高端消费需求
德基广场立足全国招商，在上海、武汉、成都等地均设有招商人员，招商队伍年轻化，致力于引进更多奢侈品品牌，与时俱进，注重商业创新，不断引入新概念、新业态，以适应市场变化和消费者需求，从而保持市场竞争力。
德基身为奢侈品商场，不仅仅是奢侈品品牌做到大而全，每年都有大牌进驻，高级别形象店装修，不断给消费者制造惊喜，其他文化、体验、餐饮业态也在不断推陈出新，完善业态组合满足消费需求。
3.创新营销策略，不断制造消费热点，高颜值“厕所团”引爆社交平台
最近，德基广场第七座网红厕所名为“解忧所”正式开放了，位于德基二期6楼的新潮家居馆内，为涂鸦漫画风，目前一期厕所几乎改造完毕，二期才开始，早已是南京的知名网红打卡地，为德基带来了巨大的客流量，引领新时代背景下独特的消费体验。
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“蓝调奢华宫殿风”、“赛博朋克夜店风”、“新中式禅意风”“眩晕风”“涂鸦漫画风”奢华洗手间相继亮相，高颜值“厕所团”再次引爆社交平台，将其变成全国第一家因厕所成为5A级景区的商场。
德基广场在南京具有很高的知名度和品牌影响力，拥有稳定的客源和市场份额，其在定位、品牌组合和规模上也具有相当的竞争优势，能够吸引特定的消费群体。
4.主动扩充自身标签，德基广场将时尚与艺术贯通，以艺术赋能商业
德基广场是中国内地销售额第二的高奢购物中心，位于德基二期8楼的德基艺术博物馆作为南京顶流艺术ICON，强势上榜百强博物馆榜单，它是现代的、艺术的，通过高品质展览及公共艺术项目的呈现，建立起对古今对望的文化缔连，让你在逛吃逛玩之余，享受文化新体验。
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德基艺术博物馆重磅推出的“花花世界现代艺术典藏系列展”——《动静无尽：花卉静物三百年》，先后斩获了“年度艺术大奖”、“艺术界奥斯卡”，由文化和旅游部艺术司公示的“2023年度全国美术馆优秀展览提名”，还作为唯一一家非国有博物馆，与南京博物院、南京博物总馆共同登榜「中博热搜榜」百强博物馆榜单。
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德基广场始终坚持高端定位的稳健经营策略，高定位、严要求的引进奢侈品牌、首店品牌，目前已有超95%的一线奢侈大牌进驻，且一直在更新换代，常逛常新。负一层连接地铁，品牌也更加平民化，有优衣库等快消时尚品牌，也有华为、屈臣氏、SEPHORA等数码美妆品牌，能满足各个阶层人群的不同需求。
德基广场在中国商业史上是一个传奇的存在，也是南京最有文艺气息的商场，雄踞新街口核心商圈，继承南京的文化和商业底蕴，也承接了南京和安徽、苏北的精神图腾和庞大消费群，与时俱进，创新营销策略，牢筑全国顶奢潮头，实力硬核。
文/克而瑞南京分析师 骆珠萍
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