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近年来，房地产进入深度调整期，楼市全面回归居住属性，购房者的置业逻辑重塑。市场进入良性循环，住宅产品迭代加速并逐渐突破第三代住宅发展瓶颈，进入新的发展拐点，向“高品质住宅产品崛起”的发展基调日渐明朗。
南京围绕高品质住宅发展，从优化土地供给到政策层面规范发力，全力推动住宅发展进入新纪元。
供地结构优化，为高品质住宅建造提供基础条件
作为房地产开发的最前端，近年，南京土地出让条件和规则不断发生变化，已经基本奠定了未来住宅开发的主基调。
首先，调整出让土地性质，逐步减少商办、综合体地块出，提高纯住宅土地出让占比，2024年纯住宅土地出让幅数占比提升至76%。纯住宅不需配建商业，减少噪音和安全问题，私密性更强的优势，为打造高品质住宅提供了良好的基础条件。
其次，2023年下半年至今，供应土地中比较显著的变化—低密度宅地供应明显增多。自然资源部建议取消远郊区容积率大于1的限制，对“限墅令”松绑后，南京加大低密度地块供应力度，且不仅限于远郊区域，河西、城中、城北、江核等主城核心区域的低密度供应量增加明显。
在7月底土拍出让的6幅地块，容积率均在2.0以下，其中江北核心区G03地块和溧水G12地块容积率低至1.2。而最新挂出第10号土地公告中，5幅地块容积率1.8以下。其中仙林湖G19和新尧新城G20地块，容积率均为1.2，江北G23地块容积率低至1.05，为打造低密度高品质住宅提供规划条件。
此外，较前期同板块已成交地块，最新出让土地起始楼面地价有一定幅度降低，一方面是由于当前市场下行，下调起始价以吸引房企参拍拿地；另一方面，进一步让利与房企，为板块新房市场输送高品质住宅创造条件。
多维度政策出台，推动住宅产品创新升级
除了在土地端发力以为，全国范围内多城市陆续出台利好措施，推动住宅产品创新升级。2023年以来，南京高频出台市场规范细则及利好措施，促进房地产业稳健发展。
4月底，南京印发《南京市住宅品质提升设计指引》，在以提高居住舒适度的前提下，对新建住宅的层高设计、不同面积户型功能区设计尺寸、立面设计、阳台、玄关、房屋质量等有全方位升级要求。
6月，南京《关于支持我市住宅品质改善提升优化规划服务管理若干措施的通知》，对住宅门厅层高、飘窗高度和进深、非机动车停车场地等提出新的要求。体重提到在保证安全和居住品质的前提下，新建小区住宅项目每户可设置挑空平台，挑空平台为主体结构外挑的不得封闭的室外空间，这一措施进一步推动南京第四代住宅产品落地。
7月，江苏省住建厅发布《江苏省改善型住宅评价细则》，从项目建设的全过程、全要素、全专业、全寿命期，对住宅安全、健康、低碳、智慧等性能进行综合评价。出台百余条相关规范，进一步规范房企未来开发改善住宅评判标准，为高品质住宅发展奠定政策基础。
二季度以来，多个第四代住宅产品落地
当第三代住宅产品内卷乏力，进入瓶颈期后。在土地容积率松动、政策利好推动下，南京的“第四代住宅”应运而生。
所谓的第四代住宅，就是进一步把庭院融入建筑设计，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园，甚至空中停车。
第四代住宅概念图
虽然对于南京而言，“第四代住宅”是个全新的概念，但其实早在2018年，国内首个第四代住宅就在成都落地，之后重庆、福州、西安等城市均陆续有第四代住宅落地。
那么为何“第四代住宅”在今年才爆发呢？一方面是由于南京地价高企，而第四代住宅开发成本远高于第三代住宅；另一方面，前期南京政策层面对赠送面积、封阳台等设计诸多限制，综合因素下导致南京只能不停内卷升级第三代住宅。
而随着对居住需求提升，人与自然和谐共居的理念在产品设计中日益凸显，第四代住宅的家家户户有露台的设计，深度契合中国传统居住文化与现代居住需求。叠加房地产市场进入深度调整亟需突破，在政策松动利好下，南京的第四代住宅产品迎来爆发期。
河西招商金陵序（G01）、中海江南玖序、中建合玺东方，江核的保利G15和城东的金基G02等一批改善项目均打出第四代住宅的标签。
中海江南玖序，以建面约200和270㎡大平层、约270和300㎡墅厅大平层为主，7月发布“第四代住宅”产品升级意见征询，明确将融入空中庭院设计。
中海江南玖序效果图
河西招商金陵序主力户型为150㎡/175㎡高层和220㎡洋房，按照第四代住宅设计标准，一户一露台，每户均配有露天花园，实现100%得房率。预计本周六公开城市展厅，或将成为南京首个公开的第四代住宅项目。
金陵序效果图
随着消费降级，刚需市场逐步被压缩，改善市场成为市场主力。但客户群体有限且缩减趋势下，第三代住宅内卷逐步呈现同质化，市场压力加剧。推陈出新的第四代住宅成为高端品质住宅新赛道，未来住宅产品将从居住空间、功能、舒适度等多维度，持续向高品质升级变革。
文/克而瑞南京分析师 乔俊杰
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
