在城市发展过程中，产业发展对城市经济起到支撑作用。产业结构优化、经济转型发展，在一定程度上影响城市基础设施建设，对城市整体空间格局、经济发展有着决定性的作用。2023年6月，南京发布《推进产业强市行动计划（2023-2025年）》，未来南京将壮大“2+6+6”创新型产业集群。目标是“十四五”末全市GDP超2万亿元。
作为新型产业发展的重要载体之一，南京产业园版图快速扩大。一方面，在近远郊规划出让产业园用地，建造高标准产业园区；另一方面，同步对城区的老旧厂房、低效能工业用地进行改造，更新城市界面的同时，盘活闲置土地，打造出各具特色的产业园区，如秦淮区的晨光1865创意产业园、秦淮特色文化产业园等。
2023年年底，位于城北的特色产业园区幕府创新小镇智谷建成交付，这是南京城市焕新的又一成功样本，入选江苏省2024年度节地模式（技术）十大先进典型案例。
老旧厂房片区改造升级，幕府创新小镇焕发新生机
2012年之前，幕府创新小镇的所在的区域是长安汽车厂、窑上村棚户区、团结被服厂等工企单位，整体城市界面杂乱、道路交通及卫生状况较为恶劣，随着城市发展与现代化的城市界面格格不入。
改造前（图片来源江苏自然资源局）
2012年政府启动幕府创新小镇改造计划，根据规划整体形成“一带、两轴、四组团”的总体结构，其中一带是由水吉路通往幕府山景区的沿山沿湖景观带；两轴是水吉路和云水路城市功能轴；四组团，一是孵化器组团，即完成对老长安汽车厂的改造和出新；二是科技研发组团，由6幅科研地块组成，总建筑体量约33万平方米；三是商办组团，由3幅商办地块组成，总建筑体量约10万平方米；四是后勤服务组团，由4幅人才公寓地块组成，总建筑体量约10万平方米。
多种出资及运营模式，激发小镇发展新动能
一期：政府出资，社会运营
幕府创新小镇一期是对老长安汽车厂的改造和出新，采用“政府出资、社会运营”的模式，在保留厂房原有肌理的前提下，改造与新建双管齐下。改造总建筑面积约7.3万㎡，截止2024年，累计引进、培育企业890家，其中高新技术企业35家、科技型中小企业145家、国家级专精特新小巨人企业1家。
智谷：政府和社会资本合作的PPP模式
2018年，中建八局中标南京市鼓楼区铁北片区城中村改造更新及产业发展项目，幕府创新小镇的后续建设被纳入其中。小镇后期的开发模式转变为政府和社会资本合作的PPP模式，并以新建为主，改造为辅。
2022年启动智谷改造工程，目前幕府智谷02—08地块（科创中心南园）已建成交付，整体为10栋5-7F独立办公楼，智谷创新广场（03-08地块的商业办公）在建设中。
租售并举，政策扶持、低成本吸附企业入驻
智谷整体运营模式采取租售并举，同时部分建筑交由第三方运营。
PART/1
出售办公
1-5#、10#为独栋销售型商业，单体楼幢面积在3850-4900㎡左右；此外8#顶楼5F整层约1500㎡对外销售。售价1.6万/㎡左右，主要客户的企业类型为科技、数字创新、建筑、医药公司等。
PART/2
自持出租办公
6#，以及8#1-4F为自持出租部分，中建八局自持对外出租，出租面积126-2400㎡不等，平均租金2.0-2.4㎡/元/天不等，物业费6㎡/元/天。
PART/3
第三方孵化器公司运营
7#以及03-08地块的商业办公外包交由第三方孵化器公司运营。
PART/4
园区配套
目前7#、5#部分底商对外开放，包括一家图文中心，两家餐饮店。后期03-08地块的综合体商业开业后会提供更多配套服务。以及9#会引入一些私房菜馆等。
PART/5
招商情况
招商工作正在进行中，签约可享受一定的政策扶持。运享通科技、中建八局三公司设计研究院、青丘文化、华承为跨境电商、南京供应链公共服务中心等已经签约入驻。
PART/6
装修标准
自持出租的部分装修标准为毛坯交付，地面为水泥，科研办公均配备统一中央空调，分户24小时自主控制。水电收费标准低于写字楼的商用标准，接近民用收费标准。
景观资源优异、高绿化覆盖同时低密建筑形态产品竞争力强
幕府创新小镇位于鼓楼幕府山下，北侧即是幕府山，自然环境优美。南侧为幕府东路，是城北的交通主动脉之一，自驾出行便利，且园区南门紧邻7号线幕府山站地铁口，园区设有多个公交车站，交通通达性强。
与普通的写字楼相比，幕府创新小镇产业园区绿化率高，超过75%的生态绿地面积，且园区建筑限高35米，基本在5-7F左右，视野开阔没有压抑感，相较于写字楼，整体办公舒适度较高。
当前，南京已经步入了产业集群发展的新阶段，在政策端提供了优质的成长沃土，而传统的办公写字楼模式不足以满足其办公便捷性需求，拥有舒适的办公环境、优质的展示界面，以及配套和服务较为齐全的产业园项目，未来将逐步承接产业集群日益扩张的办公空间需求。
文/克而瑞南京分析师 乔俊杰
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点
