2024成都十大保值力标杆项目发布

继先后推出产品力、交付力等产品测评体系后，克而瑞于今年首次启动衡量居住类项目长期保持其价值的「保值力测评」。

保值力测评设立了三个核心指标：市场表现与公共资源、产品品质与质量、物业管理与服务。自9月正式启动保值力综合测评，我们通过进行样本筛选→数据填报→线下实探，并同步对入围项目从产品品质与质量、物业服务、结合CRIC数据库中项目的市场表现、区域/板块价值等多方面开展调研，今日正式发布《2024年成都十大保值力标杆项目》测评结果。

成都二手房市场是一个“极刚”的市场，9月成交均价仅1.3万元/㎡出头，成交总价150万以内占比近8成。即便处于这样的市场特征下，即便市场量价下行，仍有部分楼盘仍能够走出房价创新高的独立行情。

就在10月15日，伊泰天骄成交了一套约500㎡的顶跃房源，成交单价93157元/㎡，成为成都二手房市场有成交记录以来的房价天花板。据了解，这套房源为2019年末的摇号房源，当时单价3.5万元/㎡，不到5年时间涨到9万+，涨幅高达166%，年均涨幅33%。除这套房源，伊泰天骄今年还成交了2套房源，均价分别为4.6万元/㎡、6.2万元/㎡，成交价持续处于攀成钢板块高位。

新希望D10天府在今年2月份成交了一套223㎡户型，据称为租客直买，成交总价1200万（含增值税），单价约5.45万元/㎡。据了解，这套房源在2019年末作为新房交易时的成交总价约为872万。8月份D10还成交了一套约196㎡的房源，成交单价也达到4.8万元/㎡。

在城南，金融城板块持续卫冕成都二手房市场的绝对顶流地位。紧邻双子塔的银泰华悦府今年成交了4套，均价约7.2万元/㎡。成都文儒德是成都二手豪宅市场里成交相对活跃的楼盘，今年截至目前共成交10套，均价约6.2万元/㎡。

中国铁建西派澜岸、万科公园5号为大源板块热盘，西派澜岸今年成交4套，均价约5.1万元/㎡，万科公园5号目前主要为一期在售，成交量和价格都相对偏低，但成交均价也超过4万元/㎡，待二期入市交易，小区均价预计将拉升。

中国铁建西派澜岸实拍图

万科公园5号实拍图

上述项目中除新希望D10天府外，其他楼盘基本享受到了房地产市场发展的时代红利，因此房价涨幅相较之下更为可观。而诸如D10以及德商锦江天玺、武侯金茂府、招商时代公园、龙湖梵悦台等交付年限相对较短的次新房，又恰逢房地产行业发展的下行周期，房价涨幅相较前者不算突出。

比如德商锦江天玺188㎡户型新房销售均价约3.2万元/㎡，去年成交的2套同面积房源均价约3.9万元/㎡；龙湖梵悦台157㎡户型新房销售均价约2.7万元/㎡，去年成交的2套同面积房源均价约3.4万元/㎡。

德商锦江天玺实拍图

能在逆周期阶段仍保持成交价上扬，我们认为，随着时间的推移及行业周期的交替，未来这些品质次新房将成为成都二手房市场保值力的“后浪”。

房地产行业有一句非常经典的“地段论”——决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。多来年这句话几乎被奉为至理名言。

如今我们以市场表现反推，它真的无懈可击吗？以成都知名板块攀成钢为例，众所周知这是一个高端楼盘聚集的豪宅板块，人们对板块的房价印象是3万+或4万+，总感觉高攀不起。

实际上呢，以攀成钢板块今年的成交数据来看，1-9月板块成交均价不到3万元/㎡，和市场认知截然不同。这主要是因为，板块内成交的核心主力项目——镏金岁月，成交均价仅约2.1万元/㎡左右，另一个次主力项目之一的澳龙名城，均价约2.3万元/㎡左右，板块内虽有不少3万+、4万+的高端项目，它们是板块的“定海神针”，但因为成交量相对较少，实际上对板块成交均价影响相对有限。

诸如金融城等房价顶流板块也存在相似情况。

抛开行业发展红利时代的影响，板块本身与板块内其他高端项目的高价印象，对板块内产品力较弱的项目而言，加持力非常有限。在当下市场，一个项目如果光有地段没有产品力，保值性仍旧存疑。

我们认为，地段已经不是房产保值的唯一底层逻辑，至少在目前的市场环境下，地段+产品力将共同成为房产保值力的底层逻辑。

今年选出的十大保值力标杆项目，无一例外都在核心板块，除了市中心、高新区的金融城和大源，还有成华区目前最好的板块杉板桥，武侯区目前最好的板块武侯新城，锦江区的核心板块之一三圣乡，天府新区的核心板块之一天府总部商务区。在强地段的逻辑下，这些项目如何将产品力做出了迭代与创新，才能成为屹立于市场的标杆？

以部分项目为例：

银泰华悦府、新希望D10天府的全玻璃幕墙+铝板立面设计，在整个住宅市场就是极其稀缺的，是可以成为城市地标的，是极其显贵的，是历久弥新的。光是这立面价值就超越市场上90%以上的项目。

全玻璃幕墙立面

除了立面的特殊性，它们还有其他产品设计亮点。

银泰华悦府高达3.5米的层高，在市场上难逢对手；室内高品质精装交付，采用了价值数十万元的全套Miele电器，TOTO等高端卫浴品牌；物业为世界知名的五大房地产咨询机构之一的仲量联行。

新希望D10天府小区内种植了多种名贵树种，包括南洋杉、银杏、朴树、鸡爪槭、娜塔栎、蓝花楹、红果冬青等；打造的会客厅、宴会厅、会议室、健身房、瑜伽室、儿童学习空间、小剧场等都很好地进行了维护和使用，一如交付时崭新；地下车库的入户空间做了星空顶，过道区域也做了吊顶造型；户型为200㎡起步，层高3.15米，6T4，全端厅设计，匹配高净值人群，圈层纯粹。

新希望D10天府实拍图

新希望D10天府实拍图

新希望D10天府实拍图

德商锦江天玺分别打造了大平层、合院两个组团，其中合院采用新中式风格，搭配苏式园林景观设计，大平层采用现代钻石光感立面设计，搭配度假式酒店水景园林。其中，大平层立面运用全落地LOW-E玻璃+曲面转角设计，并进行全封窗交付，且采用了大面积玻璃推拉窗，这样既保证了立面的高级和统一，又能实现封窗后较好的通风效果，值得市场参考与借鉴。

德商锦江天玺实拍图

德商锦江天玺实拍图

德商锦江天玺实拍图

招商时代公园天樾境B区的窗地比较高，加上统一封窗的原因，整体呈现高级质感。

招商时代公园实拍图

武侯金茂府的立面颜值也非常在线，尤其是一期的大面积玻璃+全石材外墙，品质感满满。虽交付并未封窗，但在销售时期与业主签署了不封窗协议，加上后期物业对封窗态度较为强势的管理，因此项目交付四年仍能保持如效果图一般的高颜值现代风。

武侯金茂府实拍图

武侯金茂府实拍图

此外，其地下车库借下沉园林做半开敞式设计，也是市场罕见的创新。

武侯金茂府实拍图

相较于立面的的出挑，武侯金茂府的“5恒居住空间、12大绿金科技”的科技系统更是对市场产品的降维打击，“5恒”是指恒温、恒湿、恒氧、恒静、恒洁，12大绿金科技包括毛细管网辐射系统、高效节能外窗隔热系统、地源热泵系统、防霾防PM2.5除尘系统等，详见下图。

整体而言，在地段与配套相近的情况下，具有产品力优势的项目往往会获得更好的市场口碑，由于交付时间较短和行业发展周期影响，其保值力或许尚未在房价上明显体现，但未来随着时间的推移和行业周期的变化，这些项目的保值力将愈发显著。

和产品力、交付力测评不同的是，项目的保值力测评具有一定的“长跑”特性，产品设计本身虽不会再有大的变动，但物业对小区品质的维护却是一项“持久战”，地段也有一定概率“再生长”，但更重要的同时也是我们更想要强调的一点是——服务力的延伸，将成为衡量存量项目持续的市场价值的新锚点。

本次我们对小区物业的服务力测评主要侧重于“空间成新率”“服务响应及解决速度”“安防系数”三方面。

空间成新率代表着社区立面、公共空间及设施设备的新旧程度及完好状态的比例。据克而瑞测评，空间成新率与保值力表现强相关，全国大样本调研数据显示，两者之间的线性相关系数为0.82，意味着空间成新率越高的项目，保值力表现也就越好。

空间成新率虽然与交付期限存在一定相关性，但长远来看物业服务质量才是核心影响因素。比如某些次新房小区因物业服务不尽职，在交付短短两三年之内，品质便大踏步退化。而前文提到的武侯金茂府，一期交付已经四年，无论是建筑立面、社区出入口、园林景观、公区道路、单元大堂与电梯、地下车库、配套会所及设施维护等都像是才交付的小区，甚至优于不少才交付的小区。长此以往，小区的保值力或将显著提升。

武侯金茂府实拍图

武侯金茂府实拍图

中国铁建西派澜岸小区整体空间成新率较高，架空层功能空间维护较好，此外凭借中国铁建的国企优势，小区内还设置了市场罕见的党员之家服务场景。

中国铁建西派澜岸实拍图

中国铁建西派澜岸实拍图

中国铁建西派澜岸实拍图

中国铁建西派澜岸实拍图

服务响应及解决速度与物业服务质量密切相关，很大程度上影响业主的服务体验。物业服务越优质，服务响应越及时，解决速度越快，业主满意度越高。克而瑞样本数据显示，服务响应及解决速度与保值力表现密切相关，两者之间线性相关系数为0.76。

在响应、解决和回访这三个对客服务阶段，保值项目皆优于常规项目。以招商时代公园为例，小区物业构建了品质生活金管家服务，形成信息整合中心、资源调度中心、品质管控中心，确保维修、环境、秩序、客服“四位一体”, 各专业线紧密联动，强化业务单元内资源整合，以多维度满足业主需求，提升服务效率，打好服务基础。

招商时代公园实拍图

万科公园5号在小区内设立了长者服务站、24小时服务区等。

万科公园5号实拍图

整体来看，保值小区的物业通过不断延伸“好服务”的内涵，助力业主资产保值增值。

安防系数是衡量住宅小区安全状况的综合性指标，反映小区内各项安全防护措施的总体效果。通常而言，小区的安全防护及隐私保护措施越完善，执行越到位，安防系数就越高，更利于保障业主的生命财产安全。克而瑞样本数据显示，安防系数与保值力表现存在较强相关性，二者线性相关系数为0.70。

保值项目的安全防护手段主要包括常规的入口防控、巡逻检查、消防安全、监控管理、访客管理等，以及超常规的夜归防护、高空抛物防护、无绳遛狗防护、装修风险控制、生命急救等。

部分高端小区注重业主的安全和隐私保护，业主的快递和外卖会由楼栋管家统一配送，比如新希望D10天府的物业服务就包含了遛狗、取快递、送外卖等服务，文儒德、武侯金茂府的快递、外卖等均由管家送上门，生活垃圾上门收取。

武侯金茂府实拍图

武侯金茂府实拍图

整体而言，空间成新率越高、服务响应和解决力越强、安全保障力越强，小区的保值力表现越佳。这几项背后折射出的都是物业体系的服务力，保值项目在这方面往往表现得比常规项目更优异。近几年的物业服务内容持续优化和创新，也许未来我们还能见证更多的创新服务力表现。