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上周我们发布了最新的金牛区新房去化周期海报，不少群友问起其他区域表现，下图为截至2024年10月成都各区域新房去化周期的图（按近半年流速计），送给需要的朋友。
整体来看，锦江区新房的去化周期最短，约为2.60个月；一方面是因为锦江区库存面积为中心城区最低，为18.39万方，另一方面，锦江区近半年新房月均流速较高，约7.48万方，在中心城区排名第六。库存低而去化快，因此锦江区去化周期最短。
另外，武侯、天府新区、金牛、成华、青羊等核心区域的新房去化周期都在10个月以内。近郊5区以温江的新房去化周期最长，约为17.34个月。
综合而言，中心城区（不含青白江、新津）的新房去化周期都在18个月以内，市场健康度较高。
而远郊多个区域新房去化周期都大于24个月，包括都江堰、大邑、金堂、蒲江、简阳以及广义二圈层的青白江、新津、东部新区，这些区域的共同特征是新房库存较高且流速慢，因此去化周期长。
细分到板块来看，和今年年中时统计的新房去化周期相比，成都中心城区（不含青白江、新津）新房去化周期大于24个月的板块个数大幅减少，从20个下降至11个。
且大部分较核心板块的去化周期较年中时都有所下降，比如成华区的龙潭寺板块，从年中时超24个月的去化周期，到10月已降至12个月以内，高新南区的新川、青羊区的非遗、温江的国色天香、双流的航空港等板块的去化周期均明显下降，这意味着下半年以来多板块“去库存”效果较好。
其中，城南有4个板块去化周期降至6个月以内，分别为高新区的中和板块，天府新区的锦江生态带、天府总部商务区，双流的怡心湖板块。中和板块供应较少，一直在去库存，天府总部商务区、锦江生态带、怡心湖则是供销双高。
整体来看，中心城区大部分板块的市场健康度都较高，仅龙泉驿、新都、温江、双流的部分非热门板块去化较慢。不过，若拉通全城来看，远郊绝大部分板块的新房去化周期都超过24个月，有的甚至超200个月，板块分化极为显著。
今天这篇文章，除了采用常规的“去化周期”这一指标来判断板块市场健康度，我们还将新增板块的“供销比”“存销比”这两项指标，以帮助大家进一步了解板块特征。
供销比大家是比较熟悉的，即供应面积/销售面积。
供销比=0，无供应
供销比＞0且＜1，供不应求
供销比＞1，供过于求
以往我们常常以供销比来判断一个区域或者一个板块的市场特征是供不应求还是供过于求，但这其实是比较片面的，比如某个板块在今年以来供应极少，通过消化去年的存量取得了不错的销售成绩，那么其供求比所反映出来的供不应求特征就不完全准确。
以青白江老城板块举例，今年1-10月板块新房供应面积仅1.33万方，成交面积6.8万方，供销比为0.2，那么它真的供不应求吗？事实并非如此。
因此，这时我们需要加入另一组指标来进行复合判断——存销比。存销比即存量面积/销售面积。
存销比值越大，代表存量高或销量低，或存量高且销量低，是流动性弱的信号。
继续以青白江老城板块为例，虽说其新房供销比仅为0.2，表面来看是供不应求的，但截至10月其新房存量达到21.87万方，存销比为3.22，也就是说，存量是远高于销量的，按近半年新房流速推算去化周期需要34.87个月，实际上应属于供过于求的板块。
为方便大家更直观地了解各板块的供销比与存销比表现，我们将两组指标放到了同一张图上，详见下图。
今年以来，不少板块都减少了新房供应，因此供销比小于1的板块持续增加。从大成都133个板块来看，零供应的板块26个，供销比在0-1之间的板块为53个，也就是说供销比小于1的板块占比高达63%。
但这并不意味着板块市场供不应求，不是么？
以天府生物城板块为例，虽然2024年以来板块无新房供应，但因新房存量相对较高且流速较慢，导致板块存销比大于5，新房去化周期超24个月。龙泉驿区的阳光城、洛带板块也存在相似困境。
鉴于目前三维图表在二维页面的展现效果并不好，我们分别以供销比-存销比、存销比-去化周期做了二维象限图（见下图），大家可以清晰地看到哪些是高供高存板块，哪些是低供高存板块，哪些是高存低流速板块，哪些是高存高流速板块等。
其中，高供低存可以理解为今年数据表现更好的板块。供应高而存量低，意味着市场流速高，比如天府总部商务区、麓湖、二八、东湖等板块。
基于对板块新房供销比、存销比和去化周期三项指标的复合处理，我们以赋权法对板块新房市场健康指数展开论证，结果见下图（指数＜1代表健康度高）。
可以发现，部分热门板块的健康指数在今年反而没有太高，但这可能是受到单盘影响，而一些并不热门的板块反而健康指数挺高，比如新都区的廖家湾板块，1-10月成交面积近16万方，排名为TOP20，存销比为0.56，排名也是TOP20，按近半年新房流速去化周期约为5.17个月，市场表现非常好。万科今日加仓廖家湾，也是一个信号。
另外，根据供销比、存销比和去化周期这三项指标，我们梳理了三类典型板块：
板块特征：供应量高，销售量高，供销比和存销比往往低于1，去化周期相对较短。
今年1-10月供应21.85万方，销售28.89万方，供销双高均位于成都前列，截至10月板块存量11.23万方，供销比0.76，存销比0.39，按照近半年新房去化平均流速的去化周期3.09个月。
今年1-10月供应21.18万方，销售24.1万方，供销双高均位于成都前列，截至10月板块存量18.1万方，供销比0.88，存销比0.75，去化周期5.72个月。
今年1-10月供应50.24万方，销售44.29万方，供销均为成都各板块TOP1，截至10月板块存量27.99万方，供销比1.13，存销比0.63，去化周期4.69个月。
今年1-10月供应22.28万方，销售28.23万方，供销双高，截至10月板块存量24.6万方，供销比0.79，存销比0.87，去化周期7.42个月。
今年1-10月供应21.95万方，销售27.6万方，供销双高，截至10月板块存量6.25万方，供销比0.80，存销比0.23，去化周期1.76个月。
今年1-10月供应34.21万方，销售33.46万方，供销双高，截至10月板块存量28.18万方，供销比1.02，存销比0.84，去化周期7.1个月。
板块特征：供应量高，销售量偏低，供销比和存销比往往大于1，且一般有一项指标大于2，去化周期相对较长。
今年1-10月供应19.05万方，销售8.52万方，供销比2.24，属于明显的供过于求，这主要是因为目前大源新房主要在骑龙片区，而该片区下半年来主要为远达和高投项目在售，近半年月均去化仅1.34万方。不过板块存量不算太高，截至10月为12.32万方，存销比1.45，去化周期9.2个月。
今年1-10月供应31.11万方，销售21.03万方，供销比1.48，截至10月板块存量49.98万方，为中心城区存量最高的板块，存销比2.38，供过于求特征较明显，这主要也是因为下半年来新川缺少强产品力项目支撑，供应虽高流速却相对偏低，去化周期19.54个月。
今年1-10月供应12.05万方，销售5.57万方，供销比2.16，截至10月板块存量6.32万方，存销比1.13，近半年月均去化0.93万方。金融城板块虽出现短暂的供过于求现象，但这主要是受个案影响，产品总价高而产品力不强，拉低了板块月均流速。考虑到板块整体存量不高，且板块高价值属性始终存在，去化周期并不长（约6.81个月）。
今年1-10月供应11.38万方，销售7.98万方，供销比1.43，截至10月板块存量约16万方，存销比2.01，去化周期18.25个月。
1-10月供应14.11万方，销售9.73万方，供销比1.45，截至10月板块存量约27万方，存销比2.78，去化周期23.39个月。
板块特征：供应量低或无供应，销售量低，存销较高，月均流速低，去化周期长。
1-10月无新房供应，供销比为0，截至10月板块存量12.17万方，存销比高达6.58，近半年流速较低，去化周期56.68个月。
1-10月无新房供应，截至10月板块存量约10万方，供销比0，存销比5.81，按近半年新房流速去化周期49.87个月。
1-10月新房供应1.86万方，截至10月板块存量约7.85万方，供销比0.78，存销比3.3，按近半年新房流速去化周期28.6个月。
1-10月新房供应1.2万方，截至10月板块存量约4.17万方，供销比1.06，存销比3.69，实际上板块存量并不高，但新房月均流速低，按近半年新房流速去化周期25.95个月。
大家还想了解哪个板块的具体情况，可以在评论区留言。
注：本文板块研究未涉及价格因素
