近期，房地产市场的热议话题之一是针对土地招商发布的12条优化措施。有网友分享了这份文件，并在网上引发了广泛的讨论。
借此机会，结合近年来福州的土地招商规划图，我们可以探究福州为了土地拍卖的成功，所付出的努力和策略。
01
新规分析
新规发布后，住宅建筑的新项目将迎来一些重要的变化。首先，阳台面积不再受到套内建筑面积15%的限制，而是提高至20%，这意味着住宅的居住空间将有更大的外延，同时也可能带来更高的得房率。
其次，住宅底层架空层的高度被提高至3.0米~5.1米，架空层部分将设置为公共开放空间并对外开放使用，且不计容。这一改变将为社区提供更多的公共活动空间，丰富居民的生活。
对于建筑面积144平方米以上的住宅套型，以及“立体生态住宅”设置跃层户型的要求，将为购房者提供更多的选择。这不仅增加了住宅的趣味性，也可能为业主提供更多的使用空间。
另外，鼓励建设地面风雨连廊，不计容不计密，这一措施将为居民提供更多的遮蔽和活动空间，提高居民的生活质量。
同时，鼓励利用地下空间建设嵌入式服务设施，不计容，产权归业主。这不仅能提供更多的使用空间，也有助于提高地下空间的利用率。
新规中还特别提到，海绵城市、装配式建筑不作为土地出让合同条款。这表明政府在绿色建筑和环保方面的政策导向。
总的来说，这些新规对住宅建筑的设计和建设提出了更高的要求，同时也为购房者提供了更多的选择和可能性。对于还未建设的地块和即将土拍的土地，这些新规都将带来一定的利好。对于购房者来说，他们将有更多的选择和更优质的产品可供比较和选择。同时，希望房企能够积极响应政策，做出更好的公区建设，推动社区发展，提高居民的生活质量。
02
地铁预期
除了上述的新规外，福州一直以来都有地铁为土地开发服务的特点。从2023年的土地招商情况来看，也可以发现许多地铁规划的身影。
尽管时间已经进入2024年，但第三轮规划尚未看到具体内容，然而，其中的线路和站点，不少已经出现。
接下来，我们将通过土拍公告和地块规划来了解具体情况（以下内容仅供参考，不一定准确）：
和颂锦原地块：战坂站，由于天空之城是地铁上盖，按照地铁上盖的定位来看，3号线的可能性较大。
高宅地块：花溪南路站，这是地铁3号线+4号线二期的交汇站。
南湖地块：国货东路站，地铁8号线+地铁7号线交汇，其中8号线预期较大。
金山地块：地铁6号线二期，按规划图到郭厝里洪塘做三线交汇。
三江口地块：地铁5号线二期过江到马尾，与二号线东延交汇。
三远地块：三远站，按规划图这里是地铁8号线。
除了地块的招商示意图中展示了地铁规划外，在公告中，个别地块还进行了特别说明：
1. 宗地2023-28号：规划的地铁8号线将穿过该地块，竞得人需提前考虑地铁下穿可能带来的影响，具体建设方案应征求市地铁集团的意见，并在施工前按规定办理地铁保护审查意见。
2. 宗地2023-43号：地块与规划地铁8号线五一南路站的合建方案将按照榕地铁总函落实，合建费用1000万元将由竞得人承担。
根据先前发布的长期规划，这些相关站点和线路都包含在规划中，其中新增线路和二期线路数量不少。
根据当前形势，个人认为福州地铁第三轮建设计划肯定会实施，线路数量预计会比示意图上少一些。
其中，3号线、8号线、4号线二期、6号线二期这几条线路的可能性最大。当然，根据先前一二期的规划，最终线路数量可能会更少。（个人猜测：3号线、8号线、6号线西延）
回顾一下：
2009年：福州一期地铁规划，地铁1、2号线
2015年：福州二期地铁规划，4、5、6号线
2020年：福州二期规划调整，2号线东延，6号线东调
福州地铁一直以来都受到不少批评，主要集中在站点设计和线路走向方面。许多线路的上座率偏低，经常被质疑为土地开发服务。从近期福州的土地规划来看，三远、南湖、高宅等巨型地块需要配套支持。此外，南二环至南三环的巨型棚户区由于存在高盖山和义序机场，短期内难以得到支持。
除了规划问题，地铁还需要车辆段和停车场。目前，许多TOD项目就是在这两个规划的基础上建设的。3号线的五四北天空之城定位为1号线新店车辆段的共用，后续可以继续共用。8号线的闽侯塔前停车场定位为5号线使用，后续同样可以共用。
从土地需求、车辆段共用配套、线路覆盖等方面来看，这两条线路都有较大的落地预期。
按照福州的地铁线路，可以感受到线路的走向：
4、5号线，画一个圈
1、2号线，横竖切割
3、8号线，交叉切割
6号线，新区使命
最后，需要强调的是，所有地铁规划在正式实施之前，都不应过于信任。即使这些规划最终得以实施，也要在真正开通时进行评估，看看是否值得等待。
03
盘点总结
近两年的楼市环境确实面临了一些挑战，土拍成为了官方最为头疼的问题。可以看到，一系列的变化正在发生，例如去年的鼓台重启旧改、集中供应核心地块、限价取消、规划学区配套等。
周边的一些巨型旧改项目正在加速，尽管上架后仍主要由国企接手，但楼面价已经回调不少。然而，成交结果依然不理想，对于整个土地吸金压力而言，情况堪忧。
在2024年的第一场土拍中，如五四北的西园、城南的福峡路等地块的回锅肉地块再次上架。这些周边地块即便已有落地的地铁配套，但要想顺利出让，难度依然不小。
这也反映了整个楼市行情，贯穿二手、新盘、土拍等一系列环节。如今的新规放开设计空间，第三轮地铁规划搭配巨型地块，看上去不少地块有了更好的预期。无论最终结果如何，至少对于等待的购房者来说，他们似乎又赢得了机会。
作者简介：
隋心
毕业于福州大学，资深撰稿人。传媒行业十年策划、运营经验，致力塑造品牌力量，与创业者共成长。
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往期回顾
01
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