2024年9月29日，福州四城区迎来了年度第四场土地拍卖。9幅地块，146.59亩的出让面积，其中住宅用地占到了三分之一。这场土拍不仅吸引了20家房企的激烈竞逐，也揭示了当前楼市的真实温度。我们一起来看看这场土拍背后的那些事儿。
福州这座城市，每一次的土地拍卖都像是一次楼市的“大考”。2024年9月29日，福州市四城区的第四场土地拍卖落下帷幕，9幅地块，共计146.59亩的土地被摆上了货架，其中住宅地块占据了重要的一角。
首先，我们来看看地块的出让情况。根据公告，原计划出让的土地面积约为146.59亩，其中住宅地块3幅，合计99.94亩。这些地块原计划在本次拍卖中出让，但由于备受瞩目的台江金屏垱地块因规划调整而临时取消出让，实际出让的土地数量为8幅。
在这场土地拍卖中，我们看到了几家熟悉的身影，比如福州建总地产、榕发地产、左海等，它们都是房地产市场上的常客。然而，除了福州建总地产成功夺得两幅住宅用地外，其他获胜企业均为新面孔。这或许意味着，随着市场的变化，新的力量正在崭露头角。
据统计，本场土地拍卖的总成交额为10.75亿元，其中福州建总地产独揽的仓山两幅住宅地块占总成交额的70%以上。这样的数字，无疑让这场土地拍卖成为了一场“巨头的游戏”。但是，我们也应该看到，除了两幅住宅地块的高价成交外，其余的土地成交价格并不高，甚至有几块地的溢价率仅为个位数。这从侧面反映出，市场对土地的热情并没有想象中那么高。谈及土地拍卖遇冷的原因，市场反响、房企意向、地块条件等因素都
不可忽视。首先，市场反响方面，虽然本周楼市利好消息不断，但整体市场情绪仍然较为谨慎，投资者对土地市场的信心不足。其次，房企意向方面，由于目前市场库存压力较大，房企的主要任务仍是去库存，对新地块的购买意愿并不强烈。
当然，地块条件也是影响土地拍卖的重要因素。从本次土地拍卖来看，大多数地块为商服和工业用地，其竞买门槛较低，绝大部分为1亿以下小金额地块，再高的溢价率都很难让市场掀起波澜。而且，对于资金实力雄厚的企业来说，他们更倾向于选择地段优越、开发潜力大的优质地块，而这些地块在本次土地拍卖中并不多见。
去年以来，福州市政府加大了对中心城区优质住宅用地的供应，吸引房企积极参拍拿地，促进商品房项目增量，拉动城区房地产指标稳定回升。此次土拍最受关注的莫过于宗地2024-36号——金屏垱地块。除了出让总价高，接近15亿外，对比市中心动辄3以上的容积率，金屏垱地块容积率仅给了2.18，这在寸土寸金的市中心是较为少见的。
但是，令人意外的是，在拍卖开始前，该地块被取消出让。这让原本就充满变数的土地市场更加扑朔迷离。而剩余的仓山两幅住宅地块则被福州建总地产收入囊中。临近橡树湾小区地块经过38轮叫价，以3.99亿成交，溢价约22.8%。
在本场土地拍卖中，溢价率最高的并非住宅或商业用地，而是工业用地。三幅工业用地均高溢价成交，溢价最高的为仓山宝山路工业地块，溢价率达到了惊人的91.3%。这一数字，不仅刷新了福州土地拍卖的溢价率记录，也反映出市场对工业用地的特殊需求。
最后，我们来总结一下本场土地拍卖的要点。首先，虽然本次土地拍卖的总成交额达到了10.75亿元，但由于多数地块为商服和工业用地，且成交价格相对较低，因此整体溢价率并不高。其次，市场反响冷淡，房企意向不足，地块条件一般等因素共同导致了土地拍卖的遇冷。最后，虽然金屏垱地块的取消出让让市场充满了不确定性，但剩余地块的成交情况仍显示出市场的分化趋势。
总的来说，本次福州四城区的土地拍卖虽然吸引了众多房企的参与，但整体效果却并不理想。这既有市场环境的变化，也有地块本身条件的限制，更有房企对未来的谨慎态度。但是，无论市场如何变化，土地作为房地产市场的基础，其价值和重要性始终不变。我们期待在未来的土地拍卖中，能够看到更多优质地块的推出，为市场带来新的活力和机遇。
宗地编号：2024-36号
起拍价：14.98亿
竞得企业：取消出让
▎福州建总底价3.77亿竞得金山地块
位置：仓山区金塘路与金榕北路交叉口南侧
用地性质：二类居住商业综合用地
用地面积：20.35亩
容积率：1.0-2.7（其中计容商业建筑面积不多于1500㎡）
建筑高度：100米以下（其中住宅建筑高度 21 米以上）
起拍楼面价：约10293.4元/㎡
成交价：3.77亿
地块划片仓山小学教育集团金山实验小学分校。金山板块为城市建设成熟区域，城市建设界面良好各类商业生活配套设施已齐全，生活、教育配套设施完善。
备注：地块须配建商业建筑面积1500㎡，由仓山区金山街道葛屿村按6258元/㎡回购。配建回购的商业建筑按照“毛坯”标准交付。
▎38轮叫价，建总再揽仓山地块
宗地编号：2024-38号
用地面积：35.22亩
容积率：1.0-1.2（含1.2，其中计容商业建筑面积不少于1000㎡，不多于2500㎡）
建筑高度：50 米以下（建筑高度由东向西渐高，同时满足义序机场限高要求）
起拍楼面价：约11536.1元/㎡
成交价：3.99亿
地块位于流花溪公园沿线，南眺乌龙江，东望飞凤山公园，视野及景观资源良好，地块周边有橡树湾、融信湾花园等优质住宅小区，地块划片仓山区实验小学流花溪分校。
位置：晋安区福马路南侧、磨洋河西侧
用地性质：商业商务综合用地
用地面积：9亩
容积率：2.2以下
建筑高度：36以下（含36米）
起拍楼面价：约3787.9元/㎡
成交价：5000万
▎福建兴生活家落子金鸡山山脚
宗地编号：2024-40号
用地面积：10.89亩
容积率：1.8以下
建筑高度：24以下（含24米）
起拍楼面价：约5051.2元/㎡
成交价：6600万
▎梦想启航商管高溢价落子塔头
宗地编号：2024-41号
起拍价：7900万
成交价：1.2亿
▎久福满堂香高溢价竞得高宅工业地
宗地编号：2024-42号
用地性质：一类工业用地、公园绿地
用地面积：6.16亩
容积率：1.5-1.8
建筑高度：36以下（含36米）
起拍楼面价：约2231.4元/㎡
成交价：2700万
备注：地块出让年限为50年，产业准入类型为酒、饮料和精制茶制造业，投资强度为400万元/亩。项目应整体持有，不得分割转让，涉及抵押物处置时，应按宗地整体转让，不得单独处置。
▎中科闽品高溢价竞得宝山路工业地
位置：仓山区高宅路东南侧、宝山路西北侧
用地性质：一类工业用地
用地面积：3.96亩
容积率：1.5-1.8
建筑高度：36以下（含36米）
起拍楼面价：约2422.8元/㎡
成交价：2200万
▎久福满堂香再揽红江路西侧地块
宗地编号：2024-44号
用地面积：2.9亩
容积率：1.5-1.8
建筑高度：36以下（含36米）
起拍价：850万
起拍楼面价：约2440.4元/㎡
成交价：1400万
备注：地块出让年限为50年，产业准入类型为酒、饮料和精制茶制造业，投资强度为400万元/亩。项目应整体持有，不得分割转让，涉及抵押物处置时，应按宗地整体转让，不得单独处置。
作者简介：
隋心
毕业于福州大学，资深撰稿人。传媒行业十年策划、运营经验，致力塑造品牌力量，与创业者共成长。
END
往期回顾
01
后台回复“智慧1+1”，看《40岁逃离北上广，回闽换道超车二年冲刺千万营收》
02
后台回复“合伙人”，看《老板人脉资源变现，成人达己的最佳机会》（冠邦天使会全球合伙人招募计划）
