2021年以来，中国房地产市场经历了连续三年的下跌，创下了自商品房市场建立以来的最长、最深的一次调整，堪称史诗级的跌幅。
几乎耗尽了国人的信心。人们都在关注，房价何时才能见底？
今天，统计局公布了7月份的房地产市场数据。全国70个大中城市中，只有上海和西安的房价环比上涨，其余68个城市均呈现下降趋势，几乎全线下跌。
新房方面，4月有6个城市上涨，5月减少到3个，6月仅剩2个，7月与6月持平。一线城市中，上海涨幅为4.4%，北京、广州、深圳分别下降了3.3%、9.9%和8.0%，跌幅扩大。
二三线城市的房价同比分别下降4.8%和5.8%，跌幅扩大了0.3个和0.4个百分点。
开发商取消了限价，新房价格预计将继续下跌。
7月份，福州五区的普通住宅供应量环比减少了一半，处于近一年的低位，成交量环比也有所下滑，成交均价环比降至近一年的最低水平。
01
福州五区及闽侯房价分析
在2024年下半年的首月，福州五区及闽侯的25个主力楼盘中，西区的保利天珺项目以43353元/㎡的均价稳居高位。其他板块的房价则有所下滑，例如东区的房价已降至30230元/㎡，与之前的3.5万/㎡相比有所降低。这主要归因东区在售楼盘多为刚改和改善型，且价格保持在3万/㎡，反映了板块的实际水平。
在成交量领先楼盘中，名城银河湾、龙湖景粼天著等楼盘价格优惠幅度较大，且在同质化竞争中表现稳定，如建总江南尚璟、榕发誉湖等项目。
福州五区中，网签单价最高的板块为西区，约为43353元/㎡，最低的亭江板块为5613元/㎡；闽侯中，上街板块均价最高，为13089元/㎡，最低的竹歧板块为6591元/㎡。
福州五城区网签套数前三名分别是国贸保利和颂锦原、万科城市之光和名城银河湾，分别为70套、44套、42套；闽侯中，金地自在城、中铁城江督府和金辉优步悦山二期分别为145套、38套、31套。
02
福州楼市的现状
在7月的政策环境中，再次涌现出多重利好消息。
7月30日召开的局级会议明确提出，应坚持消化存量房与优化增量房相辅相成，积极鼓励收购存量商品房以供作保障性住房之用，进一步巩固保交房工作成果，并加速构建房地产发展的新模式。经过深入分析，此次会议强调了“新政策的落实”和“消化存量与优化增量的结合”，预计核心城市在需求端政策方面将得到进一步优化，地方国企收购房企已建成但未售出的商品房等措施有望迅速落地实施。
在此之前，中国人民银行宣布年内第二次降息，一年期及五年期贷款市场报价利率（LPR）均下调了10个基点，这直接导致房贷利率的降低，从而减轻了购房者的融资成本。
尽管政策端接连释放利好，但新房价格依然在某种惯性下出现回调。基于消费者的心理——“买涨不买跌”，这在一定程度上抑制了交易量的增长。进一步分析认为，未来需要更多的政策支持来对抗房价的下行趋势。只有当房价趋于稳定时，购房需求才会逐渐增加。
从附表（表一）中可见，2024年1月至7月，福州五行政区及八县（市）区的住宅签约情况。前七个月，福州五行政区签约住宅9875套、总计926269㎡，平均每月签约约1410.71套、每月平均签约面积约132324.14㎡。与此同时，福州八县（市）区的住宅签约数量及面积更是达到了一定的规模，显示出福州楼市的主力依然在周边地区，且整体成交量约为五区的两倍。
虽然面临诸多挑战，但政策层面的积极调整与市场的不断探索将共同推动房地产市场的新发展。
03
福州学区房的市场分析
学区房在福州市场中跌幅最为显著，尤其是金山小学+金山中学的组合，曾是福州最抢手的学区房之一，一度达到4万/㎡的高峰价。
金山小学作为福州公立初中排名前五，与鼓楼的十一中、十八中等并驾齐驱，但去年中考成绩有所下滑，与江南水都中学、四中桔园洲中学相比，略显逊色。
学龄人口下降，加上教育均衡政策，学区房的吸引力减弱。
例如金山中学的学区房，如钱塘小学的房源，去年2月成交价3.64万/㎡，现挂牌价2.49万/㎡无人问津，跌幅超30%。
鼓楼区的老旧学区房，总价门槛高，金山学区房更具性价比，且居住条件更优，适合有学龄儿童的家庭。
金山小学的学区组合，如摘仙苑等，总价200万以下的小户型房源成交活跃，金山小片的学区房仍有吸引力。
04
最后
房价下跌是房地产市场的一种正常现象，它反映了市场供需关系的变化。作为购房者，我们应该保持理性心态，积极关注市场动态和政策变化，以便在合适的时机入市购房。同时，我们也应该合理规划财务，确保家庭财务的稳健运行。让我们共同期待房地产市场明天的美好！
本文作者微信
阿圆
阿圆 女
丢掉福建省经济频道记者身份后开始笔耕生活，用最真实的镜头记录有价值的故事
走访过很多企业，采访过很多创业者
希望用比五官还正的三观输出有温度和价值的文字
毒舌也温柔，欢迎互撩
END
往期回顾
01
后台回复“智慧1+1”，看《40岁逃离北上广，回闽换道超车二年冲刺千万营收》
02
后台回复“合伙人”，看《老板人脉资源变现，成人达己的最佳机会》（冠邦天使会全球合伙人招募计划）
