4月30日，中共中央政治局召开会议，会后通稿出来了！

其中最重要的一句话是：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。其实核心就3个字：去库存。这3个字大家是不是很熟悉，就在9年前，就在2015年，我们就提出了这3个字。

一切的一切，又开始变得熟悉起来。有过九年前的经验了，那么，我们在这新一周期应该采取的措施是什么呢？

01

会应声而涨吗？

春江水暧鸭先知，John Lam近日接受采访时表示，过去三年我们对中国地产持看空态度，不过鉴于政府的提振举措，我们对中国房地产行业的看法首次变得更加积极。

据Lam预测，住房需求和供应将在明年某个时候恢复到历史平均水平，21个主要城市拥有规模项目组合的开发商股票可能反弹。

John Lam何许人也？他就是三年前，将恒大评级罕见下调至卖出，一时间震惊整个西方市场的人，那时候他还被很多人嘲笑。11个月后，恒大违约，沦为楼市深度调整的典型。如今，就在大多数分析师认为楼市尚未触底、行业死气沉沉之时，Lam再次逆向而行，预计中国房地产市场将逐步复苏。

难怪此前，由罗朗设计和中海地产倾力打造的上海中海·顺昌玖里项目，首开当日以196.5亿元的惊人业绩，创造了全国楼盘首开销售记录，超过了2023年全国单盘销冠，一举成为“全国销冠”，引发全行业关注！我们不得不佩服境外资金与国内这些有钱人提前预测政策走向能力！确实是种本事！

现在回看2015年的3月30日，我们发了一个直接扭转局面的政策，公积金首套房最低首付2成，公积金二套最低3成，商业贷款首付比例二套只要4成的首付。

随后是二手房增值税的5改2，在之后就是一系列的刺激政策。

结果就是楼市止跌回暖，库存快速出清，房价上涨。

深圳2015年5月房价环比涨幅高达8%。

一年后，也就是16年6月，房价就从最开始的3万不到突破到6万，而这只用了15个月。

随后2016年初，老大哥北京以当年3.9万的房价短短15个月后就涨到了6.8万，一骑绝尘无人能追；上海的房价由3.2万涨到4.7万只用了7个月。

紧跟着两位老大哥开始暴涨的几个骨干小弟城市包括天津、武汉、福州等一批二线中心城市。从2015年到2016年，一场以去库存为名，拉动房地产繁荣的序幕展开。

随后一直轮涨到了三四线城市，而当时的三四线城市玩的是货币化棚改。

一直到2018年，一二三四线城市才完成了一轮普涨。

而这次呢，如果我们懂得仔细回忆，路径会不会基本差不多？

因为涨价才是大规模去库存的唯一方法，买涨不买跌的心态是那么多年来的共识，只要老百姓看不到涨价，就不可能入场。

这一次的低迷，不也是如此吗？

而这一次如果去库存也是楼市的主要逻辑，那么搞不好下半年房地产就会出现另一番光景了。

2015年也是如此，从喊出要去库存，再到陆续松绑政策出炉。

这一次呢，4月30日晚北京深夜就表态，放开五环外限购。这可是北京，北京向来不做第一个出台松绑政策的，却紧接着在会议之后就表态。按照历史的规律，接下来应该就是深圳和上海了，实际上坊间已经有深圳的传闻。

看来，涨价已有一定共识。在此情此景之下，我们要有什么样的思考呢？

02

优质房产是重要资产

首先，我们一定要思考清楚一个问题：

房子的泡沫，和货币的泡沫哪个更大？（这里的房子指不能烂尾且地段好、有学区、有品质三者有其二的房子）

房价有泡沫毋庸置疑，但是决定房价能否上涨的根本因素是：它的泡沫膨胀速度能否超过货币的泡沫膨胀速度。

房子提供的是空间价值，供人居住，并且跟读书教育、户口社保挂钩；货币，是一张纸上面印的一个数字，大家觉得这两者谁的泡沫更大？

在当今世界经济形势下，货币是必须不断地发行，而且必须超发，这是全球化的特征，不是某一个国家能决定的。

因此请记住一条：货币只是工具，不是目的。

那么，未来什么才是财富呢？

答案是：资产！（即：一切稀缺的生产资料）。而对普通人来说，是不可能占有像矿产、石油、土地等稀缺生产资料的，唯有“房子”。所谓财富，就是你占有了稀缺的生产资料，并以此为筹码与社会做交易，从而获得稳定的收入。例如你持有了几套房子，稳定收取房租、或是持有了厉害公司的股权，每年收分红。

事实上，符合条件的房子其实是财富的载体。因为房子不是一般的商品，而是可以跟科技水平对冲的商品，可以跟货币超发互相制衡的商品，属于价值载体，即：投资品。

而很多人都把房产看成了普通商品，按着商品的思路去预判，总是从供求关系上去看房价趋势，肯定会有失偏颇。

把这个逻辑想通了，你还会想着把资产变成货币吗？

优质楼盘房价之所以在涨，并不是只是因为买的人多，更重要的还是因为占有资产的人不肯轻易脱手，只要一个人不是非常缺钱，一般都不会卖掉自己的房子。

有人会反问：一线城市房价那么高，为什么大家不能选择租房呢？而是一定要求买房吗？

根据经济规律，如果未来的年轻人都选择租房，那么租金必然上涨，当租金上涨到一定程度，如果房价不涨，人们会发现每月的还贷金额跟租金差不多了，倒不如直接买房，这样还能有属于自己的资产。

另一方面，房产的持有者发现每月租金收入如此的高，就更加不愿卖房了，而把房产紧紧拽在手里，于是还会加剧房价的上涨。

因此，租金与房价其实存在着微妙的动态平衡。但无论如何，最吃亏的都是无房的人。

无房的人总是在以各种方式去养活这些有房的人。这可是垣古不变的规律：在古代，很多人做生意赚钱之后就去购买土地，然后租给穷人去耕种，自己成为地主，等收了租再去买更多的土地，租给更多的人去耕种，可以世世代代享受下去……

仔细想一想，现在一线城市工作的广大工薪阶层，跟古代要去租田地去耕种的农民有什么区别？其实本质都是一样的，谁占有了生产资料，谁就可以坐享其成，而没有生产资料的人，负责含辛茹苦的养活他们。

当然这里也有区别：古代最重要的生产资料是“土地”，但现在最重要的生产资料是“科技”。现在最牛的不是占有土地的人，而是拥有核心科技的人，比如芯片、系统等等。

美国人玩的就是这一套，美国对知识产品的保护做的相当到位，而且创新环境很好，科技是可以致富的，你只要有了创新或者专利很快就能做一家公司，获取相当客观的财富。

但是对中国的百姓来说，由于各种复杂的原因，房子才是每个普通人可以去企及的资产。

从国家层面来说，最理想的情况是维持现有的房价，然后尽可能的让大家把精力和资源都投入到科技研发中，从而在国际竞争中具有发言权。

然而现实是，当我们把人才继续吸引到一线城市的时候，住房需求必然会增加，于是房价很难不涨。

但是跟过去普涨年代区别就是当前房产进入精细化分化时代。也是二八定律，如果买错房就是想抗跌变坑爹，真是欲哭无泪了。

03

如何抗跌不坑爹呢？

过去十年地产周期，就像一面镜子，审视着人与社会，也重构着家的定义与购房逻辑——我们一定要意识到房子“安全性”和“幸福感”的重要。2016年以来，涨的最疯狂的是近郊远郊的新房，在普涨年代，因为起先的基数低，涨多了也不明显，但三年疫情之后，很多进入二字头的区域又重回万元以下，买房者损失惨重。因此，买房之前，我们一定要做一个划分，因为随着人口增量的停止，房子也在分化，对福州来讲，在不会烂尾的统一前提下房子将分化成三种：

A类房子：市中心区并带有学区房子，这里的房子属于金融资产；

B类房子：市新中心发展区和有地铁经过的房子，这里的房子属于资产；

C类房子：市远郊区和小县城的房子，这里的房子属于商品；

抗跌不坑爹的房子一定是A类和B类且不能烂尾的房子。

而很多人都把房产看成了普通商品，按着商品的思路去预判，总是从供求关系上去看房价趋势，肯定会有失偏颇。C类房子仅仅是商品，因为没有流通性，只有居住属性。而A、B两类房子是投资品，是资产，除了居住功能之外，还有投资的属性。因此，我们要瞄准这一类的房子。也就是说此三者得前二，可安天下也。而对普通人来说，买房安全性最重要，千万不要买到烂尾楼，二是幸福感很重要，不要象过去一样超出能力范围追求高杠杆买房。

从今天起，建议你买房前认真看看上述两点，对照着执行！时移世易，千万不要以为在会议之后普涨就要来临，哪怕来了，也要确保到潮水褪去之后，你不是那个裸泳的人！

一家之言仅供参考交流。