有一位客户，张先生，55岁，在加拿大做房东多年，有将近24套出租房。
所有的房产价值大约成本450万，现在市值大约800万。
房子有一些贷款，每年租金收入用来还贷加保养房产，每年能剩下的纯现金流估计也就只有个6万左右。够自己生活没问题。
你知道吗，虽然他有这么多房产在收租，你敢相信他从来没交过税吗？
并且不是那种非法避税逃税，是完全利用房屋折旧，将每年的租金收入降到0.所以，多年来看，他报税时的Taxable income一直都没有超过交税额15000.
所以，他认为可以一直这样持续到老，将房产卖掉或者继承给孩子和孙子。
直到2024，他卖了一个duplex，6套，售价大约200万。
这个多套房持有多年，购买成本加各种经纪费律师费，房屋的大额维修等等加一起大约100万。
这套房卖的原因：
一个是，比较长时间了，的确挣了很多钱，趁着税改，赶紧卖了，能少交点税
再一个，维修管理起来比较费时费力，他想要换一套新一点的多套，继续经营收租。
他明年报税需要交多少税？
售价200万
成本100万
capital gain，100万
CCA recapture：70万
总收入：120万
交税：60万
CCA recapture就是他这么多年对他这套房所做的折旧省的收入，也是这么多年他都没有为自己租金收入交过税的原因。
他从买到今年卖，一共折旧了将近70%
他以为，自己只需要交增值税24万左右就足够了，没想到现在要交的税是60万。他一共增值就赚了100万，交税交了60%，自己就只有40万的利润。
我给他计算了一下，按照他现在的资产组合，以及持有策略，就算将来房产不再涨了。
剩下18套房，在过世时，留给孩子，视同一块市场价卖掉
售价：600万
成本：350万
增值：250万
折旧CCA recapture：245万（350x70%折旧的总额大约有70%的话）
总收入：370万
交税：185万
是的，就算他这一次卖房后，还掉贷款，交完税后的钱什么都不动留给孩子，也付不起这个185万的税单。
这件事让他不得不重新思考遗产的传承问题，自己如果过世了，这些一辈子的房产到底是资产，还是孩子的负担。
视同卖掉，并不是真的卖掉，所以房产还在，钱没有收到，根本没钱交多出来这么多税
因此，他想买一份人寿保险来cover这个税，希望在自己过世时，保单的赔偿可以帮助孩子顺利继承。
为什么要投资分红型保险？
简单来说就是三点，稳定增值，避税，传承
至于意外来临的保障，投资收益多么客观，这些都是附加次要的。因为你如果看中意外保障，你应该买纯粹的意外险，保费便宜很多。如果你看中投资收益多么高，你应该去买股票基金，甚至炒房。没人能通过买保险发财，这不是一个高收益的投资。
1. 稳定增值。
随着财产的累积越来越多，人们其实对于资产的安全性要求是越来越高的。因为，守护住已有的财富变得比创造更多财富在未来会更加重要。
所以，保险作为投资类别中最稳定的资产，只要过了前面一些年份的等待，之后，将会获得完全不会担心有损失的稳定性，因为保险的分红每年都变化十分小，对于市场的波动短期内完全免疫。
未来的不确定性，更加应该用其规避资产波动，这时保险的稳定性就会是让我们高枕无忧的投资。
2. 避税
第一层，每年收到分红留在保单，不用报税
第二层，将来抵押借贷出来，不用报税
第三层，人过世受益人收到的理赔，不用报税。
从始至终，也没有什么产品可以在加拿大这里，这么大跨度的获得长期免税的福利。这也是有钱人看中的一点。
3. 传承时，财富扩张
每当需要继承遗产时，人寿保险即不算做estate，也不需要缴税。让受益人可以第一时间，快速有效的获得补偿，有充分的现金流保证遗产的传承。
IFA保费融资
张先生目前已经55岁了，他卖了一套房，交完税，还完贷，还剩下120万左右。
他又看上了一套新的出租多套房，可能也要花这么多钱
那么他如果买了房，就没有钱再买保险，总不能让他把出租房挣得6万生活费也用来买保险吧。
他的房产可能会在65岁的时候，进行一些清算，稍微卖几套，减少遗产时的税务。
那时他相信会有比较多的闲钱，可以用来买保险。
但那时，他就成了65岁了，保费会直线上升。
所以，现在是一个两难的决策
买房，没钱买保险
买保险，没房不够
等到65岁卖了房，再买保险，太贵了也有可能身体不允许买了。
怎么办呢？
就是这样的原因，有了IFA策略。
IFA，immediate finance arrangement，即时融资安排。
目的是，让你的大额保险，不收到流动性的限制。
因为，你每付一年保费，银行都可以将这一年的钱100%再借给你
这样的话，你就不会因为买保险的原因占用现金流了。
具体是怎么操作的？
别急，我们先来看看正常的分红保险是什么样的？
如果你看过加拿大分红保险的方案会发现一个基本的事实，那就是10年付清的保险，保险的现金价值，就算前期给的再多，想要超过我们的投入本金，不做额外投资，都需要10-13年。
也就是说我们在做投资时，break-even是告知我们什么时候可以回本。在分红保险中，就是什么时候，保单的现金价值开始反超我们的投入保费。
可以看一下，以下的方案
投入一样，每年3万，10年付清，几家最大的保险公司的方案
现金价值，是保险取消时，可以拿回的钱
保额，是被保险人过世时，可以理赔给受益人的钱
所以我们如果要使用的话，只能用的是现金价值。
而现金价值，不管哪家公司，在break-even的时候，基本都在15年内。
这就造成一个问题，那就是保险在前面的流动性很不好，不是说不容易变现，而是价值太少，还没回本，不值得使用变现。
而往往很多人买之前的犹豫就在这里。
如果你要用钱，等10年以后再使用才比较划算，这样对你的现金流影响太大了。
IFA怎么解决问题的？
张先生现在，购买一份200万 的分红保险。
10年付清，每年保费11.6万
他手里有这笔钱可以付保险，但他需要买房子
使用IFA策略，可以让他每年支付的11.6万保费，每年能马上借出11.6万。
只要保险公司收到张先生的11.6万当年，马上银行确认就发给张先生11.6万的额度，他马上可以转出来自己使用。
张先生用自己的钱再投入到房产中，每年要支付的仅仅是IFA借款的利息。
投资房产的租金收入可以支付利息，而这个利息还可以抵扣出租房的租金收入。
第二年接着如此操作，其实他只要批了IFA之后，只需要一笔11.6万，每年循环使用即可
只要他能够支付每年的IFA利息。
IFA的利率比mortgage要高，最优惠的利率也基本上是prime rate。现在是5.45%，我们用6%来计算
第一年，需要支付利息，11.6万x6%=7002
第二年，需要支付利息，23.2万 x 6%=14005
以此类推
第十年，需要支付利息，116万 x 6%=70025
这十年一共支付利息加在一起，是38.5万，这远没有保费总和116万那么多。
而这116万，他并没有花掉，而是有创造了投资，产生额外的收入，这笔收入还可以抵扣IFA的利息
具体如图所示
张先生，每年的保费都可以被重新利用起来，将买保险的钱再用到了买房上。
每年支付利息，直到10年结束，保费付清
保单一共支付了116万
银行IFA一共批了116万借款
房产也买了，保险也供完了。
之后，张先生有两个选择：
继续维持现状，那么他就需要每年继续支付70025的利息，IFA的借款额度一直维持116万不变
或者，张先生卖掉几套房产，将116万还到保单中，之后不再要付利息
而这份保险会保留着116万的额度，供他随时使用，将来随时可以继续拿出这116万干其他投资
在这个案例中，我们要知道，张先生为什么适合做这个IFA
因为，他的钱有去处
他很明确的就是将钱从保单中借出后，马上投资他所看上的房产。他依然可以享受着房产和保险的两份资产的收益
只需要支付一分钱的利息，而且利息还可以抵税。
显示情况下，如果你不清楚你借IFA的钱用来看什么的话，要谨慎选择，因为你只有一份保险的收益，往往是追不过IFA借款的利息的。只有保险再加你的其他投资一起，才是比较稳妥的能让资产正向增长的方式
如果你有其他投资，或者你有自己的企业，那么IFA策略就帮助你实现资金的杠杆化，你用1：2的杠杆率，为你的投资和保险一起铺路。
我们要回看，整个故事：
为什么要做IFA？
因为他要一份资金，投资两样资产？保险加房产
为什么要买保险？
因为遗产要交税，孩子没钱交税
为什么不能保险先买，再买房？
保险里的现金价值需要等待很久才回本，买房来不及
为什么不能先买房，卖房了再买保险？
因为年龄大了，保费贵了，身体不批准了
为什么将来卖了房，要把IFA的借款还掉？
因为只要有借款，你要一直付利息，如果你把投资结束了，那就尽量把借款还掉，利息不用付，资金在保单里免税增值
所以用IFA就是在，给你的遗产做一个储蓄账户资格。
你从中年的时候，先开始你的保险，然后同时用IFA策略，将你的投入资金转出来。再去不耽误你赚钱，该投资什么投资什么。
等到你赚够了，想退休了，把资产变现，你的保险中的借款随时都等着你还掉，利息停止，保险也付清了。
老了以后，IFA批给你的借款额度一直在那，你要想用一些不管投资也好，消费也好，都是随时使用的，免税，不影响你的退休福利。
所以，我称之为，IFA策略其实是一个先买后存的保险购买策略。
是为了你遗产继承时，尽快开始累计免税资本的合理方式。
什么样的保单和人可以做IFA？
这种借款买保险的策略，提供了良好的流动性，让买保险的人可以一份钱同时做两种投资，实现了资金的灵活运用，如果我们可以做的话，依然是一种十分好的投资策略。
作为借款方的银行来说，其实就要评估投保人的各方面能力，来进行决策。
首先，保单要求
我罗列一下，几个比较大的借款方的保单要求，供参考：
BMO，年保费10万，private banking
Scotia bank，年保费20万，private banking
Manulife Bank, 年保费10万
Equitable Bank, 年保费10万
Gracie Point, 年保费10万
其次，审核频率
这点很重要，因为我们的资产会变，收入也会变，所以买保险时可能可以批，但将来发生变化了，有可能突然不批了。
所以，在审核时，一次性给多少年批准很重要
BMO，一次批5年
Scotia bank，一次批5年
Manulife bank，一次批10年
Equitable Bank, 一次批1年
Gracie Point，视情况而定
注意，IFA给批的是line of credit，并不像一般的房产refinance，line of credit是那种随时使用，随时归还的。我们可以理解为超大额的信用卡。使用了才有利息，没使用没利息。
利率
这点，基本上各家都是可以协商的。利率区间在，Prime rate-Prime rate+1.5%之间。浮动利率，根据prime rate而定。
对人的要求
市面上有几家银行都可以做IFA
其中Equitable Bank这家银行有一些可以参考的借款人标准
可以是个人做，也可以是公司做
年保费最起码10万起
只要你的现金价值不低于你支付总保费的70%，就可以不要额外抵押物，直接批给100%的保费。
对于借款人而言，要求其实也不高
10万收入最低
8倍年保费的净资产，以及1.5倍年保费流动资产
或者20倍年保费净资产
或者10倍年保费金融资产
还有的银行比如manulife银行，也给与一定的灵活性
流动资产：IFA总借款，大于等于1:1
对于收入不够的人士，可以通过资产的规模来补充，实际审批起来是比mortgage要容易得。
IFA的一些总结
以上就是经过我多年的考察和现在的市场给与大家IFA的精心总结，IFA是较复杂的保险和银行配合的方案，需要多方专业人士配合，找到一个核心的保险经纪是能够完成风险控制和方案制定的重要因素，欢迎大家有需求来找我。
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