有这样的一种情况
房子买了不少，用于出租，市场好的时候，refinance不断投资新的出租房
房产越来越多，贷款也越来越多，出租租金最主要的任务就是来养贷款。
随着利率的高升，房租维持现金流的任务越来越重
在维持现状的基础上，每年没有额外的资金做其他事情。
现在有一些反思，这些房产会一直留着吗？这些房子如果留给孩子的话，贷款可以放到他们身上吗？这些房子如果卖的话要交多少税？如果没有卖继承的话要交税吗？
大部分时候，如果一个人没有任何金融资产的打算，房产一定是一个长期持有的优质资产，尤其那些出租现金流较好的物业，更是没有必要出售，那么大概率将会一直留到最后，给孩子传承。
留给孩子的话，如果贷款也没问题，还会有什么问题吗？
没错，交税
没有遗产税，不代表不用交税
一个客户年龄已经70多岁了，持有出租房20套。年轻时买的很便宜，平均下来每套价格也就15万左右。
现在市场价基本都在30万一套左右了，多年辛苦做房东，亲力亲为，每年靠着租金养老，日子也还不错。
问到他这些房子将来怎么处置，大概率就是留给孩子和孙子。
那么如果全都按遗嘱留给儿子，要交多少税？
假设，过世时，房价涨到40万一套，这么多年折旧抵扣租金都用完了。
根据税法section 70（5），过世视同将名下所有资产视同市场价出售给estate
terminal tax return就会是
售价：40x20=800万
成本：15x20=300万
增值：800-300=500万
应税增值：330.75万 (25x50%+475x67%)
折旧加回：300万
总收入：630.75万
交税：315万
315/800=39%，占比总资产价值的39%
也就是说，继承这个事，20套房子中，有4成大约8套房子就送给税务局了。
所以孩子如果拿不出315万交税，那么这20套房子就要强迫卖出8套，用来清税完成，再继承到儿子手上。
他知道这个消息，也是不淡定了。
怎么办？到他这个年纪，只能在世期间，卖掉5，6套房子，将资产变现，留着给继承时交剩下房子的税。
当然买保险是一个提供资金的最有效方法，但70多岁的年龄想要买估计也买不了了。
有很多像这位客户一样的朋友，或者正在走向这位客户的年轻一点的人。
针对这样的中年房东，一定要趁早做好规划，其中最简单有效的一个办法就是趁早购置人寿保险，为过世提供可靠的现金流来交税
可是问题是：有心无力
在最近一年中，本人接触过很多客户，大家都是一个问题，我知道自己要买保险，并且需求还很大，但现在实在抽不出来资金，所有的钱都被套在了房产上，卖了现在价格不好肯定不合适，再refinance也拿不出来多少，况且本来就是高利率，有一大笔钱优先肯定会选择还一部分房贷
那么今天我们所给大家的方案将会有一点点作用，这样的方案就可以说是专门为这样的客户所设计。
需求：
买一份保险，保自己名下这些出租房在过世传承时，能够解决税务问题，顺利继承
保额最好一开始不能太少，但现在投入金额不能太高，没有资金。
保额的价值要不断增长，因为最后的增值税也是不断增加的
万一需求用钱，或者万一保险支付不了，保单前期的现金价值不能太低，可以调用保单的资金灵活周转，不至于退保或减保。
最好有一个灵活的投入安排，没钱的话可以放的时间长点，平摊每年投入金额，卖房有钱了，可以将多余资金放入保单中
解决方案：
夫妻两个人联名购买一份Joint last to die 的Manulife在2023年新出的分红保险付款计划，life pay to 100.
1. 为何用分红保险？
因为保险的金额在不断上涨，并且在世期间，可以使用保单里的钱。
不管你是取出，借出，抵押贷出，你都不至于把自己的钱完全锁死。
而如果你只买一份纯粹的终身人寿保险，你在世期间，不能使用保单的钱。
2. 为何要夫妻联名买？
很多房产都是夫妻联名买的，收入平摊，资产平摊，最终的税务问题也是平摊。
而买保险也用夫妻两个人联名购买，保费会便宜很多。
因为，当选择联名购买，两个人都过世才赔钱的Joint last to die的时候，保险公司的理赔概率会更小，理赔的时间会更晚。作为受益人收到的钱越晚，对你来说不好，所以要在保费上面补偿你。
两个52岁的夫妻，如果联名购买joint last die计划，保费是跟一个42岁的个人费率是一样的。
那都过世才赔钱，能不能满足需要交税时，有钱赔呢？都过世才赔，一个过世了还不能赔，需要交税怎么办？
很巧，加拿大税法中，如果遗产是由配偶继承，允许使用成本价转移到配偶名下，那么就意味着，不管遗产增值了多少，只要转移到配偶名下，都是免税的。
直到配偶也过世，不得不转给孩子为止，再一块计算所有遗产的增值税。
而保险也是在配偶和自己都过世的时候才赔钱
所以只要做好遗嘱，那么保险就能在最需要钱交税的时候赔付到受益人手中。
3. 怎样做到保额不能少，但保费不能多？
如果是45岁女性，选择10年付清的保险，每年拿出15000交保费，保额一开始只有22万
如果是45岁女性，选择20年付清的保险，每年同样拿出15000，保额一开始只有40万
而如果是45岁女性，选择终生支付的保险，每年同样拿15000，保额一开始可以有75万
这三种计划，都是支付同样的保费，但一开始的保额却大不相同，22万，40万，75万，肯定是75万的性价比更好。
但75万的是要终生付款呀？到老了以后还要付款，是大多数人都不想的。
4. 终生付款计划就一定要终生都付款吗？
答案是，不一定。
终生付款可以理解为，一种开放式的保险策略，可以在支付到一定年度后，选择停止支付。
在选择停止支付后，我们就在使用保单每年新产生的分红去付保费。
也就是说，名义上是终生付款，但实际可以在有限的年度内付清
比如说，上面这个终生付款计划
虽然每年支付15596，是终生支付的计划，但按照分红率的增长，只支付20年时间，是没有任何问题的。
就算分红率不如预期，下降1%，2%，都可以完全在20年支付完毕
从21年开始，每年的分红去支付接下来每年的保费15596.
如果当前的分红率不变的情况下，最快只需要支付12年就可以停付
我们现在付到20年，就算分红率下降到极致，停付也没有任何问题。
5. 如果我连20年的时间可能都付不了怎么办？或者如果我付款期间要用钱可以用多少？
现在15000的保费，可能是一个可以接受的程度，但我担心的是万一我在过几年的时间里，无法支付保费，甚至需要额外的钱做别的事怎么办？
这也是另一个使用这个计划的原因。
那就是现金价值在早期的价值有多高。
我们知道，传统设计的10年，20年保险，有的方案在前10年，可能现金价值也就达到支付保费总额的30%。
万一有点事，保险可谓是没办法出力，你甚至还会抱怨当初买这个保险的决定到底正不正确。
而这个life pay的方案，你可以看以下表格
第一年过去现金价值就有保费的80%以上，这点比其他公司更高
那么如果万一需要用钱，可以从保单中直接向保险公司借款，能借出现金价值的90%
那也就是说，假如你已经付了10万了，当你需要用钱时，你的现金价值已经有了9万，你可以借出9万的90%，8.1万免税的先帮你度过困难
而当你在支付的20年时间内，出现了某些年支付不了的情况下
你完全可以让保险公司替你支付当年保费，保险公司会记账，你的欠款可以任何时候归还，只要现金价值还有足够的金额，就可以允许不归还，保单依然生效。
而能欠这笔钱的前提就是现金价值要足够，比你欠款额要多。所以早期就有较高的现金价值，是一个对你的资金使用率有重要的保护特征。
6. 如果我想现金价值最快回本，我需要多少年？
上面的情况是支付20年的情况，如果你想每年多付一点，但要尽快回本，尽快停付，可以多快？
理论上，你可以在你现有保单不变的情况下，多支付，达到6年就停止。
为什么要多支付？
因为你要尽快付清，保险现金价值尽快回本
怎样多付？
你什么都不用申请，直接可以多付到每年39118.支付6年后，之后每年的保费都由分红付掉
回本多快？
第一年，现金价值/保费，92%
第二年，现金价值/保费，97%
第三年，现金价值/保费，95%
第四年，现金价值/保费，99%
第五年回本
第六年付清
前四年都在90%以上。现金价值几乎没有损失，也就是说，你把钱换了个地方，直接免费获得一个75万保额的分红保险。
这个39118一年，是在你现有的保费基础上，15596，额外多付了一笔投资，我们叫做ADO，additional deposit option
ADO是一个随时可选的选项，当你想要的时候，就用ADO去多放钱进保单，当你不想要时，你就可以不支付ADO，只支付基本保费。
这个方案中，ADO是23521一年，加上本来的保费15596，一共39118
多付的ADO不会增加保单保证的价值，但会让保单涨得更快
快到6年后，就可以停止
从第7年开始到人过世，每年的保费15596都由保单的分红支付。
当然这个不是保证的，只是在当前的预期以及减1%的预期情况下，都可以实现的6年付清，如果分红率全都减2%，则可能6年完不成，要多付一两年。
这个ADO的作用，我本人在之前的文章也有讲过《如此灵活的保险投资你见过吗？分红保单还可以这样买》
但今天的这个方案是没有任何term存在的，不用借助term来创造一个ADO额度，而是本身这个lifepay方案就可以有这些额度。
如果你觉得这个ADO每年投入不够多，再考虑加一个term来创造更多额度。
7.是否满足我现在没钱付，将来有钱可以支付的需求？
现在让我付39118，我肯定付不出来，但让我付个20年也有点久
我想过了这一两年后，可能会卖房，到时把钱再投入到保单里，能够更快付清。
可不可以呢？这就是这个方案最后的一个作用
将来可以多付，并且可以一次性付很多
前面说了，如果没钱少付怎么办
那么有钱多付能够实现，就可以不用面临将来再买一份的问题
首先，这个方案是开放的，是lifepay，也就是没有真正付清的概念，而是只要你想付款，哪一年都可以支付基本保费15596.
但除了这个基本保费外，你的ADO也可以在将来再使用。
比如像这样
前两年，你资金紧张，只能付基本保费，15596
第三年，你有一笔闲置资金，可以当年付8万
然后你又停止支付ADO，每年都只支付基本保费15596
在第十年时，你一次性再放进去10万
然后你觉得够了，就停止支付即可。如果不够，你还可以继续这样操作。
这样的效果就是，你可以根据资金的利用率，来安排往保单中放多少钱。没用就放的多点，正常就放的少点，有用不止可以不放钱，还能从里面拿钱出来。
这就变成了你的银行储蓄账户，你把钱从chequing账户，转到了保单账户中
帮助你完成存钱，取钱灵活的安排。还能有一个较高的保障，随时应付意外过世的财务需求和税务需求。
此方案的优点
保险的保额高，但保费每年很低，杠杆高
保险的前期现金价值高，万一用钱做其他投资，可以借出使用的多，万一哪年付不了保费，直接让保险公司支付，累计先欠着，随时归还
保险可以允许在任何时候多付，你有较高的ADO额度可以使用，每年ADO用的多，你的保单一定会涨得快，涨得快，回本就快，支付最短时间就短
你可以先把保单开始起来，从投入最低保费起，每年根据实际情况来安排支付金额多少，如果情况不好就一直支付最低保费，也有不错效果，20年时间也基本可以付清
这个保险就可以作为你的存款账户，有较高收益，需要用钱就从里面拿钱，不需要用钱就把钱存在里面，与此同时有了保险的保障
分红收益十分稳定，优于其他任何投资，每年的分红到手就会被保护起来，不会收回，也就是保单现金价值只会增长
如果要买房投资，可以把保险的钱最大化抵押借出来，免税，利息还能抵税
过世时，赔付免税，优先给受益人，可以用来帮你的其他投资资产来清税完成继承。
此方案的缺点
前期虽然价值高，回本快，但后期的增长会慢，因为每年的增长金额有一部分是用来支付当年的保费15596.所以涨得会慢一点
多少年付清，都不是保证的，要根据实际的分红率情况，所以你需要保守点测算，原本5年可以付清，你要付6年；原本当前分红率可以付清的，你要测算分红率下降1%或2%是否还是能够付清
此方案的保额最低50万
以上这些就是，用这个方案来解决
出租房遗产交税的需求
买保险尽量每年保费尽可能低
万一要用钱现金价值不会太少
万一付不出来现金价值足够产生借款
如果有额外多余的钱可随时放到保单中，额度空间很高
如果你想了解此方案，欢迎私下联系我本人
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