李先生，之前买了一个很多unit的出租房，经营状况良好，就算这两年加息，房租依然可以基本覆盖所有费用。
购买价格150万，贷款120万。
这两年价格涨得不错，虽然利息高，但租金稳定，是一个长期收益不错的投资。
但目前，李先生有一些想法，想要将这套房子留给儿子，自己再买一些小点的物业或股票。
目前这个出租物业的市场价值已经到了230万，贷款还剩100万。
李先生想知道，怎么转给儿子最合适
前提：房子已经买了这么多年，将来想长期放在儿子名下持有
儿子已经成年在工作了
不打算卖掉房子给儿子现金，因为当时买的很合适。
第一，卖给儿子
这是最理所应当的方法，房产做一个买卖交易，价格自己指定，比如150万的成本价交易
这里就会面临一个税务问题。
税法ITA section 69，规定了non-arm length之间的不客观交易的税务特殊处理。
当买卖双方是关联方时，也就是像家庭成员之间的买卖，公司股东之间的买卖都属于关联方交易。
如果买卖价格不是市场公允的价格，那么会有双重收税的问题。
当卖的价格低于市场价时，
税法会强制性的认为，卖家是按照市场价卖出。
还会强制性的认为，买家是按交易价买入
当卖的价格高于市场价时，
税法会强制的认为，卖家是按交易价卖出
还会强制的认为，买家是按市场价买入
也就是说，当李先生打算用，低于230万的价格卖给儿子（比如1元）
李先生作为卖家，会被当做230万卖掉
当年李先生申报，230万-150万=80万，资本增值报税
出租房不能免税，没有折旧不用加回，当年李先生收入为大约50万
当年马上交税25万。
儿子作为买家，会被当做1元买入
如果儿子未来在房子涨到250万卖掉
当年儿子申报，250万-1元=250万，资本增值报税
当年儿子收入162.5万，交税81.25万。
原本250万实际卖掉的话，只需要有增值，250-150=100万，交税31.25万。
现在因为不客观的1元交易，总共交税，25+81.25=106.25万。
所以这个办法行不通，搬起石头会砸了自己的脚
第二，送给儿子
这是一个看似没事的操作，因为加拿大没有gift tax赠与税。
但没有赠与税，其实是说儿子作为受赠方，收到礼物是免税的。
李先生作为赠予方，就不一定了。
税法同样规定，赠与视同用市场价出售资产给受赠人（配偶除外）
所以同样，赠与给儿子，没有任何回报
但李先生依然，赠与当年报税
230万卖房，150万成本，80万资本增值，49万收入，24.5万交税。
这也就是说，没有任何资金，李先生要拿出24.5万现金交税，之后，房子就属于儿子了，儿子视同是230万买的房子。
而且很重要的一点，房子在转移时，有贷款100万，转移资产后，儿子要申请个100万的贷款。那么李先生并不是不要回报，因为自己欠银行的100万，是来自于银行批给儿子的100万归还的
所以这依然是交易，产权转移给儿子，但用100万的价格交易了这套房产，低于市场价230万，跟第一种情况一样
李先生视同230万卖掉，儿子视同100万买入。
依然是个不合理的方案。
注意，赠与和将儿子的名字加入房产共同持有，或者原本是共同持有，然后把父亲的名字去掉，基本没什么本质的区别
也就是说，原本100%李先生持有，后来讲50%的产权赠与给儿子，那么就要对这50%的产权进行税务申报。
李先生当年报税，(230-150) x 50%=40万资本增值，20万算收入，10万交税。
其他比例同样处理
第三，过世继承
这个显然不符合李先生的需求，但如果他有考虑不现在转了，而是去立了一份遗嘱，指明儿子在自己过世时，全部继承房产
是不是就免税了？
怎么可能！加拿大人过世同样是一个税务事件。过世的人，同样视同市场价出售名下所有资产（配偶除外）给estate。
交完税后，estate才有可能按照遗嘱分配给受益人。
所以跟赠与的例子一样。
如果过世了，市场价依然是230万，那么230-150=80万的增值，要清税完成才能继承。
做一份遗嘱，跟是不是交税没有任何关系
所以没用，留给孩子税不会多一点或少一点。
第四，Rollover的方法做estate freeze
这种方法就是我们今天主要说的一种税务操作
这是利用了公司的架构，通过特殊税法ITA section 85的种种规定，做到生前把资产进行转移。是做很多遗产规划用到的重要方法。
首先，儿子要成立一家空的控股公司，自己是唯一股东。
其次，李先生将出租房转到儿子的公司rollover，换回公司另一种股份以及一些欠款
最后，慢慢的公司将欠李先生的钱还掉，并且赎回李先生的股份，完成全部转移。
成立的公司是一家有限公司，一开始只发型100股普通股儿子持有。这时公司只有100块资产，没有负债，100块的股份价值。
正常情况下，李先生转移资产出去，视同用市场价卖掉资产，当年李先生要报税。
但当买家是公司的时候，满足一定条件后，可以指定一个双方都同意的价格卖给公司，这就是section 85 Rollover
要做s.85 Rollover要满足的条件是
卖方可以是个人，公司，信托，合伙制。但买方要是加拿大有限公司
交易过程中，卖方卖掉资产，必须要获得买方公司新发型的股份，不限制是什么类型的股份，但最少1股
除了股份之外，卖方还可以获得类似现金，或债权这样的资产，叫做non-share consideration，NSC
卖方给的资产市场真正价值，要和买方给的股份加NSC要相等，不然会有额外的税务问题
什么资产可以Rollover
capital asset：土地，金融资产，股份，account receivable（life insurance不行）等
depreciable asset：建筑，设备，货物，商誉等
什么资产不可以Rollover
现金
prepaids（预付款）
account receivable（应收款） 如果做了section 22 election
作为货物持有的房产
非税居民持有的房产
什么资产不应该做rollover
Account receivable，因为如果rollover可以产生的是capital loss，而做了section 22后可以产生的是business loss
好了，当我们知道这些要求后，就可以使用这条税法，目的就是让李先生将房产的价格定在不需要交税的位置出售给儿子的公司。
怎样做rollover的选择
第一步，李先生选择价格
李先生，要指定价格agreed amount
agreed amount的最高值为：资产的市场价值fmv
agreed amount的最低值为：资产的市价FMV，成本ACB，折旧后残值UCC三者之间的最小值，但不能少于NSC
比如房产ACB=150万，UCC=150万，FMV=230万，贷款=100万
李先生可以指定的价格就是150万-230万之间
目前NSC是多少？贷款要转移到孩子公司名下，相当于将李先生个人的贷款100万取消，所以目前最少NSC有100万
注意有些人的房子做过refinance，可能贷款余额高于房产的成本ACB，那么可以指定的价格是不能为成本ACB的，最低也得是NSC。
李先生的情况，指定了交易价格为：150万
第二步，公司发型新的股份和债权给李先生
卖方必须要给买方股份，不同class的股份都可以，但股份价值+NSC要等于资产的市场价值。
资产的市场价为230万
李先生取消现有贷款100万，还需要额外获得130万的股份，两边就平了。
但是我们会建议李先生获得公司，50万的债权，80万的股份。
因为李先生的NSC还没有超过转移的价格150万，应该给他用满
目前的NSC是取消他个人贷款，100万
再加上公司发型一个欠条给李先生，50万
这样，整个Rollover的过程，NSC为150万，正好等于转移的价格150万。
而额外的80万，是房子的增值，就要发型公司的新股份给李先生。
并且发行的股份为优先股，不参与公司价值增值。
这类股份，不分享公司的增值，也就是转移后，房产再涨价跟这个优先股股东李先生没什么关系了。
这样，完成了资产的转换，变成了一下这样：
公司持有房产，房产的市场价230万，公司将来申报房租收入。
公司有两份债务，一份是欠银行100万的mortgage，一份是欠李先生个人的50万欠条
公司的股份为80万优先股，李先生持有
公司的普通股份100快，成年的孩子持有
将来房产涨价，或还贷越来越多，普通股的股份价值会变得越来越大，而优先股的价值一直维持在80万。
第三步，计算股份的成本变化
计算卖方的资本增值，买方的ACB
李先生当年相当于150万（agreed amount）卖房，成本也是150万，增值0，免税
公司买了房产，持有成本同样也是150万，将来公司卖房成本就用这个。
计算新发型股份的ACB
Rollover过程中，发型了给李先生的优先股preferred share，价值80万。
但这个股份的成本并不是80万，而是0
原因是，原本的150万的成本，全部分配到NSC那里去了，所以股份这里就没有成本了。
计算新发型股份的PUC
paid-up capital缴清资本是一个税务概念，是在新发型股份时同样要计算的一项数值，这个PUC会决定将来视同分红的金额。
具体可看文章《你以为是capital gain，实际上视同分红。ACB和PUC一次性讲清楚》
发型了股份80万，puc会增加80万，但因为有税法的规定，会产生puc reduction，减少了也是80万，所以新发型的优先股的PUC也是0.
第四步，慢慢还清债务赎回股份
李先生相当于跟公司，有50万的债权，80万的股份。
在公司持有房产期间，挣了钱，可以先将50万的债务还给李先生，收到的钱是还款，免税
还完欠债后，每年可以赎回一点点李先生手里的股份，直到股份赎回完毕。
比如还完债务，打算未来20年慢慢赎回，意思就是公司把李先生手里的股份再买回去。
每年赎回4万股份，这4万视同分红给李先生，而不是资本增值。
4万的分红收入，交税基本也没有太多。
长时间的累积，将房产慢慢完成全部转移到儿子的公司里面。
当然万一在转移完之前，李先生过世了。
比如，还有40万的优先股还剩下，李先生就不在了，那么只需要清算李先生个人名下的优先股即可。
售价40万，成本0，增值40万。交税11.25万。
这样完税后，优先股就继承给儿子作为股东持有，将来再慢慢赎回。
如果在过世时，就要赎回股份，那么会有双重税务的问题，这里不多讲，可以用其他estate planning方法进行规避。
经过整个Rollover的操作
转移资产时，李先生不用交税（Rollover成本价转移）
赎回债务时，李先生不用交税（NSC的欠条被赎回）
取消股份时，李先生每年需要交一点税（公司赎回优先股，每年视同分红一部分）
最终过世，要看李先生名下还有多少优先股股份，直接清算即可。就算没赎回，增值不会超过80万，交税24.5万
假设没有赎回优先股，一直持有80万价值
房产将来还贷还完了，欠李先生的也还清，房价就算增值到500万
那公司股份中，优先股还是80万属于李先生，普通股为420万属于儿子。
做好了estate freeze，将资产冻结在上一代名下，税务负担也冻结在上一点名下。完成了资产的转移。
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