今天我们来从头到尾讲一个案例，对于企业主如何用保险来保护房产传承的案例
张先生张太太有一家公司，ABC inc，在6年前成立，用来持有多套出租物业，收租。
成立公司时，张先生买了8 plex出租房1. 情况如下：
房子售价，160万，张先生借给自己的公司64万，从银行贷款96万，买下房产
此时ABC Inc的欠款情况是
注意欠股东的钱，是可以随时还给股东的，股东收到免税。
2年前，出租房1涨的很好，涨到250万，于是做了refinance，又借出来200万购买另一个8 plex出租房2.
出租房2，售价200万，贷款了100万。
此时公司欠债情况如下
这两年，加息加的很厉害，ABC公司的欠债太多，银行的利息太多，所以张先生还掉银行一大笔欠款，并且个人也出资帮助自己的公司还掉很多钱，所以债务转移了一部分到欠公司股东身上。
此时此刻，ABC Inc公司的情况如下：
资产端有两套出租房，20万现金，出租房做了市场价格评估。
债务端，公司欠银行的mortgage，也欠张先生股东的钱，欠股东的钱随时可以归还，免税
公司的股份价值，就是资产-负债，140万。
此时张先生有听说可以用公司的名义购买保险避税的操作，找到我想要规划一下。在跟他讲解了如何操作以后，做了一些财务上的预期假设。
首先看一下房子的现金流：
在各项费用扣除掉后，剩余12万的资金，其中张先生和张太太每个人发3万的工资，还可以抵扣6万的费用，剩下6万的净收入。
其实本可以不发工资，直接还股东欠款，但那样无法抵扣公司收入，所以还是少发些工资
净收入6万，应税收入不止6万，因为还贷的9万里面，有3万是还本金的部分，这是不能抵税的。
所以，应税收入应该是9万，是需要按50.17%纳税的，税率较高，所以这时折旧就很必要，将创造额外的费用抵扣这9万，将最后的净收入变成0.
此时的折旧情况如下：
所以折旧帮助张先生的公司，每年都不需要交税，但每年有自由的现金流6万
之前每年的6万都可以按照还股东欠款免税给张先生，但现在张先生有了用这6万购置保险的想法。
张先生，张太太，都是50岁今年，每年都可以依靠公司养老，打算一直持有，等到过世将房产传承给孩子。
首先，每年没有税交，是因为折旧，将来卖掉时折旧都要返还回来，加重税负
其次，过世视同卖掉，在世省的税，在过世时都要交出去。
最后，房产不一定孩子愿意也一直持有管理，有可能会出售转移出来，依然要考虑税务问题。
所以有长远思考的张先生夫妇，知道需要用保险来保障他们辛苦累积一辈子的资产。
保险设计
目前设计的两份保险是夫妻，各自购买一份分红终身寿险，保额100万，20年付清。
因为20年付清，每年需要支付的金额会少很多，而他们的现金流很稳定，支付20年保费不会有问题
公司用6万的现金买保险，不能算作公司费用，是属于公司税后的钱。当然这个保费也可以从公司还给股东6万免税，个人购买，但会浪费这个股东欠款的额度，后面会讲。
保险的受益人，必须是ABC Inc，不能是他们的孩子，公司的股份可以由他们的遗嘱最终规定由孩子继承。
分红保险的特点是，每年保单会长大，每年的增长来自于分红，而这个分红是不需要算成公司收入交税的。拿去存在GIC，公司每年要扣50%的税，但拿去存在保险里，每年不用报税。
在公司缺钱的时候，保单可以用来免税拿出，将保单抵押借出一笔钱，比从银行做mortgage要容易得多，只要保单里有足够的现金价值，借75%分分钟搞定。
最终张先生夫妇过世后，保险理赔保额给公司的同时，会创造巨大的免税账户CDA，让孩子可以轻松免税从公司拿钱或转资产出来。
两份保险如下：
张先生的保单，保额100万，20年付清，每年保费28735
张太太的保单，保额100万，20年付清，每年保费26664
合计每年55399
张先生的保单长这样
保单是enhance到100万，一开始保额100万不变，15年后，开始增长，在80岁时，涨到165万
总共支付56万。现金价值是在世期间，可以抵押贷款的钱。
张太太的保单长这样
保单是enhance到100万，一开始保额100万不变，15年后，开始增长，在80岁时，涨到165万
总共支付53万。现金价值是在世期间，可以抵押贷款的钱。
这样预计到80岁时，两位的保单一共能赔出330万。
购买保险后，我们来做一些假设
首先，15年后
ABC公司想要将欠股东的160万还一部分给自己，因为他们老了退休想要用钱，这时公司没有那么多金额可以给自己
这时保单就排上了用场，15年时，两个人的保单现金价值合计涨到100万差不多。可以直接轻松抵押借出75万
公司借出75万，免税
公司将75万还给股东，免税。
债务转移了。
转移到保单中的好处是，保单不需要归还本金和利息，而是推到最后由保额赔偿归还。
这时，公司的欠债情况如下：
其次，20年后
张先生打算卖掉出租房1，只留出租房2，因为管理起来有点累，所以卖掉一套涨得差不多的，留下一套即可。
此时出租房1已经涨到480万，成本是160万，mortgage还剩90万。
20多年的对于出租房1的折旧，有60万
我们要清算出租房1的税务
这里需要仔细说，增值320万，160万算收入
创造了160万的CDA额度，可以免税发下来。
折旧加回60万，总收入220万
交完税后，还剩下280万。这笔钱一部分还给自己，一部分还给出租房2的mortgage，剩下的通过CDA免税的给自己。
也就是自己能免税拿回145+85=230万
此时公司的欠债情况就只剩下还欠保单的欠款，本金加利息累计到95万。
30年时，丈夫过世，
公司还剩一份保险，一个出租房2.此时公司的财务情况如下：
张先生的保险理赔给ABC公司，165万，还掉自己的保单欠款75万，还剩90万
这90万完全免税赔给公司，并且创造了一个165万的CDA额度。
丈夫走后，通过丈夫的遗嘱，将股份全部由妻子继承，依然免税，可以妻子变成唯一股东。
此时的公司情况，如下
35年后，妻子过世
最后的股东过世，通过遗嘱留给孩子继承。
此时需要对妻子名下的股份进行清算。
公司情况如下：
这里稍微有点难度，需要对过去的所有事情进行统一清算，根据遗嘱需要把资产清算完之后留给孩子，公司也视同关闭。
我们一步一步来看
第一，张太太过世，视同出售手里的股份用市场价值卖给自己的estate
股份价值就是上面表格里面的Equity，700万。
股份成本是0，当初成立公司时，不是发行的股份，而是发行的债务，所以股份成本ACB就是0
增值就是700-0=700万
capital loss怎么来的，不具体讲，稍微有点复杂，只写出计算的过程
700/2+176=526万
这样算完，张太太个人的纳税额是43.5万。
第二，公司视同卖掉出租房2
过世后，将公司关闭，公司名下的出租房2要视同卖掉
出租房2是200万买的，市场价现在550万。无贷款（前面已还掉）
这些年已经全部折旧，所以折旧了200万要加回来。
公司税率50.17%
公司被动收入交税，会产生RDTOH退税，等于被动投资收入的30.67%
公司需要纳税75万，相当于卖掉了出租房2.
第三，妻子的保险赔付
妻子过世，保险赔付给公司，公司得到是免税的
公司的情况变成了
妻子的保险赔付200万，还掉债务后还剩100万，但会产生200万的CDA
净剩下100万加上之前丈夫净剩下的90万，一共190万现金。
公司前面要交75万的税，
扣掉税后，公司还剩下740-75=665万。
接着我们要算个CDA的总账，CDA是指capital dividend account，资本红利账户，凡是公司卖资产有capital gain，或者公司收到人寿保险的赔偿时
都会有CDA的余额产生，只要有CDA的余额，公司的老板就可以免税的从CDA里面拿钱出来用。
从成立公司，买房，卖房，丈夫保险理赔，妻子保险理赔等等算下来后，最后的CDA额度如下
第四，Estate视同从公司获得分红
很多人不理解这一步
举个例子，如果张先生还在世期间，把房子都卖了，税要怎么交？
公司卖房子，公司要交税，
公司交完税，剩下好多钱，发给股东
股东收到公司分红，股东要交税。
这里两个交税的主体不一样，一个是公司，一个是股东。
所以公司关掉，公司交完了税以后，股东要把钱拿出来，股东也要交税，这时的股东不是别人，而是张太太的estate。
所以estate要视同获得分红，如下
这里产生了capital loss，就解释了为什么在T1张太太个人税的时候有一笔capital loss，只不过，根据loss stop rule，不能把700万全部carryback。
此时此刻，结算完毕。
总计
过世时，总资产额为740万，包含着出租房2，包含着保险理赔金，将一辈子所有省下的税交完，还剩下
交完，个人税，公司税，estate税后，净剩下568.7万。
那么总共就回报568万吗？不是的，在整个过程中，还有一些钱是在世期间拿回来的，并且免税拿回来的。
包括这，股东欠款，保险抵押借款，卖掉出租房1拿回来的等等。
我们来算个总账
张先生，张太太，从成立公司开始
用自己税后的钱投入到公司里去，一共投入金额大约是160万
这160万，都是在买出租房1，出租房2的时候都已经安排进去了。
从公司中的回报大约包括
每年相自己开工资，保险抵押借款后还给自己，卖掉出租房1后还给自己，卖掉出租房1后从CDA里面免税分红给自己，最终剩下的一笔
973万的税后总收益
如果两套出租房最终不交税，也就在变现1000万左右。这样算下来，几乎没怎么交过税
在这个过程中，保险的作用很明显
创造了
75万的抵押借款
先生过世的CDA，165万
太太过世的CDA，200万
一共440万的免税资金收益于整个张先生的公司资产传承之中。如果张先生没有保险，最终的收益将会减少440万，只剩下520万左右。
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