税法更改了，对于个人来讲，25万以内50%算收入，25万以上66.67%算收入。
很遗憾这个更改，将会提高过世时对于出租房的清税负担。
但我认为对于房产的增值速度将会更加保守，所以增值税应该会因为增值变少而变少。
用一个比较典型的案例给大家讲解一下，张先生一家对于将房产变卖后的保险配置方法。本人认为可以作为一个良好的案例给大家分享一下。
张先生一家移民加拿大8年了，已经不再属于新移民，在加拿大的这几年，没有做什么长期的工作，所有的资产都铺在了房地产上面。
张先生一家是典型的房东家庭，名下多套物业出租，这几年也积累了很多出租屋管理经验。而今年他们有想法进行一定的资产规划。
他们的资产现状如下：
张先生，自住房，市场价113万，2016年购买，成本58万。现阶段贷款余额28万。
夫妻联名持有一个多套出租物业6个unit，市场价160万，2017年购买，成本80万，贷款还剩50万
张先生，出租condo 1，市场价69万，2018年购买，成本47万，贷款额40万
张太太，出租condo 2，市场价56万，2020年购买，成本48万，贷款额30万
张先生，出租condo 3，市场价47万，2021年购买，成本43万，贷款额24万
张先生，海外中国自用房，市场价120万，无贷款
张太太，海外中国自用房，市场价50万，无贷款
现金两个人大约有15万左右
张先生今年已经58岁，张太太55岁。儿子已经上大学24岁，马上毕业。
多套出租物业，每年的租金收入现金流能剩下不少，租售比比较理想，有一定的收益盈余，但麻烦的是经常会有租客的管理问题，比如欠租，维修等等问题。
出租的condo，基本维持持平，没有供款压力。
海外的自用房，因为考虑涨幅的空间有限，张太太打算到时尽快卖掉。将资金转移过来给儿子买一套他的自住房。
最早他们找到我，是考虑想给自己的儿子买一份分红保险，但不知是给他买保险还是买房子。
在我了解了详细的情况后，发现了一些他们的顾虑：
给孩子买房还是买保险？
我给他们的答案很简单，有能力应该先给孩子买房，房子毕竟他将来可以居住，增值也免税，可以省去孩子积攒首付的过程，提早上车，长期持有不会有什么风险
2. 给不给孩子买保险？
在回答这个问题前，我了解到他们自己没有太多自己的保险，张先生只有一份银行购买的50万的意外险，张太太只有一份单独购买的T20，50万的保险，这两个保险为了保障他们的mortgage，在意外发生时有足够的赔付cover他们的房贷。
所以他们在想为孩子买保险之前，自己没有任何终身的保险
我建议他们应该先考虑给自己买终身的保险，其次再有闲钱再考虑为儿子购买。
为什么？
很简单，过世的增值税，需要有免税的钱来支付，从而儿子顺利继承他们的房产。
从他们的资产状况来看，有一些房产他们是打算长期持有的，一直到人过世时，他们的房产增值一定会非常巨大，在人过世时，视同将所有资产用市场价出售，申报他们一生最后一次final tax return，增值税必须缴清，才能进行遗产继承。如果没有免税的流动资金给儿子，有时可能会迫使房产进行拍卖来付税。
3. 他们年龄那么大，买保险不划算？
很多父母在50多岁以后，基本放弃给自己买保险的打算，因为他们的认知中，年龄太大了，保险太贵，不划算。不如给年纪轻的孩子购买
没错，年纪越小，保费越低。
但是，保费越多，理赔越多。
而且，年纪越大，理赔的时间越近。
最重要，虽然给自己买，保费贵，但自己过世时，保险公司会赔钱。而给孩子买保险，自己过世时，保险公司不会赔钱。
所以，保费贵不贵，在我看来完全是相对的，如果年龄大，我们可以少买点，最起码在需要交增值税的时候，能够获得理赔，而且获赔的时间没有那么长。
想明白这些，一定要先给自己买，之后再选择给孩子买，孩子的保单享受的是保险的现金价值，不是保额。
4. 他们的资产需要如何调整？
从张先生一家的资产状况来看，他们的基本90%以上的资产都在房产上，从过去这几年的加拿大房产收益来看，的确让他们享受了资产增长的红利，但他们自己也感觉到，资产配置太过单一，不能抵御风险。
张先生今年已经58岁，他们名下的duplex多套物业，租客的管理，维修等事务让他有些心力交瘁。想要趁着还是卖方市场出掉，又怕卖掉后交了一大笔增值税，变现出来的资金没有好的去处，所以一直不知如何是好
他们卖掉这套物业，将变现的钱放到保单中，会满足他们的多重需求。
市价卖到160万，基本问题不大，还掉贷款50万，剩下110万现金
增值：（160-80）=80万，
前25万算收入12.5万，后55万算收入2/3为36.67万，一共收入49万，
税率50%，最后大约交税25万
净剩下，110-25=85万现金。
保单的配置建议
58岁男，55岁女，联名保单last-to-die，保额100万，年保费42,535
附加险，每人加一个Term 10, 100万，10年有效，年保费5,549
20年付清计划
每年额外支付保费70,000
每年总保费，118,085，保守来看最多7年付清。
总支付118085 x 7 = $826,595
如图所示
解释一下为何这样设计
为什么是联名保单，last to die？
因为满足他们的需求前提下，更便宜。联名的last to die是指的两个人都过世时，保险才会理赔，这样概率更低，保费也就更低
一个58岁男，和55岁女，联名的保单，和一个47岁男的保费水平是一样的，这样可以让保费降低
而都过世才赔钱的联名保单，是可以完美配合遗产传承的目的。
因为在加拿大，夫妻一方过世，只要根据遗嘱，将所有资产留给配偶，资产可以用成本价转移给在世配偶，这样的转移没有增值税要交。
只有最后一个配偶过世后，将所有资产留给其他人时，才会视同市场价出售，这时一起清算增值税。
2. 为什么要加附加险T10，100万？
主险是联名保单，这样都过世才会赔。附加险就不再是联名保单，而是各自分别持有的T10，100万保单。
在保单生效的10年内，如果万一有意外，每个人都有100万的保障，既可以留给孩子，也可以留给配偶，主险继续生效直到第二个人也过世。
当然因为只有效10年，所以附加险，的保费很便宜，他的目的就是保障前10年的意外，10年到期后，附加险没有了，但主险已经从100万涨到了200多万。
另一个原因是，关于额外支付的保费上限，加了附加险100万一个人，保单的供款额度将会被加大，可以实现尽早付清保单的效果。
如果不用附加险，额外付款达到不了每年7万的额度
3. 为什么要20年付清的计划？
众所周知，分红保险付款的计划中，比较常见的有三种，10年付清，20年付清，终生支付。
对于张先生一家，他们有90万的现金不知如何规划，而且他们不想要退休以后还继续支付保费，所以他们要尽快付清。
从基本的保证计划中，10年付清是最快的，但10年的计划相对20年的计划，其实无法更好满足他们的要求。
因为，58岁到65岁只有7年时间，他们想要7年付清保险，最重要的是支付额外供款。
比如基本保费是48000一年，但需要支付20年时间。
现在在48000的基础上，每年额外多出70000，这样保单的增长就会加快，现金价值也会增速加快。在第8-20年的时候，每年保单就有足够的分红支付每年的48000，这就叫做premium offset。
而如果10年付清的计划，每年基础保费需要90000多，额外付款的空间就变成了20000，这样保单的现金价值增速在前期就没有那么快，可能无法实现7年付清，也就是无法在8-10年premium offset。
正因为投入总额的不变的前提下，每年的基础保费占比越少，额外的付款占比越多，保单的现金价值增长会越快。
4. 为何要加额外付款的每年70000？
原因上面基本已经说清楚，每年多付的70000，用于加速保单增长，让保险的现金价值尽快回本，尽快实现premium offset。
而实际上，每年额外的这个付款空间是一个option，张先生可以按照计划每年支付4.8万+7万，也可以只支付4.8万，也可以支付到最大额，4.8万+11万。额外支付的金额多少，只要在限制之内，他们是可以自由选择的。
每年能额外支付的金额，只要不超过annual limit，或剩余的lifetime limit即可。
annual limit，第一年为11万，第二年为21万，以此类推，不超过去年的额度+10万，直到税法上限。
lifetime limit，会给你预批一个金额，此方案中为49万。
张先生的案例中，85万的现金，按照4.8万+7万的规划，每年12万，7年时间支付84万，让保单基本完成累积，现金价值很快回本，将来随时，取用借出。
5. 支付7年能不能保证？安全吗？
不能保证，能保证的只有10年付清，20年付清，和终生支付三种。
我们的主险是在20年保证付清的基础上进行的操作。所以没有人可以告诉张先生保证7年付清。这的确是不确定因素
但7年付清能实现的可能性有多高？基本上是99%
因为如果这份保单，每年支付4.8万保费+7万额外付款，按照现在的分红不变的情况下，最快4年付清，5-20年全部是premium offset
如果分红率整体下降-1%，5年付清，
如果分红率整体下降-2%，6年付清，
我们现在是支付7年。相当于整体下降3%
当前分红率6.35%，下降3%，也就是分红率3.35%。如果是这样，分红保险将没有任何意义。
而且，这里说的是明年就开始每年都是3.35%。
要清楚，分红保险的分红波动，基本每年是很少的，1%的分红率波动，各家公司基本都需要将近10年的时间，3%的变化，可能我们要等30年后，才有可能见到，就算真的见到，保险已经支付完毕，不可能再被要求支付。
所以，名义上不保证，实际操作上没有任何不确定性。
收益图示：
如图所示，现金价值第一年就能达到保费的80%，之后增长基本跟投入额相等，第7年就已经回本超过保费总投入。
10年后，附加险，T10到期，死亡理赔将会减少200万
15年时，主险的100万，已经涨到了245万，现金价值已经有122万。
20年时，现金价值，145万，保额达到250万
30年时，张先生88岁，张太太85岁，都过世时，保额赔付353万。
而在一开始的7年中，张先生和张太太，可以更快付清，只要每年支付maximum。付清之后的现金价值想要使用，则可以直接抵押借款出最起码75%的金额，免税使用。
增值税的计算：
如果张先生一家，进行了资产重组，卖掉duplex，以及海外一套自用房。
其余房产：
平均每年3%增长
condo 1，30年后，市值167万，成本47万，增值税38万
condo 2，30年后，市值135万，成本48万，增值税27万
condo 3，30年后，市值114万，成本45万，增值税21万
海外房产，30年后，市值291万，成本120万，增值税55万
总计增值税：141万
儿子需要支付141万的现金交税，才能继承一共价值707万的房产。
30年后，保单赔付353万，支付141万增值税，还剩下212万的资金可以给儿子免税使用。
当然如果张先生张太太认为留给他价值707万的房产已经足够他生活了，并不想再留给儿子什么钱，那张先生和太太可以自己使用。
212万不留给儿子，自己使用：
保单第11年-第30年，将保单抵押借款拿钱出来退休养老，
平均一年，可以借出64000，20年时间
借款的利息不需要归还，64000免税。第30年过世时，本金和利息一共欠212万。
353万赔付，去掉212万借款本息，剩下141万，留给孩子支付增值税，顺利继承707万房产。
由原来的多套出租物业转换而来的一份保单，满足了张先生一家以下需求：
资产重新合理配置，去掉自己没有精力打理的资产，置换另一种零风险无需管理的金融资产
10年内意外，保障足够资金支付欠的mortgage
65岁之前，完成保单支付，并且需要用钱没有损失
退休时，可将保单免税借出，不影响老年福利，不影响现金流
过世时，足额赔付帮助孩子顺利继承资产
最后，跟大家说一下我的观点。
如果你问我要买投资房，还是买保险时，我一定会回答你都要买
因为地产+保险不是一个对立的关系，而是一种互相满足互相补充的关系。房子越多，越要考虑传承税务，越要买保险。
而一个家庭的资产配置结构，如果只有单一的某一项，那一定是不健康的，我们要适当时候将资产重新进行安排，不要只考虑收益，而要考虑怎样保护我们已经拥有的财富。
张先生第一年也只需要使用12万的资金，剩下78万的闲钱，也一样放在流动性高，安全性高，收益一般的金融理财产品里，7年过去，84万支付完毕，还能剩下将近10万的金融收益所得。
这就是我最近接触的一个很典型的案例，如果您有任何疑问，以及感兴趣相应的规划，欢迎下来咨询本人。
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