对房产交易产生的税务，每年都有一些些微变化，
非PR，要申报联邦空置税，UHT
一年内交易的房产买卖，视为real-estate flipper一律算为business income，除非死亡，离婚等不可抗拒因素。
最新的税改，个人实现的capital gain，25万以内还是50%算收入，以上部分2/3算收入
A先生，卖了一套房子，挣了40万，税率50%，一分钱税不用交
B先生，卖了一套房子，挣了40万，税率50%，交税11.25万
C先生，卖了一套房子，挣了40万，税率50%，交税20万
D先生，卖了一套楼花，挣了40万，税率50%，一共交税26万
都是挣了40万，四个人的边际税率也都一样，但交税的金额天差地别。所以在加拿大税法中，没有什么是绝对意义上的唯一说法。
今天我们试着要说的是，capital gain和business income的区别和税务后果。
Capital Gain，翻译过来叫资本增值。是资产在进行出售或视同出售的时候，得出的计算，用资产的售价-资产的历史成本。
所以资本增值，一定会在申报时，得出售价，成本这两个值，如果你没有办法申报这两个值，那这笔收入将不能成为资本增值。
Capital Gain，并不属于收入，它是来自于交易。没有交易就没有结算，所以不会产生增值。
Business Income，是属于我们众多收入中的一种，生意收入是由于我们在做某些经营，付出了劳动和金钱，而产生的收入。
生意收入，不同于employment income，因为我们自己做事不受雇于任何其他人，我们自己挣钱，自己承担风险，所以没有雇主会给我们T4，我们需要自己进行申报，任何没有雇主的劳动收入，都可以理解为business income。
如果定义为capital gain，只要能指定为主要住宅，就可以将所有的taxable capital gain豁免交税，A先生就是这样的情况。
Capital Gain和Business Income的个人税务处理不同
交税不同
Capital Gain = 售价 - 成本 - 资本费用
得出的capital gain，25万以内一半会算为taxable部分，25万以上2/3算收入。放到我们的总收入中，进行计税。
Business income，是全部都是taxable的，只是可以减掉一些business expense算出net business income。
挣了40万，如果是capital gain，taxable为22.5万，根据你的税率，最高50%，交税11.25万。就像上面B先生那样。
挣了40万，如果是business income，税率同样是50%，交税20万。就像上面C先生那样。
处理方式不同
如果是capital gain，来自的是自住房，我们可以指定为主要住宅，这个capital gain的增值税，可以全部或部分被免税。这对于business income的处理方式是不可能的。
busines income可以作为主动收入，可以创造RRSP的额度，也可以抵扣一些生意上的费用。有很多退税减税福利是要求，纳税人有主动收入的，比如child care expense，employment benefit等
但business income是生意收入，需要交两份QPP退休社保的保费。QPP对于雇员是6.15%，对于自雇的生意人士，要交双倍。
Gst Qst的处理
如果我们是挣得business income，我们要考虑自己是否要缴纳gst qst销售税。
如果我们的进账全年高于3万的话，我们申报成business income，就要明白我们应该替税务局向买家收取营业额的14.975%销售税。如果我们没收，那就只能自己垫付了。
房产交易中哪些涉及GST QST，可以看文章《税务更新，楼花转让，翻建房，包租带来的GST，QST问题》
而如果是capital gain的话，是不需要收取gst qst的。文章一开始的D先生为什么交税那么高，是因为要交GST QST
比如5年前买楼花的D先生，投入了28万作为deposit，在交房之前，楼花assign给别人，挣了40万。
这个交易卖的是合同，不是房子，所以不可能作为自住房买卖，来免税。
而且，挣得这40万，也必须作为business income而算所得税，50%的税率，交税20万
除此之外，卖楼花，需要缴纳gst qst，是40万的14.975%，60000. D先生没有收，就只能自己垫付。
一共交税26万。
从以上的不同方面可以看出，capital gain比business income总体来说税务优惠更多一些。所以当我们的投资利润，我们需要尽可能的不要被当做business income。
卖房什么情况下会是capital gain，什么情况下就成为business income了？
没有绝对的标准，要综合来看各方面因素
一般包括以下考虑：
房产性质，商业还是住宅。商业就是business income，住宅就像capital gain
交易的频率，越频繁越像business income，反之为capital gain
持有时间，越短越像business income，越长越像capital gain
对房产的加工和改善，改进越多越像business income，反之为capital gain
购买时的动机和意向，提供购买时的状态是炒卖为business income，反之为capital gain
出售房产时的情况，赚钱为business income，有其他原因为capital gain
是否有改造，为了出租而更改则像business income，没有就像capital gain
贷款的方式，商贷和民贷的方式
职业，房产经纪或房产管理像business income，一般职业像capital gain。
比如
张先生，买了楼花，刚交房几个月，就挂牌出售，出租都没有，这种在交房后一年内，进行买卖的交易，都会当做business income，除非有特殊原因。
张先生，常年做房产开发，虽然很熟练如何翻建，但这套房子翻建后，直接在市场上进行出租，几年后卖掉，这就属于buy and hold，长期的持有的目的，会被当做capital gain的可能性更大，只不过中间会有gst qst的自我评估需要交一次
张先生，一直就一套房，一直以来都是买了住一段时间后，卖掉，又买了再卖，每次都有实际居住个一年左右的时间，来回做了7,8次，每次都用主要住宅指定来免税操作。这种最后一定会被当做business income，将所有免税的钱交回去
张先生，转手楼花，连房子还没交付，就把钱挣到手，这种情况原来还会看原因，现在一律视为builder，算business income，并且交gst qst。
弄懂这些之后，我们就要看一个案例：
曾经一对兄弟成立一家房产开发有限公司，进行房屋翻建的生意，两兄弟一直以来都视为builder，gst qst都有做self-supply assessment缴纳。10年间，来来回回挣了有将近100万。
这时，税务局开始审查，认为这两兄弟报税的收入出现错误，不应该申报为business income，应该申报capital gain
是的，你没看错，capital gain不是business income
因为税务局认为两兄弟，虽然是翻建，但基本都是buy and hold一段时间，然后再出售。不符合house flipper的特征，挣得基本都是长期房屋的增值，应该按capital gain来申报。
相信你会认为，那不是很好嘛，capital gain交税应该比business income更少呀。
千万不要忽略一点，那就是报税的主体已经不是个人了，而是公司。
文章上面的一大堆怎么计算交税，都是按个人来计算，如果按公司来计算，则完全会出现不一样的结果。
公司的business income和capital gain怎么交税？
公司的business income，可以算公司主要收入，符合small business deduction，前50万的公司净收入，固定税率，12.2%（魁省如果有3个全职员工的话）
公司的capital gain，算公司被动投资，2/3算为AII（aggregate investment income），税率50.17%，也就是capital gain固定税率为33%
所以用公司持有房产，50万利润以下，定义为business income其实是更划算的。
案例中的兄弟俩，也一直是这么操作的，多年来的卖房利润都申报为business income，按12.2%交税，但CRA认为这并不能算business income，而是公司的投资收入，capital gain，应该按25%来交税。
所以看到了吗？不同的报税主体，会产生完全不同的效果，如果我们已经能非常确定自己的卖房利润是按business income来计算的话，我们需要做的是，成立一家公司，用来运营房产的售卖。
税率12.2%，如果没有3个全职员工，税率也是20.5%，可能到头来比放在个人名下的capital gain更加划算。
本文只用于一般性信息参考，不对任何人完全或部分依据本文内容从事的任何事造成的不良后果承担任何责任，具体问题请私下咨询。本文内容版权属于昊诚财税规划有限公司，未经许可不得用于任何商业活动
关注作者，扫描下方二维码
