美联集团主席黄建业：
撤辣缔「四赢」 砖头文化抬头
息高楼价难升 料全年「租升价软」
租金升幅可达 8%跑赢楼价
建议政府检讨房屋土地政策稳楼价
减收首置人士印花税助上车
股东周年大会通过所有决议案
美联集团(股份代号：（01200)欣然宣布，今日(6 月21 日)举行的股东周年大会，经过按股数投票表决之方式，获股东通过所有决议案，各重选董事皆成功连任，并续聘用罗兵咸永道会计师事务所为本公司核数师。美联集团主席黄建业于股东会后表示，特区政府于年初的「财政预算案」中果断「撤辣」，成为本港楼市的转折点，「砖头文化」重新抬头，住宅物业成交急升，新盘表现尤其耀眼，估计今年上半年一手成交可达 9,000 宗，按年升逾 4 成，并创 5 年同期新高；期内二手成交预计可录 21,600 宗，宗数与去年同期相若。总括而言，楼市自「撤辣」后现「四赢」局面，分别为：
1) 地产：新盘成交急升，减少积压的库存，助楼价的跌幅收窄，减少民富损失；
2) 民心：让有能力的市民上车换楼，安居乐业；
3) 银行：住宅交投上升带动银行按揭生意增，撤辣后3月及4月新申请住宅按揭宗数合共超过1.82万宗，较撤辣前1及2月约 1.16 万宗上升约 57%；至于4月新批出住宅按揭宗数则超过 6,500 宗，创 8 个月新高；
4) 税收：全面撤辣令到辣招税收入减少，但另一方面住宅物业成交大增，印花税收入反而上升，令到库房收入「因减得加」。撤辣后 3 个月(以 2024 年3月至5月计算)，一二手成交宗数达 1.9 万宗，较撤辣前 3 个月大升近 1 倍，估算撤辣后 3 个月住宅印花税税收可达约 52.7 亿元，较撤辣前 3 个月的约31.4亿元，升约 68%。
住宅物业交投回升亦受惠于外来人口的流入。政府所推出的一系列人才入境计划，截至今年4月底，「高才通及其他人才计划已合共录得约 29 万宗申请，当中近 18 万宗已经获批，并录得逾 12 万人来港。根据政府数字，「高才通」计划的人才及其配偶普遍年龄较年轻，当中超过一半的人年龄在 40 岁以下，相信当中不少均带着年幼的子女定居香港，除了增加本地劳动人口之外，同时亦为香港楼市带来新的购买力。
值得留意的是，住宅物业成交于「撤辣」后的 3 月份达到了高峰期。受惠于本地购买力的爆发，及国内客蜂拥入市，3 月份的一手及二手成交量分别达 4,142 宗及 5,352 宗，惟此后交投却缓缓放慢。不过，即使以 5 月份成交量，即一手成交近1,400 宗及二手估计约 3,400 宗计算，仍高于去年平均每月水平(见下表)。
料全年楼市「租升价软」 下半年楼价跌幅轻微 全年楼价跌约 3%
随着「撤辣」为港楼松绑，黄建业预期，「砖头文化」重新抬头，全年的住宅物业交投可维持高水平，预计全年一手成交可达 1.8 万宗，按年升逾 7 成；二手成交亦按年升 18%至约 4.2 万宗。不过，黄建业又指出，相较于交投回升，「撤辣」后楼价则未有止跌，仅是跌幅收窄，随着购买力消化，加上新盘开价进取，个别业主重新减价求售，导致近期楼价跌势再现。「美联楼价指数」最新报 134.60 点，本年迄今楼价跌 2.15%，较历史高位更是下跌约 24.1%，换句话说楼价已「蒸发」近四份之一。分析楼价未升的主要原因有三：
1) 息口高企，减息迟迟未有明确的时间表，不单止增加供楼负担，亦令到资金持续滞留高息投资产品；
2) 本港经济亦未回复至疫前水平，旅游、饮食及服务业面临国内外的激烈竞争，金融业距离高峰仍远，市场预期全年 IPO 集资金额仍维持低水平，行业的不景气影响市民的入市情绪
3) 整体新盘供应仍然高企，现时累积货尾单位数目仍高达 21,000 个，若以每个月吸纳 1,500 个计算，要 14 个月才能完全被消化，货尾数字长期高企令发展商低价推盘，二手楼价受压，如果减息无望，相信要待货尾回落至 1 万伙水平，楼价才可企稳(见下图)。
黄建业预期，基于以上三大因素，楼价暂时难有上升空间，惟「撤辣」后，楼市已经远离最坏的时刻，住宅物业成交已复常，人口流入更持续带来新的置业动力，相信可支撑楼价不会大跌。即使今年内未减息，料全年楼价亦仅跌约 3%，亦即是下半年的楼价跌幅并不算显著。如果今年楼价再现跌幅，将是自 1998 年至 2002年楼价连跌五年后，首现连续三年楼价续跌的情况。不过，黄建业亦强调，一旦落实年内减息，楼价可能受利好消息的刺激而倒升。
黄建业睇好租金走势，认为极有机会连续 3 年跑赢楼价，美联「租金走势图」5 月份以实用面积计算的私人住宅平均呎租报约 36.37 元，按月升约 1.2%，连升 3 个月，并创自 2019 年 12 月后的 53 个月(即近 4 年半)新高。随着租务旺季重临，部份内地生来港租楼，加上外来专才持续来港，相信下半年租金有力续升，并吸引不少投资客入市放租，预计全年租金或升 8%，亦即是下半年的升幅有望进一步扩大，并出现「租升价软」的情况。
建议减收首置人士印花税
黄建业建议，如果特区想加快楼市复甦，应考虑以政策稳定楼价，在全力「拼经济」同时，亦须因应市场及人口变化，重定公营房屋及建屋目标，甚至提出新的扶持港人入市，或优惠新来港人士的置业政策，加快楼市的复甦，加速引领本港经济重返上升的轨迹。具体建议包括，调低首次置业自住人士的印花税，由现时成交价300 万元以下的自用物业只需缴付 100 元印花税；扩大至 500 万元以下，以减轻首置人士入市负担，抵销加息的影响，助有刚需的市民入市，令楼市加快复甦，达至刺激经济的作用。如有合适的房策扶持，明年本港楼市或重现价量齐升的局面，进一步刺激经济发展。
请拨打美联物业官方热线
上市集团 信心保证
置业-移民-保险-投资-教育一条龙服务
