楼市最艰难的一年即将过去，新房端、二手房端相继看到回暖势头。在这一年里，很多人以更低成本买到了高品质的好房子，抓住了市场机会。
而对于存量买房人来说，也有一个重磅好消息——新的一年还贷压力将进一步减轻！
马上到来的1月1日，南京大批买房人存量房贷利率会迎来大降！
首先是存量公积金利率下调！从2025年1月1日起，全国存量公积金利率将统一下调25BP，首套降到2.85%，二套降到3.325%。
其次是存量商贷利率下调！很多人的商贷利率重定价日就在1月1日，这意味着从这天开始，存量商贷利率将直接调整为最新LPR-30BP，目前也就是3.3%。
存量房贷利率双双调整之下，从2025年开始，大批买房人又将省下一笔钱！
01
2025年1月1日起
全国公积金贷款利率统统下调！
今年5月18日，央行发布通知，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。
调整后，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.775%和3.325%。
而值得一提的是，这次调整范围涵盖新发放的住房公积金个人住房贷款以及存量住房公积金个人住房贷款。
并且政策中明确提到：2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025 年1月1日起施行新利率。
换言之，后天（1月1日），所有尚未调整的存量公积金利率将全部迎来调整！
目前南京5年以上存量公积金贷款利率为首套3.1%，二套3.575%。调整后首套将为2.85%，二套将为3.325%。
假如是首套房，个人贷满额度为50万，30年期，等额本息：
在原先3.1%的公积金贷款利率下，月供为2135元，而调整为2.85%后，月供则为2067元。前后相较之下，月供少了68元左右，利息总额少了2.4万左右。
当然如果是夫妻双方贷满100万，还贷压力减轻的就更多。
02
存量商贷利率大批下调！
统一降到3.3%！
另外值得注意的是，很多人的存量商贷利率近期也将迎来大幅调整！
今年10月25日，全国存量房贷利率进行了统一下调，存量房贷利率下调至LPR-30BP。
但当时，由于每个存量买房人执行的LPR并不相同，所以调整过后，有些人从4.2%降到了3.9%，也有人从3.95%降到3.65%，真正在第一时间享受到3.6%（最新LPR）-30BP的只有极少数。
其中，大部分人的重定价日都在1月1日，也就是说，这天开始这部分人的LPR都将执行最新12月的标准，即3.6%。存量商贷利率也就变为3.6%-30BP，为3.3%！
假如是首套房，商贷金额100万，30年期，商贷利率从3.9%降到3.3%，等额本息：
调整前，月供为4716.68元，利息总额为69.8万元；
调整后，月供为4379.55元，利息总额为57.66万元。前后对比，月供少了337元左右，利息总额少了12万多一点。
03
央行最新发声：适时降准降息
明年LPR可能还要降！
未来一年，还贷压力适当减轻是事实，但对于绝大多数买房人来说，他们依旧关心：房贷利率还会进一步降吗？还能进一步降吗？
这个月央行的表态或许能说明一些问题。
据央行网站，12月16日，中国人民银行党委召开会议，会上提到的“重点抓好5项工作任务”，其中第一点就是——实施好适度宽松的货币政策。
原话为：实施好适度宽松的货币政策。综合运用多种货币政策工具，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。引导银行充分满足有效信贷需求，增强信贷增长稳定性。强化利率政策执行和传导，促进社会综合融资成本稳中有降。增强外汇市场韧性，稳定市场预期，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
这无疑释放了明年进一步降准降息的信号！
对此，天风证券固收研究团队首席分析师孙彬彬等在报告中称：在2022至2024年降息的基础上，预计2025年降息力度会进一步加大，可能达到或超越50个基点。央行降准幅度或达到1.5%，同时采取买断式逆回购、国债净买入等方式维持流动性合理充裕。
国信期货研究咨询部研究员夏豪杰表示，货币政策基调由“稳健”转变为“适度宽松”，显示货币政策操作空间将进一步释放，为降准降息留足了空间，尤其是本次会议明确提出“适时降准降息”。预计2025年LPR（贷款市场报价利率）合计降幅75个基点。
如果明年LPR还将有望下调，那么要怎么才能尽快享受到呢？
今年10月底，六大行明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。
需要注意的是，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次，这也意味着：
● 如果贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；
● 如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。
对于明年LPR的变化，你怎么看？又会怎么选？
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