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狂抢40轮！今年南京土拍火爆收官！明年楼市格局定了...

楼市 2024-12-28 13:37 江苏

今天上午，南京2024年最后一场土拍落下帷幕！

让人惊喜的是，这次土拍不仅诞生两幅溢价地块，而且最高35.46%的溢价率创下今年南京楼市之最！这对风云变幻的2024年来说，画上了一个还算不错的句号。

先看土拍结果：

浦口G68，由南京宁浦房地产开发有限责任公司以3.41亿元底价竞得。

图源见水印

浦口G88，由南京宁浦房地产开发有限责任公司以2.19亿元底价竞得。

图源见水印

浦口G89，经26轮竞价，由徐州金达房地产发展有限公司以1.91亿元竞得，溢价率35.46%。

图源见水印

江宁G74，经40轮竞价，由徐州金丰房地产发展有限公司以7.72亿元竞得，溢价率21.77%。

图源见水印

其实相比于这一场土拍，我们更关注到今年全年南京土地市场的一些变化，而这些变化或将影响明年的楼市格局和走势！

①核心地段供地收缩，减量提质

根据统计，2024年全年南京设宅地块成交总数为127幅，总成交金额643.93亿元。

作为对比：

● 2020年，南京共卖出216幅地、揽金2039亿元；

● 2021年，南京一共成功出让217幅地块（包含高淳溧水、不含工业用地），成交总收入超2131亿元；

● 2022年，南京全年卖出105幅地，揽金超1308亿；

● 2023年，南京全年卖出99幅地，揽金超1099亿。

很明显，今年成交地块比前两年多，但土地出让金却下滑不少。

这当中固然有市场原因，但只是一部分，还有一个很重要的原因——今年南京主城核心地段的供应大大缩减了。

如果剔除掉高淳、溧水、六合，再把江宁、江北一些较偏远的地块拿掉，2024年南京主城核心区域卖的地也就20块左右。

减量提质，是过去一年南京供地的主要逻辑。

这样的好处是，一方面，好地推动好的产品，助力市场居住品质快速升级；另一方面，新房上市量的下降，将有助于市场去库存，对楼市复苏会有一定的推动作用。

②四代宅和低密，成为大趋势

过去一年，要说南京楼市产品端最大的变化，就是新房开始向低密化、四代宅化转型。

低密化来自于土地供应端的变化，以前低容积率的地很少，今年执行差异化供应开始，各个片区都陆续推出了容积率“1”字头的好地。

在以前，说到低密，基本就只能想到江心洲、城东、江北老山以及江宁一些片区，但现在几乎每个板块都在努力满足差异化的居住需求，甚至包括寸土寸金的河西，这在以前是想都不敢想的。

从刚需到改善到高端，全面的差异化供应，将显著带来人们居住品质的提升。

四代宅的趋势是来自于政策端的变化，以至于今年下半年南京爆发了“四代宅大潮”，新项目基本都做了四代产品，一些之前拿地还未上市的项目也在积极改四代宅。

且不说各家四代宅产品做得怎么样，但它切切实实带来两个变化：一是全新的露台空间的使用；二是超大的得房率，对比以前，相当于是变相地降低了买房成本。

这也是四代宅能风靡的根本原因。但是从明年开始，随着四代宅普及，其也将从个别项目的优势逐渐成为所有新楼盘的基本项，届时，光有一个“四代宅”的名号还是不够的，还需要各家房企在产品力维度展开竞争。

金陵序效果图

③压箱底的好地都不藏了，王炸地块纷纷面世

过去一年核心供地不多，但拿出的地质量都很高，甚至一些常年房荒的主城区域，都罕见地出现了土地供应。

比如像夫子庙中堃G10、龙江金基G16，还有鼓楼滨江的绿城G51、安德门颐居G79等等。

能看出，官方的诚意还是很足的，地价到位，土地也很优秀，并且这些板块的购房需求也积压多年。甚至有一些地，官方是加快了其入市进度的。

当然这一点，不局限于2024年，2025年也将一样。前两天刚挂出的南京2025年首批地块，就又在鼓楼滨江桃园金茂府北侧腾挪出一块精致地块。

另外像河西元通的台湾名品城地块，真正的超级王炸，也已经有了2025年的上市计划。

因此明年的南京土地市场和新房市场，都会非常精彩非常好看。好地段、好项目真的很多，对买房人来说就是一场盛宴。当然对开发商来说，也会有不小的竞争压力，尤其是前期一些拿地项目。

图源见水印

写在最后：

过去一年一定不是容易的一年，但此时此刻给我的感觉是，最难的时候已经过去了。随着明年一批好地好项目的出现，以及“减量提质”的供地逻辑的践行，相信市场信心还能进一步提振。

恢复的周期肯定是需要时间的，但好在方向是对的、势头是对的。我们期待崭新的2025年，一切会更好。

C9博士、硕士生导师、知名城市与房地产研究专家、全国十大房产大V、政府和名企咨询专家、资深置业导师，一起读懂城市与房产，助力美好生活！

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