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容积率仅1.05！南京深夜突发挂地！2025开门红稳了？

楼市 2024-12-26 17:18 江苏

可以下判断了：明年南京的土地市场和新房市场，可能要比今年更激烈更精彩！预计会有非常多的“狠货”出来。

昨天深夜，2024年土拍还尚未落幕，2025年第一批土拍计划就突然公布！

南京土地市场一下子挂出2幅低密宅地，分别位于麒麟科创园和鼓楼滨江，前者容积率1.05，出让面积29079㎡，后者容积率1.25，出让面积3726.68㎡。竞拍时间是1月23日。

这2幅地可以说直接点明了2025年的南京楼市方向：

● 继续差异化供地，超低密地块会越多，主城核心地段也会持续挖潜好地；

● 市场回暖是信心重塑的过程，是一个长周期，需要不断地给予信心和刺激，2025年南京首场土拍也是奔着开门红去的。

而从昨天挂地完的市场反应来看，开门红基本是稳了！尤其鼓楼滨江这块“袖珍”地，据说有房企已经连夜开始做方案......

首先是鼓楼滨江G96地块。

这块地非常非常“袖珍”，占地面积3726.68㎡，容积率1.25，算下来建筑面积在4600㎡多。

若按照户均面积140㎡，未来实际也就33套房左右，货量非常之少。

这样一块地若是放在其他地方，可能会非常鸡肋，没有完整的社区感，会成为客户的抗性。

但关键就在于，这块地的位置，太牛了——鼓楼小桃园，旁边就是9号线白云亭站（在建），以及今年卖出南京楼市新纪录的桃园金茂府。

图源：江苏土地

鼓楼核心地段的宅地，本就非常稀缺。

地缘的价值认可加之长期房荒，这里的品质住宅价格一直非常稳。

仁恒桃园世纪，今年仍然在6万/㎡以上；中海桃源里，也是5万+/㎡的水平。

如果说1年前房企对这里拿地还有一定的犹豫，那么在桃园金茂府大获成功之后，唯一的疑虑和不确定也都不存在了。

桃园金茂府自6月29日首开至今3次开盘，不足半年226套房源全部售罄，成交均价近5.6万元/㎡，为今年全市去化率最高的项目之一。

一定程度上这也促成了上月底绿城小幅溢价竞得G51地块首进鼓楼滨江。

并且从土地条件上来看，除了面积较小，G96地块容积率低至1.25，可打造居住舒适度更高的低密度第四代住宅。同时，G96地块的起拍楼面地价为25116元/㎡，较桃园金茂府成交价低4832元/㎡。

因此对于房企来说，G96这块地的账可以算得非常明白，这个时代能“稳赚不亏”的地就是好地。

尽管这块地不会愁卖，但最好的归宿，可能还是成为“桃园金茂府二期”。

这样不仅能解决小地块楼盘太孤立的问题，而且还有桃园金茂府前期的光环加持，销售只会更轻松。

所以这里我也做个预测，第一这块地大概率会被抢，第二即便其他房企拿地可能也会选择和金茂一起开发。

图源：江苏土地

另外，G96地块所在的鼓楼滨江片区，今年10月还批后公布了片区的控制性详细规划。

该片区定位为以航运服务为特色的高端商务区、以滨江人文为主题的文化游憩区、以都市生活为导向的品质生活区，将规划形成“一带三轴、一核六片”的总体布局结构。

地块位于公共服务轴上、综合生活区内，毗邻小桃园、秦淮河，自然资源禀赋十分优越，人居氛围十分浓郁。

鼓楼滨江的未来同样值得期待！

其次是麒麟科创园G98地块。

地块位于麒麟科创园，苏盛路以南、苏兴路以东，这是近年来麒麟科创园首次在绕城高速以东片区推出住宅用地，同时也是整个麒麟科创园推出的容积率最低的低密宅地。

目前地块西侧的中央公园片区有龙湖天街在建，仁恒云谷世纪、高科紫麟景院2个住宅项目主力在售；片区内今年9月底成交了1幅容积率2.2的G39地块，限高60米，成交楼面地价14034元/㎡。

与G39地块相比，此次挂牌的G98地块，容积率低至1.05，限高仅24米，低密度、高品质、观山景的差异化竞争优势十分明显。

图源：江苏土地

地块所在的麒麟科创园，紧扣打造“国家区域科技创新中心核心承载区、国家战略科技力量承载区”，建设“创新策源活力之城、科技产业实力之城、生态宜居魅力之城”的“两区三城”发展定位，不断做强做优新一代信息技术、新能源、新经济业态、智能制造等主导产业，着力培育综合交通、生物医药、新材料等一批未来产业。

地块所在片区未来的公共配套也将十分成熟：地块西侧规划有3幅商办用地，北侧规划有医疗用地。

根据12月2日麒麟科创园发布的区域规划调整服务招标公告，初步选址的麒麟南师附中规划初高中就在地块北侧的南湾营街以南，该学校办学规模包含初中和高中。

此外，去年3月举行的南京师范大学附属中学麒麟科技城教育集团成立签约活动官宣，多方将共同组建南师附中麒麟科技城教育集团，在麒麟科技城核心区建设1所高中、1所初中、2所小学。

图源：江苏土地

捋完这些，有没有发现，其实这个项目的定位也很明确——山景、低密、高品质，面向的就是未来麒麟科创园的高端改善需求。

特别是中科院的一些高素质人才，板块内未来换房可能会成为不错的选择。

当然不管谁拿地，在产品上一定要过硬。毕竟相比麒麟科创园1.0已经逐步迈向成熟，这里目前还处于预期状态，而且板块内的竞争也不小。

写在最后：

其实2025年首场土拍，比预想的规模要小，只有2块地。据我们所知，还有一批核心的重磅好地也会在明年陆续出来。

因此，这一批很可能只是“开胃小菜”，除了开门红，官方也想试探下市场的信号。预计在春节之后，包括像河西台湾名品城地块等一批王炸地块，就会陆续面世。

加之今年拍出的安德门地块、鼓楼滨江绿城、老门东中堃、金基几个项目等等，明年的新房市场预计会非常精彩。

同时竞争也会更激烈，像今年还觉得新鲜的四代宅，明年可能就是基础项。

你觉得明年市场会进一步好转吗？欢迎留言讨论。

C9博士、硕士生导师、知名城市与房地产研究专家、全国十大房产大V、政府和名企咨询专家、资深置业导师，一起读懂城市与房产，助力美好生活！

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