今年四季度这波楼市行情，众说纷纭，有人说楼市回暖了，有人说明明房价还在降。而之所以会造成这种个体“体感”之间的差异，本质上可能还是和房子本身的素质有关——现在的市场行情，是分化与回暖并行，核心地段优质房产抢先稳住，甚至会逆势上涨。就比如最近河西中神盘保利云际，成交了一套建面约142㎡的中楼层房源，总价800万，算下来单价达到56065元/㎡！
这个价格相比当年约4.8万/㎡的开盘价涨了约8000元/㎡，总价涨了100万还多！去年底该项目首套二手房成交，单价就达到了52813元/㎡，这套房源还是建面约142㎡的低楼层户型。当时市场的悲观程度大家都知道，像这样首套二手房成交就比新房价格高的项目非常少，而保利云际直接高出约4800元/㎡，也基本为这个项目稳固了信心和预期。而最新的这套成交，也是同样建面约142㎡户型，单价上相比去年同期这一套，又上涨了约3200元/㎡。再看下半年保利云际二手房成交的趋势，也是迎来了价格上的总体上涨，一步走到了5.6万/㎡。它的最高成交单价，相比当初新房价格接近涨了1万/㎡。
价格不跌反涨的同时，保利云际在二手房市场还卖得非常不错，今年总共成交了13套房源。有市有价，这在近两年二手房市场上，也是比较罕见的独立行情。究其原因，正如文章一开始所说，核心地段+优质房产，就是撑住二手房市场价值的关键。保利云际，位于河西中新城科技园板块，周边产业众多。交通方面，项目附近有已经通车的7/10号线换乘站中胜站，其中7号线穿过栖霞区、鼓楼区、建邺区和雨花台区，出行十分便利。
商业方面，南京云际一条马路之隔就是龙湖河西天街，旁边还有华采天地、ifc等商业，形成一站式shopping生活圈，出门即可享受全南京顶尖的购物体验。
医疗方面，项目紧邻南京明基医院，周边还有河西儿童医院，家门口可尽享最优质的全年龄段医疗资源。
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项目由保利、招商、国贸三大房企联手打造，共规划打造5栋17-27F层精装住宅，户型建面约140-180㎡，得房率约79-83%，其中：1#、2#、4#、5#为17层小高层，3#为27层高层，另建设1栋幼儿园，1栋社区中心。小区整体居住密度较低，建筑风格为新古典风格。
外立面采用铝板+真石漆+玻璃幕墙，整体绿化、归家门厅等都很不错。
南京近期二手房市场的表现，横向对比其实还是不错的。上周，南京全市二手房成交2379套（含高淳、溧水），环比微涨0.3%。从成交走势来看，12月二手房周成交持续高位，均保持在2300套以上，日均成交达400套以上，预计全年成交量在9.9万套左右，市场翘尾收官。2024年南京二手住宅逐周成交量及环比情况
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12月16日-12月22日南京二手住宅每日成交情况
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（说明：该数据为南京网上房地产官方发布数据，经核实为过户量情况，存在一定的滞后性，不能完全代表当前市场情况，仅供参考。）
据我爱我家南京研究院数据显示，上周南京二手房新增挂牌量1324套，环比减少4%；新增挂牌房源均价28240元/㎡，环比下滑0.4%。从挂牌走势来看，二手房新增挂牌量连续2周回落，不少业主仍在观望明年楼市走向，挂牌也相对谨慎；挂牌房源均价逐周小幅波动，整体保持在2.8万/㎡左右。2024年南京二手住宅逐周新增挂牌量价情况
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数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套、元/㎡
总体来看，南京二手房市场“以价换量”的现象并没有消失，但市场形势也出现明显分化，一批有代表性的优质项目率先稳住价格，甚至迎来反扑。基于这一点，我们其实也能更清晰掌握明年的置业方向：首先，尽量留在主城核心地段。对比新城漫长的建设发展周期，主城的成熟度是新区说不能比的。主城价值回归，是大势所趋。
其次，买二手房首先考虑次新房。次新房的设计、产品的打造以及物业服务等各个方面，都明显更具优势，也更符合人居需求。
再次，关注房子附着的资源。房子不仅是建筑本身，更要看建筑附着的资源，比如片区内的产业、科教文卫资源、学区教育配套等等。
对此，你怎么看？
