2024年3月14日，德令哈印发《德令哈市新建商品房现房销售试点工作方案》（以下称该方案）。该方案提出：自本方案印发后，通过出让取得的土地建设的商品住宅纳入新建商品房现房销售范围，纳入现房销售的商品房不再核发《商品房预售许可证》。
该方案提出，新出让土地建设的商品住宅进行现房销售，意味着德令哈正式开启了现房销售制度试点。
而今商品房纠纷多发，逾期交房、房屋质量问题等很多商品房纠纷的起因都来自于商品房预售制度。相比商品房预售制度，现房销售是解决保交楼风险、维护业主权利的一个重要政策。
此前，住建部就明确提出，在房地产供给方面，要改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推进现房销售。也已经有海南等多个省份开启了现房销售的试点。
从各地的现房销售实施进程来看，现房销售是大势所趋，但具体实施依然面临挑战，开发商从“高杠杆、高周转”发展模式进入到现房销售模式，需要较大的资金支持和政策保证，从而避免开发商的财务成本转嫁到房价里面。
针对现房销售的实施难度，此次德令哈提出八项保障措施：分期缴纳房地产用地土地出让价款、缓解企业完税压力、允许延期缴纳报建规费、加强房地产项目信贷支持、优化房地产项目审批、创新住房公积金支持政策、推行全流程验房及办证模式、加强政策宣传引导。
（一）分期缴纳房地产用地土地出让价款。在土地出让环节设置“现房销售”条件，采取竞现房销售建面的方式，优化土地出让金缴纳期限，土地出让价款自成交之日起1个月内缴至不低于50%，最长可在12个月内全额缴清。对于分期缴纳土地出让价款的房地产项目，各相关职能部门可容缺办理建设用地规划许可证、施工许可证等审批手续。（责任单位：市自然资源局、市财政局、市住房和城乡建设局、市政务服务监督管理局）
（二）缓解企业完税压力。房地产企业可申请延期纳税申报，对有困难而不能按期缴纳税款的，由企业申请依法办理延期缴纳税款，最长不超过6个月。积极引导符合条件的房地产企业纳税人享受增值税期末留抵税额退税政策，确保税收优惠应享尽享。（责任单位：市税务局）
（三）允许延期缴纳报建规费。实行现房销售的房地产项目应缴纳城市道路挖掘修复费，房地产开发企业可向有关代征部门申请延期缴纳,但必须于竣工验收备案前缴清。（责任单位：市住房和城乡建设局、市财政局）
（四）加强房地产项目信贷支持。指导金融机构区分房地产项目风险与企业集团风险，保持房地产开发贷款平稳有序投放。依据行业诚信评价以及项目运营情况等，支持金融机构提供中、长期贷款。各商业银行在依法合规、风险可控的前提下，探索开展房地产项目封闭融资试点，实行资金封闭管理，给予降低贷款利率、延长贷款期限等优惠政策，有效缓解市场主体资金压力。（责任单位：中国人民银行海西州分行）
（五）优化房地产项目审批。积极推进容缺承诺审批机制，在申请、审核、备案等环节给予“一对一”帮扶。对规划设计方案已审定的项目，可分段办理前期施工手续。在竣工验收阶段，实行联合验收，优化验收流程，缩短验收时间，加快竣工验收备案。全面优化现售备案流程，实现现售备案全流程线上办理，有效提高服务便捷度，助力企业更好提升商品房销售服务水平。（责任单位：市发展和改革委员会、市自然资源局、市住房和城乡建设局、市政务服务监督管理局）
（六）创新住房公积金支持政策。在办理住房公积金购房支取及贷款业务时，进一步优化办事流程，简化办事材料，拓宽业务办理渠道，保障缴存职工住房“刚性”需求，做到“应提尽提、应贷尽贷”。根据德令哈地区市场实际，适时调整提取限额，灵活安排提取时间，更好满足实际需要。加大对缴存职工购房支持力度，对贷款额度仍不能完全满足部分职工购房贷款需求的实际情况，联合金融机构推出“住房公积金+商业银行”组合贷款业务，压缩贷款办结时限至自受理贷款申请之日起10个工作日内完成审批工作，进一步满足职工多样化个人住房贷款需求。（责任单位：海西州住房公积金管理中心、中国人民银行海西州分行）
（七）推行全流程验房及办证模式。鼓励开发企业转变发展理念，以市场需求为中心，建设功能完善、绿色宜居、健康安全、服务优良、群众满意的高品质住房，不断提升消费者居住服务体验，持续推动全市房地产市场走进“品质时代”。引导开发企业联合工程部门、物业服务部门、购房业主实行“先验房后收房”全流程验房模式，确保房屋品质“看得清”，让购房者放心购房、舒心接房。大力提升物业服务质量和水平，更好满足业主居住需求，让业主切实享受安全感、获得感、幸福感。大力推进“交房即办证”，联合不动产等部门实行“一网通办”，切实解决办证慢、办证难等损害购房业主权益问题。（责任单位：市自然资源局、市住房和城乡建设局、市政务服务监督管理局
（八）加强政策宣传引导。新闻媒体要加大对新建商品房现房销售模式的宣传力度，增强市场信心。（责任单位：市融媒体中心、市住建局）
作为现房销售试点的初次尝试，德令哈采取了较为稳妥的三步走策略，2023年8月30日前为准备阶段。2024年12月31日前为实施阶段，此后为全面推广阶段。从中我们也可以看到，现房销售不是一蹴而就的事，而是需要各部门、各环节的紧密配合。
现房销售为什么不是西宁？相比西宁，德令哈的开发规模较小，土地出让规模也较小，实施现房销售，可以避免因商品房开发销售周期延长、财务成本提高导致房价的上涨，也符合住建部提出的‘符合条件的城市探索现售模式。
在当前的政策指引之下，一旦德令哈的试点模式探索成功，在青海全省铺开，只是时间问题，而作为青海房地产开发量最大的城市，西宁进入现房销售阶段也是可以期待的。
在此前的文章中，MR.LIU谈过，现在的购房者住房消费意愿低的一个重要原因是担心房屋烂尾，而现房销售可以规避这一风险。可以说，现房销售一定程度上有利于刺激购房者的购房欲望，促进住房销售。同时，现房销售也可以使得开发商理性拿地，并防范烂尾楼风险、房地产金融风险等。
2024年，我们也一起关注德令哈现房销售试点的进展，并期待德令哈在该政策出台后的第一宗住宅用地出让，看哪家房企将成为青海现房销售的“吃螃蟹者”。
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