2021年6月，西宁城西区人民法院曾发布拍卖公告，对位于西宁市城西区虎台二巷18号4号楼401室的一套房产进行司法拍卖。
据悉该房产面积50.22㎡，评估总价1139500元，法拍起始总价1139500元，折合单价2.269万/㎡。后因为被执行人的父亲支付了案款，该房屋并未最终中止。
但是，这套房屋的法拍故事并未结束。
2022年12月，西宁市城北区人民法院发布公告，对同一套房屋进行司法拍卖。评估价754655.94元，法拍起始总价528259.16元，折合单价1.05万/㎡。
从2021年6月到2022年12月，历经一年半的时间，同一套双虎台学区房的法拍起始总价从1139500元变成了528259.16元，起始总价差了约61.12万，单价差了约1.12万/㎡。
这次拍卖并未再出变数，最终经过38次出价，以640259.19元的总价成交，折合成交单价1.27万/㎡。即使按照这次成交价格看，两次的价格也颇为悬殊。
间隔一年半，为什么同一套房屋的法拍起始价格相差了这么多？究其原因，还是因为学区。
该套房产位于虎台二巷18号，根据2020年城西区2020年秋季小学学区划分情况和西宁城区2020年小升初学区划片情况，虎台二巷18号属于虎台小学、虎台中学的学区。也就是说，这套住宅是双虎台的学区房。
在这波行情中，双虎台学区房的价格变化是有目共睹的。双虎台学区房的价格变化与全市的房价变化比例差异很大，甚至也与单虎台的学区房价格变化也不相符。
何以至此？因为学区房和房地产关系并不大，学区房的本质就是上学指标。就跟上公立幼儿园的指标一样，跟房价没多大关系，水涨船高。
第一步，上对口的小学、初中；
第二步，考上重点高中和大学。
第一步主要受政策影响，也就是学区的划分；第二步就看升学率了，能不能考上好大学。
关于学区划分，只会影响少数小区，对整体格局影响不大，所以真正对学区房价值产生巨大影响的就是升学率。具体体现在考上重点高中的学生比例。2020年双虎台学区房大放异彩，房价突破20000元/㎡，震惊了全市购房者，虎台学区房的价格上涨就和虎台的升学率有关系。
当然，2020年的双虎台学区房价格也不排除炒作氛围。2021年《西宁十五次党代会报告》明确提出：防止以学区房名义炒房，双虎台学区房价格也应声而落。当一切明星光环褪去，而今“双虎台”的价格也在向“单虎台”看齐。
MR.LIU素来不推崇学区房投资，在2018年学区房火热之初就曾讲到：买学区房一定坚持自用原则，而非投资原则。尤其是在很多城市推行多校划片的背景下，过度追求热点学区未必是好事。（相关阅读，点击查看Mr.Liu丨2018年西宁学区调整尘埃落定，再谈买学区房四大要点）
当然，不认可学区房投资，不代表不承认学区房的巨大价值。在西宁能给孩子买虎台和七中等优质学区房的家长，对孩子未来的期望和投入会非常大，这样的孩子聚到一起会更加攀比家庭的教育投入，然后就进一步助推学区价值。
所以我们看到虽然双虎台价格变化较大，相比很多新楼盘，单虎台、七中等学区房价格还算稳定一些。
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