近日，青海统计局发布2024年1-9月份的房地产数据。1-9月份，青海商品房销售面积157.52万㎡，下降10.6%，降幅较上半年收窄13.9个百分点，其中现房销售面积26.79万㎡， 增长35.1%。
从上述数据我们可以看出，与10月份的青海楼市回暖不同，在出台新一轮楼市政策之前的1-9月份，虽然商品房销售面积增速收窄，但整体上仍然呈现下滑的态势。与整体行情相比，而现房销售则完全不同，实现了35.1%的增长。
伴随现房销售面积的提高，现房销售在商品房销售中所占的比例也越来越高。1-9月份，青海商品房销售157.52万㎡，其中现房销售26.79万㎡，占比为17%。
现房销售面积增速和占比的提高，是多方面因素所致，有主动的原因，也有被动的原因，下面简单聊一下。
第一个原因是政策的推动。在保交楼的政策引导之下，青海不退突进现房销售。今年初，德令哈印发《德令哈市新建商品房现房销售试点工作方案》试点现房销售。前不久的《青海省关于进一步加大力度推动房地产市场平稳健康发展的实施方案》也明确提出：借鉴德令哈市现房销售试点经验，加快推进商品住房现房销售工作。
与此同时，各地也在不断提高预售证的核发标准，很多市州的标准已经高于《城市商品房预售管理办法》规定的投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上。比如海东市，将商品房核发预售许可证的形象进度提高至外立面完成，已经距离现房销售咫尺之遥了。
第二个原因是购房者的选择。受到房地产低温运行和疫情的影响，逾期交房的事情确实出现了不少。尤其在外省逾期交房甚至烂尾的情形屡屡刷屏的情况下，青海的购房者也愈发关注交房时间，能否按期交房成为购房者购买期房的重要关注点。
在这样的背景下，相当一部分购房者开始考虑购买现房甚至二手房，主要就是不用担心交房问题，所见即所得。如此，也使得现房相比期房更受欢迎，现房销售面积占比增加也就不稀奇了。
第三个原因是销售的下滑。在上一轮“最长牛市”的时候，几乎不会有开发商考虑现房销售的问题，因为房企只要取得预售许可，就压根不愁卖。比如西宁万科城，2019年首开就卖了31个亿。
随着房地产市场的调整，楼盘的销售速度已远不如“最长牛市”时期，本来打算卖一年的房子，可能要卖一年半甚至更长时间。开发商卖着卖着就把“大证”办下来了，既然办下来了初始登记，干脆就直接“期转现”卖现房了。
不论是主动的推动，还是被动的选择，青海现房销售的占比正在不断提高。未来，随着德令哈现房销售试点经验的积累，未来试点范围有望持续扩大，尤其是拍地的销售要求、预售证的许可标准更是直接提升现房销售比例。
下面提几句商品房预售制度。商品房预售制度之下出现了“高周转”的商品房开发模式，造成了一些房地产问题，但期房销售也非一无是处。在住房短缺的时代，商品房预售制度有助于“满足人民日益增长的住房需求”。而今在“不缺房子、缺好房子”的结构性住房短缺时代，现房销售的提升也是一种必然。
而今，虽然政策和市场将房地产推向现房销售时代，但现房销售也不是一蹴而就的事情。开发商现房销售需要大量的长期资金投入，不是所有的房企都可以扛得住的。而除了开发商，也需要政府进一步优化竣工验收和不动产登记的相关流程，与房企一道推进现房销售工作，维护购房者的合法权益。
在此背景下，具备较好资金实力的国有企业、本地深耕型房企开始崛起，一些依靠融资快速扩张的品牌房企，反而在走下坡路。房地产市场经历了20多年的发展，唯有积极适应市场变化，呼应市场需求的房企持续占据鳌头，引领行业。
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