空置房应减免物业费吗？地方立法能否作出强制减免规定？
黄璞琳
如果业主大会通过并由业主委员会与物业服务公司签订的物业服务合同，或者开发商与物业服务公司签订的前期物业服务合同，未作特别约定的话；那么，空置房肯定是要交物业服务费的。当然，在物业服务合同无特别约定的情况下，空置房业主也可以跟物业服务公司平等协商，看能否少交。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”这便是空置房业主也要交物业服务费的重要法律依据。即，空置房业主不得以自己房屋空置、未接受也无需接受物业服务为由拒绝交纳物业服务费。实际上，业主即使未居住，但其房屋及公共部分还是享受了物业服务公司提供的安全保障、巡防等服务。
曾经有不少省市的物业管理立法（包括地方性法规和地方政府规章）就空置房可少交物业服务费作出明确规定，如规定，“物业交付后，业主未实际入住使用的，应交纳物业服务费总额百分之七十的费用”。不过，2022年9月，司法部就地方物业管理条例能否对业主未实际入住使用的物业服务费交纳比例作出规定的问题，向全国人大常委会法工委法规备案审查室发函征求意见。
全国人大常委会法工委法规备案审查室经研究认为：未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定；未作约定的，应当适用《中华人民共和国民法典》的规定（即，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费）。地方性法规规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。即，相关省市物业管理条例关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定（按物业服务费总额百分之七十交纳的规定），与上位法不一致，应当予以纠正。据了解，相关省市人大常委会已经修改了前述有关业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定。
不过，业主未实际入住使用的，其在垃圾清理、物业维护等方面，对物业服务公司的服务成本确实会有些减轻。因此，业主委员会与物业服务公司协商签订物业服务合同时，确实可以提出空置房业主按折扣少交些物业费。
