CRR百图斩 | 卷出场景新高度的「坂田万科广场」

楼市 2024-10-11 08:03 上海

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十一黄金周，深圳商业又进入了热火朝天的「互卷」。

10月9日，以深圳为大本营的万科，正式迎来了第二座万科广场。

众所周知，万科广场这条线在深圳走得相对较慢，相比在上海等城市每年都有新项目的「快动作」，深圳的慢如今看来似乎是探索中的「有意为之」：

11年前，万科立足深圳非传统核心区域，以躬身社区的姿态开出颇受好评的龙岗万科广场，其业绩在高化、腕表、珠宝等名品业态的加持下屡创新高；

*深圳龙岗万科广场

10余年间，通过对深圳东北区域广阔社区的深耕，万科广场也在深圳积累下一定口碑。如今，十年磨一剑的坂田万科广场又将延续这份热忱。

开业呈现来看，坂田万科广场让渡了很大部分商业面积用于户外空间打造，在商场里直接搬进了一座奇妙的在地自然探索博物园；

这无疑是万科广场内一个脑洞清奇的稀缺物种，而从项目背景看来则是国际资本与万科的强强联合。

最终呈现效果如何，我们到现场一探究竟。

从龙岗到坂田沉淀十载

深圳北越来越有生活感

说起商业中心，深圳或有罗湖、福田、南山等多个城市级商圈，围绕南部城市级商圈，深圳的多向生活商圈正如众星拱月般逐渐形成。

以往的深圳西部、东部也正在被填入大型区域级商业，从这个维度来讲，深圳北部的主板块——坂田区域已经等待了许久。

如今，由万科商业带来的商业面积15万方的坂田万科广场全面开放，以一种立足在地，细致、微观的思路，填补了深圳北无大型商业综合体的遗憾。

可以说，市场对于这座项目已经期待良久。并且，对于下一代TOD的想象，坂田万科广场也给出了一种解答。

作为万科商业新一代TOD项目，深圳坂田万科广场于10月9日全面开放。从项目第一次官宣以来，一直拥有较高的关注度。

*坂田万科广场项目区位示意图

如上图示，坂田万科广场位于深圳市的几何中心——布龙路与坂雪岗大道交汇处。

项目以北拥有华为全球总部、富士康深圳总部基地，周边集聚了众多高新技术企业，构成了坂田片区的重要经济支撑；项目以南是大面积的住宅生活区，项目位于区域的职住交界处，弥合生活与工作的空隙。

坂田万科广场为5号线坂田地铁站上盖项目，同时紧邻5号线和10号线换乘站「五和站」，其中坂田站日均客流量约5万人次、五和站日均客流量约22万人次。

项目东侧5站地铁抵达深圳东站，并有南北向的水官高速公路通行全市，西侧地铁3站路可直达深圳北站，更属深圳北部重要的TOD地带。

此外，坂田板块的整体人口密集度是深圳平均水平的2.5倍，因此从客群表现来看，项目周边拥有占比超过63%的35岁以下的年轻高知群体和占比超过20%的高收入科技精英，客质也非常可观。

而作为万科广场产品线在深圳的第二个项目，坂田万科广场拥有龙岗万科广场打下的良好口碑基础，这次更有在全国范围内都堪称颠覆性的内容思考与场景创造。

逃离城市中的樊笼居所

造一座在地的自然王国

总的来看，坂田万科广场建筑场景由两部分构成，贯穿了项目对于深圳「在地生活」和「自然野趣」相结合的场景思考（具体项目的故事线思考不作过多阐述，感兴趣的读者可以在项目公众号相关文章进行浏览）。

从坂田地铁站D口走出来，气势十足的建筑体便跃然眼前：

一侧是布龙路主干道上拥有数百米展面的「盒子」外立面，建筑巍然耸立、在「淡颜系」的街道里脱颖而出。

临近地铁站一侧的主入口处，项目对于自然的思考就立即「开宗明义」，主入口不仅搭载了一块超大的裸眼3D大屏，更用一个「布氏鲸」AR互动装置引导顾客开启一场自然之旅。

而项目另一侧主体空间则「内含」和「隐蔽」在建筑之中，以至于走进去才别有洞天。内庭空间也与项目每一层、多部位相连接，以至于让游逛者内外穿梭时，时时感到豁然开朗。

这一空间超脱盒子中庭之外，打造出贯通B1下沉广场的通高「户外中庭」，与室内构成一层层的「环形绿道」。设计大胆而细致，形成项目的主要场景。

我们把这一部分细细拆开——

延续龙岗万科广场基因，凯谛思Arcadis旗下设计公司CRTKL以基地的绿色特质为设计灵感，联同曼谷景观设计团队LCO以及东京乃村工艺社，打造了一座2.7万方的「深圳自然探索博物园」。

从地铁口的外部动线步入园中，项目标志性的大型IP户外装置——黑脸琵鹭欢喜迎客，该装置也由项目携手知名的霍夫曼工作室打造。

并且，黑脸琵鹭也成为了坂田万科广场随处可见的标志性主角。

而从项目西北侧入口进入，则是迈上台阶直接来到L2，这里还有一大特殊空间「然趣公园」，中间便有一大儿童乐园以及用瓶盖做成的豹猫环保公共艺术装置，正在向项目上方伸抓攀缘

正式步入自然博物园中，你能立刻反应过来，这一场景似乎既有熟悉感也有创新性，不仅是一座整体的沉浸式空间，也能在移步换景的不同楼层「探索」到各种细节。

例如，在沉浸式的「大森林」中，热爱动植物的人能够在其中发现各类惊喜，因为这片绿色天地由200多种珍稀植物构成，足够令深圳的植物爱好者感到眼花缭乱——

包括镇馆之宝特色植物，如猴面包树、佛肚树等；十大植物群落多态绿色社区，如蕨类苏铁植物、红树伴生植物、彩叶大叶植物等，不一而足。

*几棵价值不菲的佛肚树作为行道树立于街边

不仅是植物，深圳动物乐园也在等待游逛者尽情发现探索。

成双成对立于L2浮岛上的深圳特色动物红耳鹎不仅能够吸引人驻足观望，消费者还能由通道径直走上浮岛空间，来上一杯咖啡缓坐下来，别有一番新鲜滋味。

L3一处外摆空间，用弹涂鱼元素搭建出又一个儿童游乐园——迁徙乐园，此处充满童趣的斑斓色彩和柔软粒子铺成的地面，让孩子得以安全而舒适地享受欢乐时光。

除此之外，藏匿在中庭各处的报喜斑粉蝶、锱鱼，盘绕在浮岛下方的猕猴也在等待游逛者的邂逅......

L6的屋顶花园更是被打造为运动休闲和绝佳观景视角于一体的主题空间，楼体一侧同样还有一块超大的LED屏。

顾客行走其间，不仅能俯瞰整个自然博物园的绿色景观，还能在绿道上运动漫步，在花园中舒适社交。

无论是自上而下，还是自下而上游逛都有便捷而舒适的体验。不仅能够仰视俯视多角度沉浸其中，观景的消费者还能够通过中部的观景直梯上下穿梭。

可以说，这里既是一座城市立体公园，也很像一座让人「待得住」的主力大店，学龄儿童能在探索中获得自然科普，各年龄阶段的消费者也能把这里当成社交和休闲的新目的地。

再来看一些细节

坂田万科广场打造出的2.7万方户外空间，另辟蹊径地换来了大面积的休闲外摆，也把消费者向室外引导。

而这一操作也是近年来购物中心侧重体验感，增强项目场景力的典型示范。

除了户外的大场景之外，盒子内部也布满室内绿植，细节可见的墙上装饰品充满动植物元素。

久在樊笼里，复得返自然。在高度忙碌的城市里生活，自然绿色带来心灵治愈力显得尤为珍贵。

多业态社交生活为中心

已是大环境下的择优解

定位为「都市自然社交中心」的坂田万科广场，以「LIFE MALL」为愿景，以「自然有生活」为品牌主张，旨在把生活装进一座公园，打造一处具有购物功能的社交中心。

走在项目中，能感受到商业如同被多元的空间积木搭建而成，逛完全场的消费者甚至不会觉得自己是在逛商场。

总的来看，项目内场以L型动线为主，环绕外场内庭空间则形成U形动线。多业态、大而综合的路线是坂田万科广场对于区域生活MALL的理性表达。

内场重零售，外场重休闲餐饮，内容布局相对传统，囊括亲子、运动、艺文、潮流和美食五大核心组团，300余个品牌，100多家区域首店——

B1的盒马生鲜落位西区，占据近三分之一的地下空间；

OPPO、小米之家、VIVO、名创优品等几个数码、生活零售品牌落位期间；

作为地铁接驳层，小餐集合——轻氧食集必不可少。

因此，中部区域容纳了包括良品铺子、野人先生、煎饼道、夸父炸串、KUMOKUMO、DQ、喜茶、霸王茶姬、小杨生煎、茶话弄、鲍师傅等30多家小餐品牌。

往上走，L1可以分为三大品牌组团：

一是围绕购物中心和户外中庭左侧布局了一大「隐藏版空间」自营市集G MARKET，由自然可持续、疗愈绿植、有机食品、自然艺术、生活方式等30多个品牌组成，同时还将定期举办丰富的艺术共创和手作工坊等活动，体现项目在盒子之外，对于主理人创意品牌的追求。

现场能够看到包括好瓶、禾希有物、bamboo comet、善淘、事儿多店ThingsMore、梅见、大爱义仓、UNIK博物馆、O口.studio移动肖像馆、艺啡·曦咖啡、归野物集、DreamRecord 梦流地、亀源手碟、和序等多元品牌亮相。

二是购物中心内部。

室内L1业态以时尚运动品牌以及汽车、数码零售大店为主，近7m的层高也十分舒适。

时尚潮流运动品牌主要涵盖2AM、VJC、MARC O' POLO，以及ADIDAS ORIGINALS、NIKE KICKS LOUNGE、MLB、THE NORTH FACE、NB 1906、蕉下等。

数码汽车则主要有HUAWEI、极越汽车等几间大店，以及香遇沙龙、BEAUTY CHOICE这类生活美学品牌。

三是围绕入口和户外空间，全部布局具有社交属性的休闲餐饮品牌。

包括星美乐、WAGAS这类轻餐品牌，以及星巴克、MANNER、M Stand、混果汁HUNJUICE等饮品类目，配合外摆放大休闲体验。

L2以零售打底，中部和内部零散布局了几家餐饮品牌。

由于L2同时也兼顾西北侧的首层结构，因此本层也布局了像NIO HOUSE蔚来和UNIQLO优衣库这样的汽车及快时尚零售大店。

而围绕内场，则主要以传统的女装、黄金珠宝/配饰为主，包括太平鸟、全棉时代、固执、泽字社，以及周大福、六福珠宝、中国黄金、SHINE萱子等品牌。

同时，内场中还零星镶嵌了几个美妆香氛品牌，如摩登巴赫、WOW Beauty等。

户外空间及靠近西北入口一侧，则布局了几个不错的餐饮品牌：包括木大叔的料理、米八外、茶小籼、森崎面包、茉莉奶白、有茶等几个小店，延续此处的休闲氛围。

来到L3，亲子潮玩、生活家居板块渐次登场。

项目西侧两个端头迎来两大定调品牌坐镇，分别是西南侧的潮玩大店星际传奇，以及西北侧的儿童乐园Meland亲子乐园。

内场则主要被儿童零售占据，囊括BABYCARE、ANTA KIDS、以纯KIDS、BALABALA、泰兰尼斯、好孩子、小天才等。

此外，生活零售类的代表品牌有NITORI宜得利家居，罗莱家纺，以及潮流生活类的THE GREEN PARTY和智能生活类的科沃斯+添可、科大讯飞等。

外场同样布局多家餐饮品牌，分别是得食粤菜、争鲜、乐凯撒披萨、GE BAKE、徐鼎盛川味馆，餐饮类目开始丰富。

L4以男装业态为主基调，穿插女性生活体验和几个运动品牌。

内场的男装品牌阵容相对常规，涵盖市场上大部分的商务男装系列，如卡宾、雅戈尔、GXG、森马、七匹狼、利郎、海澜之家等。

女性生活体验包括丝域养发、优莱美肌、x-skin小时肌等几个品牌，运动品牌则穿插了斯凯奇、安踏、鸿星尔克、回力1927、特步。

内场端头处布局了三个餐饮门店——火锅品牌野妹、西塔老太太和脆鲜生。而承接餐饮品牌，外场则有农耕记、寻味迹、芸山季和八合里牛肉亮相。

来到L5后，内外场开始均衡分布了主力餐饮品牌。

其中，寰映影城作为影院主力店在本层亮相，作为跨层大店主体位于L6。

餐饮品牌类目丰富。包括怂火锅、一绪寿喜烧、太二酸菜鱼、啫火啫啫煲、湘辣辣湘菜、克茗冰室、泰香米、元气寿司等约24家商户落位于此。

L6来到屋顶空间，餐饮品牌布局内场。

两大主力店分别是寰映影城和魅KTV。

除此之外，蛙来哒、同仁四季椰子鸡、渝二串串香、探鱼等几个大餐门店享受宽阔的屋顶空间。

室内主打综合业态，室外主要以餐饮、观景体验为主，两种消费状态分散而又互补，形成区域大而全的综合消费体验。

有「森邻」的绿色社区

区域生活迎来新的玩法

前面我们谈到了项目以「森林」背景，打造了一个几近主力店的自然探索博物园，因此在运营中项目也贯穿着「绿色」、「探索」的理念。

首先在开业活动中，项目以一场充满趣味的主题巡游为引，以项目自有IP黑脸琵鹭PIPI以及其动植物朋友为原型，由NPC带领观众进入一场沉浸式的动植物互动表演。

同样贯彻自然新鲜的理念，在9月26日-10月13日开展的有机农场主题市集也限时亮相，未来这块市集快闪空间也将迸发不一样的新鲜灵感。

在项目内部，项目于L4落位了中国国家地理影像展，用影像资料向坂田的观众展示自然的无限魅力。

除了开业活动之外，我们也了解到项目将会把自然探索博物园在运营期内充分利用，用线上小程序带动消费者感受场景、寻找动物、探索集章，并在一系列操作之后兑换相关礼品。

更加常态化的是，坂田万科广场充分利用「绿色消费」这一运营理念，推出「森邻SAME LINE」线上小程序，鼓励消费者在购物中心的多场景下践行绿色行为，转化为积分载体，以此换取购物中心消费券、停车券等相关礼品和周边。

将购物中心变为绿色生活和绿色办公中间的一环，以此围绕商场形成一个更大的绿色社区，在这里更能感受到坂田万科广场的用心与细心。

在未来的运营期内，也衷心希望项目能够将这种绿色理念持之以恒地贯彻下去。

写在最后

对于坂田万科广场，市场等待了许久，相信未来项目还会在招商、运营维度有更多实质性的突破。

我们也能看出，万科商业也给出了万科对于下一代TOD的解题思路，值得密切关注。

城市需要更多的「商业生态多样性」特征，需要更多敢于冒险、敢于花时间的项目，而这个市场也需要更多的「万科」。

深圳也需要更多的商业多样性。

坂田万科广场不仅是万科深耕深圳市场孕育的第二座万科广场产品，也是万科南方区域商业对深圳交出的一份观察性答卷。

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商业地产志

中国商业地产严肃观察者。