文｜陈聪 张全国 刘河维 王天瑜 朱翀佚 李俊波
止跌回稳首次成为房地产政策的目标。调整住房限购政策的信号意义显著。政策更加重视房地产市场的供求阶段性问题，对增量的态度从优化转为严控。我们看好房地产经纪商、房地产开发企业和物业服务公司的投资价值。
▍事件：
中共中央政治局9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。
▍止跌回稳首次成为房地产政策的核心目标。
本次政治局会议首次将“要促进房地产市场止跌回稳”作为房地产政策的核心目标。根据贝壳研究院数据，截止到2024年8月底，重点50城房价相较于2021年的高点下降了29.7%。2024年4月30日至8月底，50城市二手房价环比下跌6.0%。我们认为，没有房价的止跌企稳，就不会有房地产市场的止跌回稳。如果房价持续不断下降，居民持房价下行的单边预期，则房地产仍将成为宏观经济的重要风险点。当前支持需求的政策仍然潜力巨大，止跌回稳目标完全有望达成。
▍调整住房限购政策，降低存量房贷利率，对稳住居民预期有关键作用。
当前只剩下个别城市限购尚未放开，但这些城市的限购政策如果放开，恰恰可能成为政策鼓励支持改善性需求释放的标志性信号。限购政策的放开不仅能扩大符合资格买房的人群，更有可能改善存量房业主对房价的信心，阻断房价持续下降的单边预期，从而避免二手挂牌价格不断下行。存量房按揭贷款利率的调整，有望减少居民的还款压力，更有助于降低二手的挂牌，避免部分居民因为提前还款诉求而卖出房屋。
▍政策重视优化存量，盘活闲置土地和回购存量商品房还有较大空间。
本次会议提到要严控增量、优化存量、提高质量，相比与2024年4月30日政治局会议“坚持消化存量和优化增量”的表述，政策对住房整体供给偏大的问题更为警惕，对增量的态度从优化转为严控，对存量的态度从消化转为优化。我们认为，未来一段时间，回购商品房作为保障性住房和消化存量用地，都可能获得更直接的金融政策支持。这对于降低市场库存，避免企业出险，都有十分重要的意义。
▍风险因素：
房地产支持性政策出台节奏与效果不及预期，房价持续下行的风险；部分房企资产质量较弱，若房地产市场持续下行，会面临现金流紧张的风险；部分房企资产持续大幅度减值的风险。
▍投资策略。
政策致力于促进房地产市场止跌回稳的态度十分明确，对住房供给过大的问题意识得更为充分。当前政策潜力仍然十分巨大，我们预计后续政策能够有效推动居民信心复苏，打破房价预期的负向循环。相比房价，销售量的恢复更为明确；房地产开发企业的净资产相对于房价高度敏感，房价一旦企稳，则我们认为大幅破净的诸多房地产企业具备很强的弹性。当然，我们也需要具体分析企业的存货结构和经营性不动产质量。
