文｜杨帆 陈聪 玛西高娃 张全国 李想
当前房地产市场已经初步实现止跌回稳，但企稳仍不牢固，有待政策进一步加力支持。本文结合政策表态与宏观数据，详细梳理了未来房地产政策进一步加力的方向和空间。需求侧角度，未来房地产市场增量政策或将主要体现在按揭贷款利率进一步调降、公积金贷款定价进一步下行、个税贷款利息抵扣额度进一步提升等方向。供给侧角度，增量政策或将体现在专项债收购存量闲置土地加速推进、城中村改造货币化安置进一步加力提速等方向。宏观经济运行方面，11月经济数据显示生产端数据延续强劲，需求端数据有所回落，2024年全年5%的实际GDP增速目标有望顺利完成。本周市场关注中国经济数据、美联储议息会议和各部委对中央经济工作会议精神的学习解读，下周将公布美国11月耐用品订单数据、美国初请失业金人数数据、日本央行12月货币政策会议摘要等。
▍当前房地产市场已经初步实现止跌回稳，但企稳仍不牢固，有待政策进一步加力支持。
2024年10月以来，在一系列房地产政策的推动下，房地产市场出现了积极表现，交易量有所好转，核心城市房价也出现初步企稳。具体体现为：1）房地产交易量显著好转。住房和城乡建设部房地产市场监测系统数据显示，10月、11月全国新建商品房交易网签面积连续两个月同比环比双增长，一线城市带动二线三线城市商品房成交增长。2）房价持续下跌的局面有所改观。根据Realdata数据，2024年11月50个样本城市房价指数环比增长0.3%，其中一、二线城市分别环比增长0.7%、0.3%，房价连续两个月实现止跌企稳。但需要注意的是，当前市场企稳的基础并不牢固。一方面，近期数据显示二手市场成交环比有所回落，并且二手房挂牌量仍在相对高位；另一方面，同有刚需支撑的“房地产的量”相比，我国部分城市的房价收入比仍然处于偏高水平，且收入预期偏弱的问题尚未得到根本性扭转，“房地产的价”止跌回稳亟需政策进一步加力呵护。
▍房地产市场需求端的增量政策将主要体现在：按揭贷款利率进一步调降、公积金贷款定价进一步下行、个税贷款利息抵扣额度进一步提升等方向。
1）按揭贷款利率调降。2025年货币政策基调调整为“适度宽松”，彰显出政策利率的进一步下调或仍具有较大空间，并且我们认为LPR调降的幅度可能比逆回购利率更大。从居民端面临的实际利率（名义利率-价格平减指数）的视角来看，进一步降息也具有较强必要性。若以CPI作为价格代理变量，我们测算2024年11月我国居民端面临的实际利率水平为3.4%，位于2019年9月至今53.1%的分位数；若以房价变动为价格代理变量，实际利率的高企问题相对更为严峻，2024年11月实际利率水平为9.7%，位于2019年9月至今95.3%的分位数。市场普遍担心的降息会引发人民币贬值的问题或在2025年有所“钝化”，担心降息会导致的银行净息差压力增大的问题也可以通过“存、贷款利率同时调降”予以缓释。2）公积金贷款定价有望进一步下行。2023年公积金贷款偿还的规模较之历史显著增加，公积金贷款的平均久期下降，说明未来公积金贷款利率明确有下行空间。3）住房贷款的个税抵扣政策是各个国家普遍采用的购房优惠政策，我们认为我国后续在该项政策上或还有较大的加码空间，例如提高当前每月1000元的抵扣额度等。
▍房地产供给端的增量政策将主要体现在：专项债收储加速推进、城中村改造货币化安置加力提速等方向。
“减少增量”和“优化存量”是房地产供给端政策的核心着力点。减少增量方面，主要依托于“收储”的推进。收储共有三种形式，一是收购闲置土地，二是收购存量商品房，三是储备待出让土地。其中前两种方式属于“减少增量”，第三种方式属于“优化存量”。我们认为，收购闲置土地的方式后续有望伴随“专项债用于收回闲置土地政策的进一步落实和资金逐步到位”实现加力推进，收购存量商品房或受制于“定价和运营难”等问题，规模相对偏小。“优化存量”方面，主要依托于“城中村改造的货币化安置”和“储备待出让土地（收储的方式三）”。我们预计，后续央行PSL有望放开用作城中村改造的货币化安置，2025年100万套货币化安置有望全部完成。
▍宏观经济运行跟踪：11月经济数据显示生产端数据延续强劲，需求端数据有所回落，2024年全年5%的实际GDP增速目标有望顺利完成。
11月工业增加值同比增长5.4%，服务业生产指数同比增长6.1%，生产端加权平均增速为5.85%，延续强劲表现。从需求端看，11月消费同比增长3.0%，固定资产投资同比增长2.4%，出口（人民币计价）同比增长5.8%，需求侧加权平均增速为3.1%，较上月回落1.9个百分点。由于我国GDP增速核算使用生产法，因此10-11月较高的工业增加值增速和服务业生产指数增速对应四季度GDP增速或录得较高水平，2024年5.0%的实际GDP增速目标大概率将实现。本周市场关注中国经济数据、美联储议息会议和各部委对中央经济工作会议精神的学习解读，下周将公布美国11月耐用品订单数据、美国初请失业金人数数据、日本央行12月货币政策会议摘要。
▍风险因素：
房地产市场超预期变化，国内政策不及预期，海外衰退及风险事件超预期，海外货币政策超预期变化等。
