【泽龙评地】89.01亿！保利+建工轻取海淀王炸“回炉地”
科技
2024-07-25 15:48
北京
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1、海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块：建筑规模16.29万平米，其中建设商品住房149245.24㎡，公建13649.35㎡。起始价86亿元，地价上限103.2亿元。溢价率低于15%：90000元/平，
溢价率高于15%低于20%：93000元/平。浮动范围±8%。地价上限后现场摇号。![]()
成交信息：89.01亿！保利+建工摘得海淀永丰0120、0123等地块，住宅楼面价约5.96万/㎡，溢价率3.5%，销售指导价9万/㎡！1、2016年，海淀永丰HD00-0401-0120、0132、0162地块（前万科100%自持70年地块）土拍回顾：（2）2016年10月28日，北京市规划国土委发布第二次补充公告，其中该地块商品房销售均价不超过5.34万元/平米、封顶单价不超过5.61万元/平米。这是2016年“9.30”新政出台后首批“控地价、限房价”地块。（3）根据挂牌文件及地块补充公告，该地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报、投报企业自持商品住房面积比例（设有竞建面积预设比例）、投报商业（含办公）用房自持面积比例（含商业地块）、投报高标准商品住宅建设方案的方式确定竞得人；（4）2016年11月17日，本现场竞价，共计12家房企参与，分别为：1.碧桂园，2.绿地，3.中粮+天恒+首创，4.中铁置业，5.绿城+九龙仓，6.首开，7.石榴（K2），8.保利，9.万科+住总，10.京投，11.城建，12.远洋。地块拐点溢价率34％，楼面价3.6万/平。（5）2016年11月29日，共4家投报方案，绿地、首开、保利、万科+住总投报企业自持商品住宅及商业（含办公）用房自持面积比例均为100%。（6）2016年12月1日，本地块由万科+住总中标，地价59亿元，后来住总退出，该地块为本次退地重挂地块。2、2023年06月14日，海淀四季青地块土拍，31家+12.1万/平+98.9亿元+摇号大战，越秀+天恒霸取海淀「大小王」，那天是整个帝都地产圈的狂欢，土拍神器“大吉”爆刷朋友圈，科学的尽头是玄学，玄学的尽头是法器！3、一年前的帝都土拍，是汹涌的房企进京潮，动不动就是满屏的南通、芜湖、山西、如皋、武安、扬州......，泰、芳、虹、和、祥、笃、哲、旺、河、垚、顺、鹏、兴、山......。那时的帝都土拍，是防水大师玩土拍、各路大神无脑摇、总包大包小分包，乙方携手甲方大家手拉手吊着膀子撸起袖子加油干，为了地产一片热火朝天的景象。4、同样是海淀，去年6月份四季青双王炸地块开拍，以大地块为例起始价79.35亿元，销售指导价12.1万元/平，这个超高的总价体量，还吸引了30家房企参与。今天的海淀永丰，起始总价相差不大，却只有四家房企组成三个竞买主体参加，两家真干，一家旁边看，还有被放鸽子未组合进去的一家含泪围观。去年海淀四季青大地块参与房企名单：1、华润，2、城建，3、首开，4、中铁建，5、保利，6、中海，7、海开，8、金茂，9、京能，10、越秀，11、中粮、12、建工，13、建发，14、招商，15、南通江海港，16、厦门国贸，17、中建玖合，18、金隅，19、中铁，20、江苏师山，21、华发，22、如皋市润皋，23、绿城，24、扬州华鹏，25、万科，26、中绿，27、中旅，28、太原萃丰，29、中能建，30、东方雨虹+海门海泰。5、从环京五霸到中国楼市四小龙，从燕郊到合肥，从香河到厦门，从固安到苏州，从永清到南京，动不动就是满大街的新盘传单和抢房大军，那是全国楼市最风光的时刻，也是帝都楼市控制最严、调控力度最大的时刻。6、2024年上半年，克而瑞、中指数据显示：百强房企榜销售额、千亿房企数量、百强房企拿地金额均全面大幅度下滑。房企“百强房企榜”： 2024年上半年，TOP100全口径销售总额20834.7亿元，对比去年同期，下跌41.6%，对比巅峰期的2021年上半年是70335亿元，今年上半年的百强房企销售额仅为2021年的三分之一。千亿房企数量：仅剩6家，保利、中海、华润、万科、招商、绿城，权益销售口径下只有保利和中海两家。对比2021年上半年，口径销售额千亿以上的房企19家，权益销售口径11家。TOP100企业拿地总额：2024年上半年为3801亿元，较2023年同比下降35.8%；对比2021年上半年百强房企拿地总额的16485亿，仅为其23%。7、2010年，国资委:78户不以房地产为主业的央企退出房地产业务；2020年，国资委再要求央企退出房地产；2021年，房地产“三道红线”正式实施；2021年，震惊全国的土地两集中。今天，央企开发商正迅速剥离、收缩、调整地产业务。有完全退出房地产行业的，有极致收缩战线，疯狂合并区域、大幅度削减地产领域投资的。有大规模转移战略区域、超级聚焦一二线核心城市的。据粉丝爆料，目前尚活跃的几家央企开发商，投资区域已经完全聚焦一线和极个别二线核心城市了。身处寒冬，利润下降，亏损压力下，央企也不能幸免。8、关于房地产，党的二十届三中全会精神指明了中国房地产业未来四大发展方向：加快构建房地产发展新模式，建立租购并举的住房制度；多渠道保障多元化居住需求（保障+改善）；充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准；改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。总之，我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间。加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。9、百强房企不行，一线城市也不坚挺了！今天，四大一线城市中，上海还算傲娇，帝都费力挣扎，深圳颓势明显，广州已经拉跨。嘲笑鹤岗，质疑燕郊，紧跟鹤岗，成为燕郊。一线城市广州化、二线三线燕郊化，四线以下鹤岗化。拯救地产刻不容缓！帝都土拍不火爆，全国楼市无激情！步子大一点，楼市好一些！
