昨天，小K刷到了浣花路AF021628地块新控规，新增一宗居住用地。调整后的宅地，就在花地湾的金域曦府旁边，新增居住建面3万平！![]()
花地湾宅地，即将上新？有人可能对浣花路没有概念，来看看区位图：
这次的浣花路地块位置不错，属于花地湾板块，一路之隔就是金域曦府。
它与广州地铁一号线坑口站直线约700米，与广佛线沙涌站直线约800米，通勤比较方便。
![]()
附近是广州医科大学附属第一医院(花地湾院区)、荔湾儿童公园、省实荔湾学校花地湾校区…….
配套很成熟。
周边新盘已陆续入住，生活氛围感相当充足。
小K认真研究了这次的控规，总结了2个亮点：
1、新增“蚊型宅地”，居住建面3万平
这次的调整，最大的亮点就是从原有的公共绿地，用地布局优化为二类居住用地、商业或工业用地、公园绿地3个地块。
![]()
其中，居住用地不大，面积9350平，建筑面积3.08万平，体量并不大。
但胜在容积率3.3，建筑限高100米，在花地湾几个超高层楼盘里面比较有优势。
2、行政办公用地、科研用地也来了。
从控规图可以看到，靠近浣花里、花溪路交界的村镇村镇用地，拆分调整为行政办公用地、科研用地2个地块。
其中，行政办公用地，用地面积5608平，建筑面积约2万平，容积率3.6。
另外，科研用地的用地面积3043平，建筑面积6695平，容积率2.2。
如果真的挂地出让，那下一代的网红盘，将会随着目前的“三剑客”升级为“四大天王”。
有志于上车荔湾的宝子们，可以期待一下。
要我说的话，这块新调控地块，将成为花地湾接下来补货的重要对象。
为什么？很简单，有热度基因！
结合约3万平、容积率3.3的用地指标来看，浣花路地块面积不大，大概率主打刚需、刚改，快速去化。
这个小体量、30层左右、盘子小、与地铁有一定距离，多少带点二姐保利和颂的影子。
![]()
这也注定了，它要走小而美路线。
像保利和颂那样，首开300万起，恰到好处的定价，一开就爆。
毕竟，花地湾两三年前的均价，基本去到5-5.5万/平。保利带来的性价比，对刚需的杀伤力简直绝了。
小K还研究过花地湾的成交面积，发现有53%的买家，都选择了70-90平的入门户型；
其次是100-120平，140平以上的改善户型。
新地块一旦亮出了70-90平左右的面积段，巧用建筑新规，通过多处花池、800mm飘窗等设计，使用率超100%。加上荔湾本身“学铁商”资源都够够的，小家碧玉的浣花路新地块其实是不太愁卖的。
但不同的是，浣花路小妹有规划商业地块，规模约1万㎡，可以类比一般项目底商，满足周边的商业需求。
万科理想花地属于茶滘街道，保利和颂、中海浣花里属于东漖街道，而新控规地块属于冲口街道。按照今年的招生划分来看，新控规地块大概率会被划分到冲口街道对应的小学。参考旁边的西坑小区、沙涌小区，对口芳村小学。虽然新调规地块，有小户型、低总价、有学铁商等等的热销基因。就目前而言，它和花地湾“三剑侠”的基本面，还是有一定的差距的。![]()
从某种程度上说，此时的花地湾拿出新地块来补货，其实是顺势而为。今年的花地湾，直接“喜提”主城区的刚需、刚改赛道，最大供应商名号。光是今年1-10月（来源：中指院，截止至10月20日），花地湾就成交了2530套，比第二名的白云湖、第三名的明珠湾，高出400套以上。尤其是万科理想花地、保利和颂、中海浣花里这几个红盘，几乎每天都能成交1套以上。从70平左右的小户型，到186平的大平层，可以说把主城区客户，拿捏的死死的。瞅瞅这产品线，这货量，只要你今年想在主城区置业，都绕不开花地湾了。
来，咱们数据说话，花地湾三个盘的去化占比，基本已经超过60%。可以预见的是，浣花路地块的加入，或将给到花地湾刚需、刚改买家新一轮入手时机。值得一提的是，当前的花地湾，不仅新房卖得快，各个楼盘也在加速兑现。得益于万科花地湾各项配套，如学校、公园、商业等陆续兑现，加上近地铁优势，热度不错。目前，朗庭主力在售90-128㎡全屋满装三四房，实景展示区及样板房均已对外开放。中海浣花里开盘仅过了9个月，1栋已经封顶，建设如火如荼。光是刚刚过去的国庆假期，浣花里卖了90多套，国庆后也能保持每周去化30套的速度，71-88㎡三房即将售罄，相当牛！目前，园芯楼王108㎡已经加推，全盘最后的108㎡梯腿已经放出，货量不多。
