不久前，有粉丝找到我，说预算500万，要求有地铁有好的学校，最好还有不错前景。
小K的第一反应，广州比较主流的价位，不就是500万上下吗？项目挺多的啊？！
结果这一圈走下来，就是一个多月，都还没找到称心如意的房子...
原来，500万预算在广州买房，挺难的……
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500万上下，大可拉大到400-600万这个总价段，不算低，但也够不着改善。
从数据上看，广州新房供应价格在400-600万的楼盘相当多，有超过200个楼盘（来源：中指院）。
不过，在200多个楼盘中，今年1月至今网签量超过100套的，不足30个盘。
有超过100个盘，今年的网签量不足50套，分化非常严重！
那么，今年400-600万成交当中，最多人入手的是哪里呢？小K整理了数据：
注意：表格中网签套数为总价在400-600万之间的房源
卖的最热门的15个盘中，最多来自于这几个区：白云、番禺、海珠、荔湾。
其中，成交量最高的一个，是荔湾的花地湾。
白云嘉禾望岗、番禺客运站、海珠西...这些板块紧随其后。
接下来，咱们逐个区域来聊聊，小K和粉丝探盘之后对项目的看法。
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其实吧，说到400-600万买房，很多人不是追着大房子去的，一家子至少得住得舒坦。
单论居住属性的话，花地湾是竞争最白热化的板块，产品覆盖面广、盘多。此前，小K从供地、选筹、成交量变化等方面，都分析过花地湾这个板块，如果有意置业花地湾，可以回顾这几篇报道：
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花地湾的高关注度，主要来自于几家大开发商的合力开发。板块主力在售就是4个盘，万科瑧园定位改善。
朗庭、保利和颂、中海浣花里，则是刚需刚改上车盘，三盘竞争比较激烈.
加上黄埔番禺同价位楼盘的抢客，价格有拉扯。
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当然，有一部分追求地段的买家，对荔湾无感。
那么不妨看看天河东，大部分的刚需、刚改买家，都会瞄准天河东的珠江花城和天河润府。![]()
珠花的优势在于成熟、体量大，而且有体育东均和小学+执信天河校区，加上珠实+1户型，新规来了也能抗一波。华润呢，走的是高颜值售楼部高品质路线，使用率高，但价格会贵点。
他们都属于天河刚需上车盘，而刚需最在意的学校他们都有，但有部分买家纠结的点，则是交通出行受限。
小K觉得，就要看你纠结的因素对你影响有多大，后期会有的倒不是什么问题。
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预算400-600的主城客，如果有一定的保值增值需求 ，海珠往往是他们看房的“第一站” 。不过，要认清现实，400-600万在海珠，基本够不上“平靓正”这三样。今年，保利燕语堂悦的“风”非常大，大约半年就网签了六成以上的房源。广佛线+11号线燕岗站，旁边是华新333商业体，在开盘前已经官宣引进宝玉直小学，属于学铁商都有均好性盘。对于500-700万预算想买在海珠西成熟区的自住家庭，这个盘可以重点考虑。白云新城、嘉禾望岗已然成熟，设计之都和白云站进展迅速，努力打补丁的白云湖，也确实交出了一些卷子。而嘉禾望岗、白云湖和金沙洲，是白云刚改买家的主要选择。白云湖的城市界面对比2019年已经发生很大的变化，形象变得体面了；而且有号称换乘之王的8号线，可以直通荔湾海珠。金沙洲虽然变量少，但“学铁商”齐备，不妨碍它有一定的吸引力。
还有国贸云上，凭借新世界打下的“江山”、价格上的优惠、在产品上的发力，成为今年白云网签量最高的项目。![]()
番禺、黄埔，打工人的住区
黄埔的主要战场在老黄埔，优势是有鱼珠CBD规划，5号线一线串起荔湾越秀天河黄埔，地铁的通达度很强。除了大家熟悉的老黄埔三子之外，星航tod、中央公馆、万科黄埔新城是可以看看的。今年入市的保利招商华发中央公馆，产品使用率高，靠近5号线大沙东站，配套成熟，性价比突出。星航TOD主打一个地铁上盖+低密，在都是旧改高密大盘的老黄埔这点是个优势，居住舒适度会更高。黄埔新城属于旧改盘，配套比较齐全，幼儿园+广铁一中九年制学校都已经开学，靠近5号线东延线的保盈大道站。但今年科学城的选择性比较少，这也是板块热度下降的原因之一，成交主要由星樾山畔贡献。紧随其后的番禺，也是刚改类买家的大热门。
但番禺买家并没有集中投票某个板块，市桥、大学城、泛万博都是热门选手。
而今年番禺广场的供应也很给力，不仅有学铁商兼备的龙湖金地天峯，350多万起可以买三房，还有高使用率的保利琅誉、路劲美的隽樾府。目前，保利琅誉在售3.3万/平起，最小92㎡三房330万起。路劲美的隽樾府单价4万出头，部分特价单位不到3.7万/平。至于外围区，就不说了。毕竟小Ｋ遇到的客户，500万预算，基本没有考虑远郊的。
