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半个小目标！世界大观三期叠墅，能跑起来吗？

楼市 2024-10-28 21:52 广东

要说今年天河最火，还没入市的面粉厂地块，当之无愧。

这不，项目还在招聘阶段，咱们购房群里就开始议论这个盘了。

不过呢，这几天风头最猛的，并不是它。

而是咱们的老朋友越秀世界大观项目，即将推出三期：越秀国贸·观樾天湖。

前两天，K姐参加了项目，带回来了一系列内部消息。

今天聊聊大观三期的叠墅类产品，到底能不能赢得市场青睐。

新一代合墅，绝密资料曝光

观樾天湖，有几个亮点值得一说：

1、一线头排，南向望湖。

组团主要分为两个部分：3栋19层小高层，以及11栋合墅。

这批产品不靠主干道，能够南向望湖，离二期的商业配套最近，距离幼儿园、小学也不远。

而且，项目的容积率只有1.6，是整个世界大观最低的，舒适度较高。

2、产品极度纯粹！

根据规划，项目主打建面约210平合墅、约190平大平层产品。

区别于传统的三叠设计，观樾天湖只分上叠和下叠产品，摒弃了鸡肋的中叠。

每户合墅都可以南北分开入户、两层地下拓展空间，业主的私密性直接拉满。

3、超超超超高赠送！

据介绍，这批合墅都能实现“有天有地”。

买220平上叠，实得约730平，6层使用空间，使用率非常非常炸裂！

4、采光、通风一流

而且，这个设计，没有牺牲通风和采光。

对于项目的日照，我们做了大寒日的日照轨迹示意：

基本上，哪怕是在大寒日，几乎每一户的日照时长，都有7-8小时！

特别是，天湖的合墅产品采用了不常见的开间布局，南向三开间面宽去到13.8米，比同级产品的6.9-8.8米翻了一倍。把天河叠墅该有的大气展现出来了。

此外，观樾天湖不仅引入星级酒店同款物管，由越秀商管承接服务，高定“臻越ONE”生活服务体系。

实景示范区，差点被迷住

看到这里，估计不少朋友更关心的是，这个盘什么时候开盘？

K姐在现场了解到，观樾天湖最先推售合墅产品，预计11月开盘。

货量不多，只有42套！

小K打听到，想买这个楼盘的朋友，钱首先要备够，听说卖20万/平左右。

一套总价或去到5000万上下，半个小目标！

目前，项目实体展示区已经做好了。不管是入户大门、大堂，还是园林、样板房，都是实景呈现了，所见即所得。

来，大家看看K姐拍的现场图解解渴！

从大门进入中庭，这里的景观非常有亮点，远远就看到了极具辨识度的跌水景观，有档次！

项目打造的板房也非常有特点，比如露台错层设计、加上院落式前庭后院，空间布局相当超前。

进入下叠中，恍惚间以为自己身处公园里，在繁华的天河里，辟出了一片私家花园。

你可以在这里开辟出小花园在这里看书，也可以是招待亲朋好友的露天烧烤区。

在示范区内，你会发现很多细节，都藏有观樾独有的元素。

比如合墅的入口能做到约6米挑高、50平米的主阳台，园林设计也很有层次。

你还能看到大片水景呼应湖景，巧思满满。

此外，天湖组团还会打造私人会所，满足业主不同的社交需求。

看完板房，不少同行都很惊喜，现在的叠墅产品竟然进化到了这种水准！

当然，关于观樾天湖，这仅仅是冰山一角，感兴趣的朋友不妨添加@K姐聊聊！

合墅，受不受市场待见？

话说回来，虽然越秀观樾的的底子很好，兑现速度很快，这手笔也是很少项目能做到。

但问题在于，吹风20万+/平的“合墅”，到底受不受市场待见呢？

中心区库存，只有两位数

从供求关系来看：

目前，广州别墅类产品的可售套数只有约350套，只占到总库存的0.2%。

且90%以上的墅类产品供应，都位于外围区。

但聚焦到中心五区，这类产品几乎没有对手，今年的可售套数库存就只有56套。

尤其是天河，继2018年的华润天合后，就几乎没有出现过纯粹的墅类产品。

货量少的另一面，是成交却高达135套。

这就意味着，比起普通豪宅，观樾天湖所在的墅类赛道“竞争对手”少很多，不太内卷。

所以，这类产品属于结构性稀缺。

天河网签金额前三

市场需求是有的，那越秀观樾自身的去化，能不能支撑起20万+/平？

今年3月，观樾开盘以来网签套数接近200套，网签金额接近24亿。

这一去化金额，放在整个天河来看，妥妥的前三位置。

虽然热度不低，但目前越秀观樾的网签价，定在8万/平上下；要卖20万+/平的话，还得看板块的发展，和二手产品的叫价。

几公里之外的牛奶厂，目前二手别墅类产品的叫价在14-18万/平，毛坯最低11.59万/平，可参考的成交价较少。

按照越秀观樾的赠送率来看，实际使用空间可能是二手同等户型的2-3倍。

因此，定价在20万+/平是有可能的，但没有与二手市场拉开太大差距。

豪宅势头猛，买家有出手意愿

从入场时机上看，如今的行情，确实有越来越多豪宅买家入手墅类产品。

今年上半年，广州千万级住宅成交达到2450套，环比上涨4.8%。

这一成交量，是近十年来的次新高，仅次于琶洲豪宅爆发的2023年上半年。

确实，政策的不断放宽，到豪宅税取消在即，没有比现在更好的向上置换、购入优质资产的时机。

豪宅市场能跑出强势的行情，正说明这点。

2024年，一线城市的2亿+顶豪，广州已经占据了半壁江山！稀缺资产屡创新高！

最后我想说，广州从来不缺乏优质核心资产，也不缺对顶尖富豪的吸引力。

观樾天湖的上新，时机相对合适。

只要价格合适，是可以跑出加速度的。

如果对世界大观三期项目有兴趣，不妨和K姐聊聊：

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