天下武功，唯快不破。
越秀地产9月19日才拿下的海珠AH050314地块，目前案名征集中，销售团队也开始招聘。
入市倒计时了！
满打满算还没一个月，小Ｋ都还没国庆假期的回味中走出来，它就要入市了？
好快的手！
关于地块项目的入市时间，小K已经掌握了！11月底或12月初！
对海珠西有兴趣的，可以和房小哥聊聊：
海珠AH050314地块，也就是广纸314地块，小K来到项目工地，打听到一些猛料。
比如，地块项目将打造全新的产品系——【广府】系。
从围挡上的效果示意图可以看出：广府系，档次中高，注重调性和文化。
产品方面，项目规划建设4栋住宅，户型面积段是：80-120平3至4房！
当初一看到这个面积段，小K猛拍大腿，太熟悉了！
对了，就是保利燕语堂悦！
燕语堂悦的户型面积段，就是78-125平3至4房！
针尖对麦芒，目标看来很明显了。
目前海珠西最火的刚需刚改盘，非燕语堂悦莫属。出色的户型设计，立下了汗马功劳。
那么，广纸314地块项目的户型，能否和燕语堂悦打个有来有往呢？
根据小K拿到的信息，不但能，而且还略有胜出！
现在的市场这么卷，规则没变的情况下，后发项目会有一定优势。
这优势在哪呢？
小K根据那到的信息琢磨了一下，有以下几个方面。
楼栋为改良蝶型或风车型设计，户户朝南，无纯北向户型。
即便是很多改善盘，往往也难以做到没有纯北户型。
据了解，项目部分户型，还能做到南北通透，多面宽朝南。
据悉，项目所有户型的使用率，大概率将高达120%。
这将是海珠西户型使用率最高的项目。
正式版的容积率新规，限制了花池，也限制了飘窗的使用。
如果地块没有特殊待遇，如果还是超高层，那使用率很难突破120%。
这也是为什么，中海大境、燕语堂悦等等新规项目，使用率都在100%左右徘徊。
如果真能将使用率做到120%，那在当下还真的是海珠西的NO.1。
项目会怎么做呢？
小Ｋ推测，有不小的可能，除了大飘窗之外，还可能会在阳台上做文章。
因为新规对于阳台有限制，但还有操作的空间。
一旦项目户型使用率达到达到120%，这对周边新房、二手房，几乎是完全的降维打击。
说起来，越秀地产对广纸地块项目的定位，是快节奏、是刚需刚改、是差异化。
之所以有这样的信心，很大程度源于地块不俗的素质。
交通上，双地铁配置：
距离即将开通的地铁11号线棣园站直线约250米，广佛线燕岗站约400米，7站珠城。
教育上，周边有宝玉直实验小学、四十一中、五中附属初中等等。
而且，地块前身为星汇海珠湾的售楼部——
在很大程度上，广纸地块项目可以看成星汇海珠湾的新组团，两者配套基本通用。
星汇海珠湾体量约56万平，集居住、滨江商业、办公、文化休闲于一体。
海珠西虽然是老城区，但商业资源也是不均匀的，而广纸一带的商业精华，都集中在项目附近。
比如，星汇海珠湾倾力打造的广纸艺术商业街已经兑现，还有滨江商业街区正在兑现中；
而开业多年广纸天地荟，就在项目楼下，不但是商业街，还是记录海珠西60年工业历史的文创活化石。
城市中的烟火气，哪里最浓？
在海珠西尤其是广纸周边，非项目莫属。
这下，海珠西其他新盘，得要慌了。
产品更好、更新，使用率更高，交通、配套也不差，而且更加安静，怎么和他过招？
差点忘了，广纸地块项目还有个优势：不靠大马路，很安静，海珠西罕有。
地段很重要，产品也很重要，但最终的话语权，取决于合理的价格。
对于大家最关心的价格问题，小K也来分析一下。
项目附近有较多的大型成熟社区，大多是楼龄20+的老破旧。
项目周边二手报价
根据贝壳数据，周边二手小区挂牌均价主要在2.5-6.1万/平，跨度较大。
至于新盘，海珠西的刚需刚改新盘，主要有燕语堂悦、中旅天宸府、中海江泰里、中海观澔府等等。
产品面积及单价如下：
广纸地块的拿地楼面价，约为3.4万/平。
比海珠西的刚改新盘，都有着充裕的回旋空间。
按照项目定位，小K预计，广纸地块项目会有不错的优势，比海珠西的一众新盘，都更具性价比。
你说，燕语堂悦的地位，会不会受到挑战呢？
最后，关于广纸地块项目的更多信息，或海珠西购房疑问，都可咨询房小哥：
