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1.8万/平!灵山岛第一批二手房,成交了
楼市
2024-11-24 14:41
广东
楼市新政后,很多人急着买房,也有很多投资客着急出货。
小半个月前有位粉丝就找到小K,说:
在楼市最热之时,入手了一套灵山岛的房子,
89平三房当时单价3.6万/㎡。
考虑到广州热度上涨,他想把这套房子给出手了。但是在定价方面,他拿不定主意,所以跑来问问我。
他说:
我这套房子现在卖3万/平,可能吗?
我看到这个问题的时候,第一反应就是:
难!很难!
隔壁横沥岛2字头近地铁的新房,一抓一大把,但凡了解行情的估计都不会买。
所以,我给他的建议是:
你可以在板块平均报价的基础上试一试,看看能不能卖出去?
1.81万/平,灵山岛二手成交
没想到,十天后网上爆出:
位于灵山岛的越秀明珠天悦江湾,近日成交了
第一套二手房。
93.9平三房户型,低楼层北向,170万成交,
折合单价1.81万/㎡!
看了下房源的时间轴,8月份首次挂牌198万,10月降价了10万。
也就是说,对比首次挂牌,最终
降了28万
,才成功卖出!
房源位置,5楼北向三房
虽然成功卖出,但这笔交易中业主亏损并不算少。
小K翻了一下历史记录,天悦江湾最早于2021年开盘,首开价3-3.5万/平,巅峰时期刺破3.7万,尾货3.2万/平左右。
这套成交的房源属于2020年开盘的早期单位,
开盘价大约3.3万/平。
如今1.81万/平成交,账面上就
亏了四成
。
此外,各付各税,4多万增值税由卖家承担。
房价下跌+房贷利息+交易税费
,卖家实际亏损超过150万。
高位买入的业主,或许这会儿已经在抹眼泪了…
10+楼盘,进入二手市场
不过,天悦江湾并不是第一个降价、也不会是最后一个。
目前,在灵山岛上,大部分的楼盘都已经进入二手市场了。
小K整理了一下,目前灵山岛所在的明珠湾,
在售二手盘就超过10个,在售套数超过700套。
我们可以看到,早两年一手市场上很火的
星河智荟、南沙金茂湾、柳岸晓风
等等,陆续有业主挂牌出售。
在成交价上,除了个别改善型社区,大部分的二手房价
集中在1.5-2万/平。
比如早两年很火的星河智荟,在10月份接连成交了两套二手,价格约为1.8万/平。
要知道,星河智荟在开盘时就卖到了2.9万/平,一度冲上板块销冠。
对比2020-2021年,整个明珠湾3.5万/平的一手均价,如今进入二手市场的房源
平均有50%的跌幅。
那么,第一批的二手房成交价出炉,会给后续楼市造成什么影响?
其一,周边一手可能会很难卖。
要知道,灵山岛这个地方,经过几年的沉淀,现在无论是配套还是城市界面,都是整个南沙独一档的。
而隔壁的横沥岛,目前还在建设中,大部分一手盘的售价在2-2.8万/平,比灵山岛二手高出一个档次。
可想而知,来横沥看房的人,很可能会看看灵山岛二手。
第二、有了初始参考价之后,二手将会进入频繁出货阶段
参考星河智荟,自8月成交第一套房源之后,三个月内成交超过4套。
第一套房源成交周期只有43天,成交价为1.76万/平,随后第二套业主一路俯冲1.61万/平。
最近两个月,该盘又接连上架5套房,价格在1.9-2万/平。
如今进入二手市场,有了第一个参考价起到锚定作用,二手房有机会稳定起来。
手握一两百万,横沥vs灵山岛?
虽然说房价跌得厉害,不过呢,也有一批人在暗暗窃喜。
那就是这几年一直在观望的人,或者几年前跟楼盘或者业主,谈价失败的买家们。
现在的房价低了一大截,而且还是15%首付、3.0%利率,房子早买一年都对不住自己。
是的,买卖双方的位置变了,尤其二手房市场,买家才是“爹”。
问题来了,如果拿着一两百万预算,灵山岛和横沥岛,哪个更香呢?
咱们从几个方面对比:
位置方面,
灵山岛离蕉门更近
。蕉门目前是南沙最成熟配套最全的板块,可形成一定的发展联动。
横沥岛相对来说更自为一体。
它们虽都属于明珠湾起步区的重点发展板块,但定位上略有不同。
灵山岛尖定位是
总部经济区
,而横沥岛的定位是
全国首个国际金融岛。
我们可以从控规上看一看,两个岛的区别。
灵山岛尖的宅地和商业地块分布比较整齐,宅地占比比较高。
横沥岛尖宅地少而且比较分散,但是面积更大,在承载力和规模上有更大的发展空间。
因为横沥岛面积更大,相应的在人口规划、开发建设规模、生活配套,医院、学校等方面的资源也会更多一些。
比如交通方面,
横沥岛地铁纵横,有18、22、15号线,31号线
等经过,而
灵山岛只有规划中的地铁15号线。
在这些线路里面,18号线已经开通,横沥岛可以做到半小时通达珠江新城,而灵山岛尖的地铁都还处于待报批的状态。
所以,如果从规划及资源上看,横沥岛各方面都强过灵山岛尖。
当然,有人会说,规划是规划,还要看看现在的样子。
规划上,横沥岛强。
但从目前的开发进度来看,灵山岛尖已经占据了先发的优势,横沥岛与其有不小的建设差距。
横沥航拍,于2024年9月
灵山岛尖从2014年开始启动基建工作,至今已经发展了10年了。在开发建设上,横沥岛比灵山岛至少慢了4-5年。
所以,
灵山岛尖最大的优势是:
提前兑现规划,肉眼可见的大饼。
灵山岛 来源:活在南沙
当然,地铁仍然是灵山岛的弱项,直到15号线运营。
依赖地铁出行的,不妨看看横沥,详情点击:
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或者等等
明珠湾慧谷西区2024NJY-6地块项目
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如对南沙新房有兴趣,不妨与房小哥聊聊:
房频
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