最近几天，2024年楼市收官数据相继公布。
有几个特别明显的变化，值得关注！
2024年，全国商品房销售额仅96750亿元。
这是过去八年来，首次跌破10万亿；
几乎跌回2015年去库存之前的水平；
跟巅峰年份2021年相比，直接腰斩。
楼小小评价：随着商品住宅和土地成交量的减少，预计未来十万亿以内的销售额，将成为常态。
换句话说，整个房地产的蛋糕都只剩下一半了，无论对房企、对上下游还是对从业者来说，都是惨痛的。
2024年，上海、西安是新房价格指数均值唯二上涨的城市，增幅分别为4.6%和2.9%。
从市场真实反映来看，西安新房价格整体是下降的，打折促销成为市场主流，送车位、送物业费、封阳台、送家电等优惠层出不穷，部分偏远项目甚至推出了“买房送车”的活动。
这些优惠是隐形的，无法体现在备案价格中，但都是企业或者项目的成本，所以才出现市场感知房价下降和官方数据房价上涨的矛盾。
楼小小评价：无论是房企促销优惠的直接成本，还是被无限拉长的销售周期，对于每一套房子来说，都是成本的增加，也就是利润的减少，甚至可能是卖一套亏一套，未来交付品质不容乐观。
曾经楼市火爆的代表性二线城市，2024年都处在颓靡最低点。
出乎意料般，迎来了市场的巨大变化：二手房成交开始大于新房，且或许将成为长期趋势。
2024年西安二手房网签100923套，新房仅成交51730套，二手房成交量首次超过新房。
2024年，杭州十区二手房、新房共成交15.7万套，其中，二手房成交93632套，二手房和新房成交量呈“六四开”。
2024年，成都新房成交1497万㎡，二手房成交2215万㎡。
楼小小评价：楼市颓靡了三年，房价每天都在往下探。二手房相比新房，更加市场化，业主也更容易受市场预期的影响。日趋理性的购房者，面对房价更低、品质更可见、可选范围更多的二手房，开始用脚投票。
2019-2021年，西安卖出了巨量的新房，且房价几乎都高位站岗，随着限售取消、增值税契税下调，大量刚交付的次新房井喷般上市。
主城区热门地段、热门楼盘，普跌20-30%；
部分小区刚交付，不到一个小时挂牌130多套。
楼小小评价：在未来市场预期不明、收入普遍下滑的环境下，除过自住的以外，割肉离场形成碾压式下降螺旋，强地段/强学区/强品质的次新房，成交价都跌跌不休。
2025年的楼市，或许能够逐步【止跌回稳】。
但是官方的指向，更多是新房，对于二手房来说，或许不容乐观。
数万套巨量的次新房，、排队入市中，遍布全城，品质耐打，供应急剧增加，需求毕竟有限，房价或许会继续跌惨。
