30年期固定房贷利率破8%，市场所见，南佛州很多房屋开始降价，市场上待售房屋的数量明显增加，尤其是10月份。很奇怪，当利率破8%以后，一夜之间，卖家像是达成了共识，降价的降价，上市的上市。8%利率对于很多买家和卖家而言，如同是一个市场的分水岭。目前的房贷利率，居然比2006年房市崩盘前平均利率6.47%还要高得多，如此高的利率，天晓得还有多少个需要贷款买房的人可以负担的起历史上新高的房价。利率和房价双高的情况下，房屋成交量自然也降到了极低的水平。这时候，南佛州以现金买房的比例恐怕要超过贷款买房了。
美国房地产行业开始坐不住了，10月份全美房地产经纪人协会和全美住宅建筑商协会分别致信美联储，要求该机构停止加息，以免刺破美国历来最大的房地产泡沫。新冠疫情3年多，美联储不断降息，导致30年房贷利率最低降到2.75%，而后在短短1年时间内，再通过加息把房贷利率推升到8%，令人匪夷所思。
全美房地产经纪人协会和全美住宅建筑商协会在内的机构警告称，美国房地产市场大幅放缓，在很大程度上是因为利率上升。抵押贷款利率已经达到了20多年来的最高水平，而且还在继续上升。信中说：利率上升的速度和幅度，以及由此导致的行业混乱，是痛苦的，也是前所未有的。信中还说，房地产市场进一步放缓可能会使美国经济陷入衰退，破坏美联储实现“软着陆”的努力，“我们敦促美联储采取措施，确保该行业不会出现硬着陆。”
美联储自然不会听命于地产协会，控制通涨是美联储的首要任务，在2023年结束之前，美联储大概率还会有一次加息的计划。进一步加息会不会刺破房地产泡沫，目前还不能确定，但是，如果美联储维持高利率一年，房地产面临崩盘的危险十分大。还记得在2007年房地产泡沫爆破前，30年平均房贷利率维持在6.4%左右，当年现房交易量大幅度下降13%，为25年来最大的降幅。有人说：2007年是因为次贷危机所造成，现在贷款尺度比较严，应该不会出现2007年的金融危机。
但是高利率对商业房地产的压力可以说是前所未有，一般商业房地产的利率只固定5年，也就是说，5年之后必须按照市场利率重新签约。目前商业地产贷款利率已经超过9%，而5年前只有5%左右。今年或者明年到期的商业地产贷款都面临一场灾难性的加息，尤其是今年到期的贷款，很多商业地产业主可能无法熬到美联储降息。同时疫情也改变了房地产的模式，遥距办公使市场对办公楼的需求降到了历史新低。
笔者认为，除非美联储在明年采取连续降息的措施，否则很多商业房地产将命悬一线，面临着被法拍的命运。一旦商业地产崩盘，住宅房地产势必受到波及。所以，美联储在未来一年的利率政策将决定房地产市场的方向，甚至对美国经济是否陷入衰退都将产生极其重要的影响。
（本文仅供参考，并不构成任何投资建议）
美国迈阿密金城地产-黄大卫
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