根据Redfin最新的报告，在截至2024年6月23日的四周时间里，美国典型住宅的成交价格比其挂牌价格低了0.3%。这是自2020年疫情爆发以来的首次出现。疫情初期，美国房地产市场几乎停滞不前，疫情爆发后，房市在超低房贷利率推动下出现暴涨。可是今年的变化标志着市场的显著冷却。
价格趋势的逆转
报告显示，过去一年的情况发生了显著变化。一年前，典型住宅的成交价格与挂牌价格完全持平，而两年前，典型住宅的成交价格平均比挂牌价格高出约2%。这一变化反映了当前市场的疲软趋势。现如今，卖家面临的挑战比以往任何时候都更大，今年六月份约有32.3%的美国住宅在出售时的成交价格高于挂牌价格，这是自2020年6月以来的最低水平，相比之下，一年前这一比例为36%。
此外，约7%的房屋卖家选择在挂牌后降低价格，这是自2022年11月以来的最高水平，远高于一年前的4.7%。这一现象表明，买家和卖家之间的市场动态正在发生变化。
供应与需求的不平衡
目前，房屋市场供应过剩的现象尤为明显。一方面，新挂牌的房源同比增加了8.2%，另一方面，合约中的房屋数量则下降了4.3%，这是四个月来的最大跌幅。与此同时，超过60%的房屋在市场上待售时间超过一个月仍未成交，这些都显示出市场供过于求的趋势。
高房价与高抵押贷款利率的双重压力
房价的持续上涨也是市场冷却的一个重要因素。目前，美国的中位房屋成交价格已达到397,250美元，同比上涨了4.9%，创下了历史新高。尽管5月份的抵押贷款利率达到六个月来的最高点后有所回落，但每周的平均抵押贷款利率仍接近7%。这使得典型购房者的月供达到2,785美元，几乎接近历史最高水平。
房屋保险费暴涨令南佛州房屋买家陷入尴尬境地，部分买家在申请房屋贷款获银行初步批准，但是在申请过程中才发现自己因为房屋保险费过高而无法负担每个月供款，最后被迫取消合同。南佛州的房屋保险费用比过去几年上涨一倍有多。
地产发展商大幅度减价清库存
不少地产发展商为了减低新屋库存不惜降价促销，还赠送房屋升级，给买家付贷款点数降低贷款利率。发展商和二手市场争夺买家使旧房出售更加困难。
未来的市场展望
尽管当前市场状况颇具挑战，但也有一些积极的信号。随着房屋成交价格低于挂牌价格的概率上升以及更多卖家选择降价，未来房价上涨的势头可能会减缓。此外，如果通货膨胀继续放缓，抵押贷款利率也有可能进一步下降，这将有助于缓解购房成本的压力。
无论是买家还是卖家，在当前市场环境中都应保持现实的期望。卖家需要避免过高定价，而买家则应意识到在房屋市场活动不频繁的情况下，可能有更多的谈判空间。
总体来看，美国房地产市场正经历一个由高房价、高利率和市场供应过剩带来的复杂时期。尽管现阶段市场表现不如以往，但对于买家和卖家而言，这也是一个重新审视市场策略和机会的时刻。保持灵活的态度、合理的价格预期以及精准的市场判断将是成功应对当前房地产市场挑战的关键。
